🏷️ 16.81% · 🔁 5회 유찰 · 🏠 인수 10,000,000원 · 💰 실질취득 132,355,000원
인천지방법원 2025타경33602. 김포시 통진읍 마송리 515-4, 1동 1층 101호입니다. 사건 분류는 대지로 되어 있고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 소매점, 현황은 공실입니다. 감정가 728,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 122,355,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 임차보증금 10,000,000원을 별도로 더해야 합니다.
등기부상 말소기준은 2024.07.26. 북서울농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 경기신용보증재단·신용보증기금·삼성카드 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에는 오정수가 2018.11.08. 전입, 보증금 10,000,000원, 월세 1,500,000원으로 기재되어 있고 대항력이 인정된 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 마송리 515-4 1동 1층 101호 |
| 도로명 | 경기도 김포시 통진읍 김포대로 2225 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 소매점 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 7층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 오정수 |
| 감정가 / 최저가 | 728,000,000원 / 122,355,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 931,002,468원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차보증금은 별도
현재 말소기준은 2024.07.26. 북서울농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고, 공동담보로 같은 건물 제1층 제102호도 기재되어 있습니다. 말소기준 이후 설정된 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력 有, 우선변제권 無
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오정수 | 2018.11.08 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일 2018.11.08.은 말소기준일 2024.07.26.보다 앞서고, 보증금은 10,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않으며 배당 계산상 우선변제권은 없는 것으로 반영되어, 현재 회차에서는 보증금 전액이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.
③ 가격 — 감정가 17%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가 728,000,000원의 16.81%인 122,355,000원입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 85,648,500원, 7회 유찰 시 59,953,949원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 물건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 하락률만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 122,355,000원 | 10,000,000원 | 132,355,000원 | 1,019,381,899원 |
| 6회 유찰 시 | 85,648,500원 | 10,000,000원 | 95,648,500원 | 1,055,517,102원 |
| 7회 유찰 시 | 59,953,949원 | 10,000,000원 | 69,953,949원 | 1,080,749,151원 |
④ 예상배당표 (매각가 122,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,512,970원 |
| 인수 · 임차인 오정수 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 119,842,030원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 15,808,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 15,915,580원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 27,500,349원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 1,139,223,929원 중 예상배당은 119,842,030원, 미배당은 1,019,381,899원입니다. 임차보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통진읍행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 도로변 상업용 건물과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 현황. 집합건축물대장상 소매점이나 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 토지 북측은 광대로, 남측은 중로인 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 886.9㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지이며 공시지가는 2,240,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 시설. 위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비, 소화설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 122,355,000원에 임차보증금 인수 10,000,000원을 더한 132,355,000원을 기본 취득비용으로 보세요.
- 오정수 관계 확인. 임차인 오정수와 소유자·채무자 오정수가 동일하게 기재되어 있으므로 임대차계약서, 점유관계, 전입내역과 원본 명세서를 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현재 공실입니다. 실제 점유자가 달라졌는지 매각기일 전 재확인이 필요합니다.
- 소매점 환금성 점검. 주거용이 아니라 상업용 소매점 현황이므로 임대수요·공실기간·재매각 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 가격 외에도 점유, 상권, 수익성, 물건 상태 등 반복 유찰 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 같은 건물 제1층 제102호가 공동담보로 기재되어 있으므로 배당·채권관계 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실제 점유·시설 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 인수와 환금성
이 물건의 첫인상은 감정가 728,000,000원에서 최저가 122,355,000원까지 내려온 5회 유찰입니다. 하지만 권리분석의 결론은 최저가 하나로 끝나지 않습니다. 대항력 임차보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 현재 실질취득은 132,355,000원이고, 임차인과 등기부상 소유자·채무자가 같은 이름이라는 특이점도 남아 있습니다.
등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸해 구조가 비교적 명확하지만, 가격 측면에서는 실거래 시세 비교자료가 없고, 현황은 공실 소매점이며 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 “감정가 대비 17%니까 싸다”는 접근보다, 인수 1,000만원을 포함한 실질취득가와 실제 상가 환금성·점유관계를 함께 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
