청주지방법원 2025타경30740. 음성군 맹동면 두성리 스타타워 5층 501호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 노래연습장이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 5층 중 5층입니다. 현 소유자 맹만호는 2017년 거래가액 662,046,450원에 소유권을 취득했고 같은 날 무주농업협동조합이 채권최고액 684,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 케이뱅크·경기신용보증재단·광주은행 가압류와 국 압류, 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 2019년과 2020년 음성군 압류도 있었지만 각각 해제되어 이미 말소됐습니다. 따라서 등기 순위만 놓고 보면 매수인이 승계할 권리는 없습니다. 다만 세금은 등기 순서만으로 배당순위를 확정할 수 없고, 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 배당구조가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30740 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1364 스타타워 5층 501호 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 노래연습장으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상5층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 맹만호 (2017.02.09. 소유권이전 · 거래가액 662,046,450원) |
| 감정가 / 최저가 | 602,000,000원 / 602,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 578,285,168원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2015년 전북은행 근저당권은 2017.02.09. 일부포기로 말소됐고, 같은 날 맹만호의 소유권이전과 무주농업협동조합 근저당권 설정이 이어졌습니다. 현재 말소기준은 을구 3번 무주농업협동조합 근저당권 684,000,000원입니다. 2025년 임의경매개시결정과 이후 가압류·국 압류는 모두 이보다 늦습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준 뒤 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이상진 | 2019.12.04 | 미상 | 2025.11.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오성환 | 2025.05.16 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이상진은 2019.12.04., 오성환은 2025.05.16. 전입해 모두 2017.02.09. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 자료 기준으로 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당관계는 매각물건명세서 원문으로 보완 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 602,000,000원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가가 현재 시장가보다 높은지 낮은지를 정량 검증할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 신건 602,000,000원이 시세보다 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 602,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,420,000원 |
| 2. 근저당 · 무주농업협동조합 | 684,000,000원 | 593,580,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 30,375,632원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 9,422,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
602,000,000원 매각 가정에서 총 채권액 753,798,385원 중 593,580,000원이 배당되고, 미배당은 160,218,385원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국가스안전공사 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설과 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 501호는 노래연습장으로 이용 중입니다. 감정평가에는 502호가 유흥주점으로 이용 중인 것으로 함께 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상5층 건물이며 외벽은 복합판넬 등, 내부는 인테리어 마감, 공용 승강기와 위생·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 15m~20m 중로2류 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,356,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원점검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 602,000,000원이 적정한지 인근 동일·유사용도 상가의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차조건 확인. 이상진·오성환 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 원문을 대조해 배당관계를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당순위가 달라질 수 있으므로 매각기일 전 체납세액 및 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 영업·인도 확인. 현재 노래연습장으로 이용 중이므로 실제 점유자, 영업주체와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 근린시설은 주거용보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있으므로 재매각 가능성과 공실 위험을 함께 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 무주농업협동조합 근저당은 스타타워 5층 502호와 공동담보로 기재돼 있어 실제 채권배당 관계를 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인 2명 모두 후순위 전입이라 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 여기서 곧바로 “안전하고 싸다”로 결론 내릴 수는 없습니다. 602,000,000원 신건 가격을 검증할 실거래 자료가 없고, 노래연습장으로 이용 중인 근린시설이라 임대수익과 환금성 검토가 중요합니다. 여기에 보증금·확정일자 미상 임차인과 국세·지방세 배당 변수가 남습니다. 결론은 권리 인수는 낮은 위험, 가격·운영·세금 검증은 필수입니다.
