청주지방법원 2025타경30740. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 스타타워 5층 502호가 경매에 나왔습니다. 물건은 아파트가 아닌 근린시설이며, 감정평가상 해당 502호는 유흥주점으로 이용 중인 시설입니다.
등기상 소유자는 맹만호입니다. 2017년 소유권을 취득하면서 무주농업협동조합 명의의 채권최고액 684,000,000원 근저당권이 설정되었고, 이 근저당권을 기초로 임의경매가 개시되었습니다. 이후 여러 금융기관의 가압류와 세금 관련 압류가 이어졌습니다.
낙찰자가 우선 확인해야 할 것은 두 가지입니다. 첫째, 상업시설 임차·점유관계가 실제로 어떻게 형성되어 있는지. 둘째, 2회 유찰된 최저가가 현재 영업시설의 시장가치에 비해 적절한지입니다. 감정가의 64%라는 숫자만으로 저렴한 매물이라고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30740 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1364 스타타워 5층 502호 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 맹동면 대하4길 14 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 502호 유흥주점 · 지상 5층 건물의 5층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 슬래브지붕 |
| 소유자 | 맹만호 (2017.02.09 소유권이전 · 등기상 거래가액 407,953,550원) |
| 감정가 | 319,000,000원 |
| 최저매각가 | 204,160,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 | 무주농업협동조합 |
| 청구금액 | 578,285,168원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2017.02.09 무주농업협동조합 근저당권 (채권최고액 684,000,000원) |
| 임차·점유 관련 | 이상진 · 오성환 (보증금 미상) |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유는 별도 확인
권리관계의 중심은 2017.02.09 설정된 무주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 684,000,000원이며, 해당 근저당권이 말소기준입니다. 그보다 앞서 설정된 전북은행 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다.
2019년 음성군 압류 역시 해제되어 말소된 이력이 있습니다. 2025년 임의경매개시결정 이후의 케이뱅크·경기신용보증재단·광주은행 가압류와 기흥세무서장 관련 국세 압류는 말소기준권리 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상입니다.
② 임차·점유관계 — 보증금 미상 2명
현황조사 및 관련 기록에 등장하는 사람은 이상진과 오성환입니다. 두 사람 모두 기재된 전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦으며, 전입일을 기준으로 한 대항력 판정은 없음입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제관계를 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 이상진 | 2019.12.04 | 미상 | 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 | 배당요구 있음 2025.11.20 |
| 오성환 | 2025.05.16 | 미상 | 전입 기준 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 | 확인 필요 |
기재된 전입일은 모두 2017.02.09 말소기준권리 이후입니다. 확정일자 및 보증금은 미상이며, 상가임대차에 따른 사업자등록·영업점유를 기초로 한 별도 대항력은 확인이 필요합니다.
이상진은 2025.11.20 배당요구 관련 기록이 있습니다. 오성환의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 두 사람의 보증금이 미상인 만큼 보증금을 임의로 합산하거나, 특정 금액이 낙찰자에게 승계된다고 단정할 수 없습니다.
현재 확인된 전입일에 따르면 말소기준권리보다 선행하는 주민등록은 없지만, 실제 상업시설 임차인의 권리는 별도 서류 검토가 필요합니다. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약 및 사업자등록 관계를 대조하는 것이 필수입니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰, 감정가의 64%
감정가 319,000,000원인 이 물건은 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 204,160,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 64% 수준입니다.
다만 여기서 가장 중요한 한계가 있습니다. 현재 확인할 수 있는 동일 용도·인근 상업시설 실거래 비교가격이 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 진행 상태를 보여줄 뿐, 시세 대비 할인율과 동일하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (64%) | 204,160,000원 | 200,501,760원 | 553,296,625원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 163,328,000원 | 160,241,408원 | 593,556,977원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 130,662,400원 | 128,033,126원 | 625,765,259원 |
위 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 확인된 배당모형만을 적용하면 매수인의 실질취득 기준액은 각 회차의 매각가격과 같습니다. 다만 취득 부대비용과 실제 점유 해결 비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,658,240원 |
| 1. 근저당 · 무주농업협동조합 | 684,000,000원 | 200,501,760원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 30,375,632원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 9,422,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준으로 집행비용 3,658,240원을 제외한 200,501,760원이 무주농업협동조합에 배당되는 것으로 산정됩니다. 이 금액은 채권최고액 684,000,000원에 크게 미치지 못합니다.
