91,094,000원
인천지방법원 2025타경33602. 사건 용도는 대지로 표기되어 있고, 대상은 김포시 통진읍 마송리 515-4 1동 1층 102호입니다. 집합건축물대장상 이용은 소매점, 감정 당시 현황은 공실입니다. 말소기준은 2024.07.26. 북서울농업협동조합 근저당권 1,080,000,000원이고, 이후 삼성카드·경기신용보증재단·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 기준권리 이후 권리는 정리됩니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 오정수가 2018.11.08. 전입, 보증금 10,000,000원·월세 1,500,000원으로 조사됐고, 말소기준일보다 앞선 전입이라 대항력 있는 임차인으로 계산되어 있습니다. 하지만 오정수는 현재 등기부상 소유자이자 근저당 채무자와 동일인입니다. 여기에 감정평가상 현재 공실이라는 내용까지 겹치므로, 임차인의 진정성·점유의 계속성·보증금 채권의 실제 존재 여부를 원본과 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33602 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 마송리 515-4 1동 1층 102호 · 경기도 김포시 통진읍 김포대로 2225 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 소매점 · 현재 공실 |
| 소유자 | 오정수 |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 91,094,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북서울농업협동조합 / 931,002,468원 |
| 말소기준 | 2024.07.26. 을구 7번 북서울농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
현재 말소기준은 2024.07.26. 북서울농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 101호를 공동담보로 두고 있습니다. 이후 2024.12.10. 삼성카드 가압류 24,932,935원, 2025.01.03. 경기신용보증재단 가압류 15,808,000원, 2025.01.15. 신용보증기금 가압류 15,915,580원과 2025.05.26. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 10,000,000원 인수 계산
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오정수 | 2018.11.08 | 10,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사상 실제 임차인은 1명입니다. 다만 임차인 오정수와 소유자·채무자 오정수가 동일인으로 나타나므로 임대차의 진정성 확인이 우선입니다.
③ 가격 구조 — 5회 유찰이라도 ‘91,094,000원에 끝’이 아니다
현재 최저매각가는 91,094,000원으로 감정가 542,000,000원의 16.81% 수준입니다. 그러나 룰상 매수인이 임차보증금 10,000,000원을 인수하므로 현재 회차 실질취득은 101,094,000원입니다. 최저가 숫자만 떼어 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 16.81% | 91,094,000원 | 10,000,000원 | 101,094,000원 | 1,047,602,207원 |
| 6회 유찰 시 · 11.76% | 63,765,799원 | 10,000,000원 | 73,765,799원 | 1,074,438,500원 |
| 7회 유찰 시 · 8.24% | 44,636,059원 | 10,000,000원 | 54,636,059원 | 1,093,223,905원 |
④ 예상배당표 (매각가 91,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,039,692원 |
| 인수 · 임차인 오정수 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 89,054,308원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 24,932,935원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 15,808,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 15,915,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,136,656,515원 중 현재 회차 예상 배당은 89,054,308원, 미배당은 1,047,602,207원입니다. 임차보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통진읍행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 도로변 상업용 건물과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 소매점으로 등재되어 있으나 감정 당시 각 호 모두 공실 상태였습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 7층 건물의 1층이며, 외벽 석재붙임·내부 인테리어·샷시창호, 위생·상하수도·승강기·소화설비가 있습니다.
- 도로. 토지 북측은 광대로, 남측은 중로인 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 평지이며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 886.9㎡, 공시지가는 2,240,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 91,094,000원만 보지 말고 보증금 인수 10,000,000원을 더한 101,094,000원을 기준으로 판단하세요.
- 오정수 임차관계 검증. 전입일 2018.11.08., 보증금 10,000,000원·월세 1,500,000원인 조사 내용과 소유자·채무자 동일인이라는 등기 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 공실 여부 확인. 감정 당시 공실이므로 현재 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 내부 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 공동담보 확인. 북서울농업협동조합 근저당권은 101호를 공동담보로 두고 있으므로 공동담보 관계와 배당 구조를 원본으로 확인하세요.
- 5회 유찰 원인 점검. 단순히 할인율만 보지 말고 상권, 공실 기간, 임대수요와 매각성 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사, 감정평가서, 매각물건명세서와 최신 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “91,094,000원”보다 중요한 숫자는 101,094,000원
이 물건은 감정가 542,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 91,094,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자가 끝이 아닙니다. 현황조사대로 대항력 있는 오정수의 보증금 10,000,000원을 인수하면 실질취득은 101,094,000원입니다.
더 중요한 변수는 임차관계의 진정성입니다. 오정수는 임차인으로 조사됐지만 동시에 등기부상 소유자·채무자와 동일인이고, 감정 당시 물건은 공실이었습니다. 따라서 이 사건은 “후순위 등기는 소멸하지만, 선순위 전입 1천만원을 비용에 잡고 그 임대차가 실제인지 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 안전합니다. 5회 유찰과 소매점 공실이라는 현황까지 겹치므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기보다는, 권리 확인과 실제 상권·공실·임대수요 검증을 통과한 뒤 가격을 판단하는 접근이 맞습니다.
