춘천지방법원 2025타경121. 원주시 중앙동 28-3을 비롯한 중앙동 28-4·28-10과 건물 등이 관련된 일괄매각 사건으로, 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층이며 현재 점포·사무실·위락시설 등으로 이용 중입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 4,245,070,200원으로 같습니다. 소유자는 안수연·안우석이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 농협은행주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
권리 구조만 보면 후순위 근저당과 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 임차인 두 명도 대항력이 없습니다. 그러나 신건 가격의 시장 적정성은 별개의 문제입니다. 동일 용도·인근 실거래 비교값이 없어 감정가 4,245,070,200원을 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경121 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 중앙동 28-3 · 중앙동 28-4, 28-10 · 원일로 132 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 점포·사무실·위락시설 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 안수연 2분의 1 · 안우석 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 4,245,070,200원 / 4,245,070,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 980,509,168원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 단 말소기준 표시 확인 필요
2012.07.05. 설정된 농협은행 근저당권 480,000,000원은 2020.04.10. 말소되었고, 같은 날 안수연·안우석을 채무자로 한 채권최고액 1,149,600,000원 근저당권 2건이 설정되어 있습니다. 2025.02.06. 농협은행주식회사 명의의 임의경매개시결정 2건과 2025.02.13. 국민건강보험공단의 각 공유지분 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김숙희 1층 우측 상가 | 30,000,000원 | 1,400,000원 | 2020.05.11 | 2025.02.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임용운 1층 중앙 부분 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 2023.01.27 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 김숙희는 보증금 30,000,000원·월세 1,400,000원, 임용운은 보증금 10,000,000원·월세 1,200,000원입니다. 두 사람 모두 전입신고가 기준권리보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 판정되어 있고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 보증금 40,000,000원을 매수인이 그대로 떠안는 구조로 보기는 어렵습니다.
③ 가격 — 신건 4,245,070,200원, 시세 메리트는 미확인
현재 회차는 감정가의 100%인 4,245,070,200원입니다. 1회 유찰 시 3,396,056,160원, 2회 유찰 시 2,716,844,928원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 평균·최신 거래가 없어 현재 최저가 또는 향후 유찰가가 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,245,070,200원 | 0원 | 1,901,019,498원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,396,056,160원 | 0원 | 1,060,495,598원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,716,844,928원 | 0원 | 388,076,479원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,245,070,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 44,850,702원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,149,600,000원 | 1,149,600,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,149,600,000원 | 1,149,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,901,019,498원 |
채권최고액 합계 2,299,200,000원이 전액 배당되는 계산이며 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 점포·사무실·위락시설 등으로 이용 중이며 철근콘크리트조 스라브지붕 4층입니다.
- 중앙동 일대. 중앙동 토지는 소규모 상가가 밀집한 도로변 상가지대에 위치하며 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지 특성. 중앙동 28-3 토지는 일반상업지역, 지목 대, 상업용, 평지·부정형이며 면적은 46.3㎡, 공시지가는 4,007,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 개별 토지·건물별 이용과 점유를 현장에서 함께 확인하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2008.12.16. 원주시 압류와 2008.12.24. 해제·말소 기록을 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 구조를 판단할 수 있습니다.
- 임차인 확인. 김숙희·임용운 모두 대항력은 없지만, 임용운의 배당요구 여부와 상가 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 4,245,070,200원을 기준으로 인근 상업용 부동산 거래·임대수익·토지가치 등을 별도로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 중앙동 토지와 건물, 제시외 건물 등 실제 매각 목적물의 범위와 현황을 원본 문서 및 현장에서 확인하세요.
- 수익성. 현재 월세가 확인되는 임차인은 김숙희 1,400,000원, 임용운 1,200,000원이므로 현재 점유·임대차 지속 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 충분하지 않다
이 사건의 긍정적인 부분은 선명합니다. 실제 임차인 2명 모두 대항력이 없고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액이 0원입니다. 신건은 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 채권 미배당은 0원으로 계산됩니다.
반면 입찰 결론을 낼 때는 두 가지를 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 2008년 원주시 압류가 말소기준으로 표시되어 있으면서 곧바로 해제·말소된 이력이 있어 실제 말소기준 확인이 필요합니다. 둘째, 감정가·최저가 4,245,070,200원을 시장과 비교할 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다. 여기에 당해세 변수와 상업용 부동산의 개별성이 겹칩니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 말소기준·세금·가격 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 신건입니다.