채권총액은 753,798,385원, 예상 채권자 배당액은 200,501,760원, 미배당액은 553,296,625원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 산정됩니다.
채권최고액 및 청구금액을 활용한 추정 배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권신고액, 공동담보 배당, 조세채권 및 임차인의 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액이 그대로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 맹동면 두성리의 한국가스안전공사 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 북동측 및 북서측 중로2류 도로와 접합니다.
- 용도. 스타타워 5층 502호는 감정상 유흥주점으로 이용 중입니다. 동일 건물 501호는 노래연습장으로 기재되어 있어, 각 호실의 이용상태를 혼동해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로 외벽은 복합판넬 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수설비와 공용 승강기설비가 있으며 관리상태는 보통입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,356,000원/㎡입니다.
- 건축물 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 영업용도와 인허가의 일치 여부는 별도 검토가 필요합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 다른 상업시설로, 현재 이용상태에 따라 매수 수요와 재활용 가능성이 제한될 수 있습니다. 실제 거래가격과 임대수익에 대한 검증 없이 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상업시설 임차인 확인. 이상진·오성환의 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 보증금, 확정일자 및 사업자등록 시점을 확인해야 합니다. 전입일만으로 상가임대차 대항력까지 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 이상진의 2025.11.20 배당요구 내용과 오성환의 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 접수문건으로 확인해야 합니다.
- 유흥주점 영업 확인. 실제 영업자, 영업허가·신고 관계, 시설물과 집기의 소유권, 기존 영업자의 퇴거 가능성을 확인하세요. 부동산 취득과 영업상 권리의 승계를 동일하게 보지 않아야 합니다.
- 공동담보 관계. 무주농업협동조합 근저당권의 공동담보인 스타타워 501호의 권리 및 경매 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국세 압류와 관련된 실제 조세채권, 당해세 및 배당순위를 확인해야 합니다. 압류등기 소멸만으로 모든 조세 관련 문제가 해결된다고 단정할 수 없습니다.
- 가격 상한 검증. 감정가 319,000,000원과 현재 최저가 204,160,000원의 차이만으로 응찰가를 결정하지 말고, 유사한 상업시설 실거래 및 임대수익을 조사해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 다음 시나리오의 최저가 163,328,000원 및 130,662,400원을 참고하되, 실제 최저가 하락만으로 투자수익이 보장되지는 않습니다.
- 명도·관리비. 유흥주점의 실제 점유자, 영업시설 철거, 공용관리비 체납 여부와 명도비용을 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 건물의 출입, 내부 상태, 상업시설 설비, 관리상태 및 향후 용도변경 가능성을 현장에서 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 법원 문건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려갔지만 위험이 사라진 것은 아니다”
스타타워 502호는 감정가 319,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 204,160,000원까지 내려왔습니다. 말소기준인 무주농업협동조합 근저당권과 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임차·점유 관련자 2명의 보증금이 미상이고, 물건이 일반 근린상가가 아닌 유흥주점으로 이용 중인 시설이라는 점을 가볍게 볼 수 없습니다. 상가임대차 관련 권리와 실제 영업점유 관계가 확인되지 않은 상태에서 인수위험이 전혀 없다고 결론내리는 것은 이릅니다.
또한 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가치보다 낮다는 근거도 충분하지 않습니다. 감정가의 64%라는 수치가 곧바로 가격 경쟁력을 의미하지는 않습니다.
결론은 권리관계 일부 정리 가능, 점유·가격 검증은 보류입니다. 이 물건은 단순히 유찰 횟수만 보고 접근하기보다, 상가임대차·사업자등록·실제 영업점유와 유사 상업시설 시세를 먼저 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
