청주지방법원 2025타경30740. 음성군 맹동면 두성리 스타타워 5층 502호의 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 5층 건물이고, 502호의 이용상태는 유흥주점으로 확인됩니다. 현 소유자 맹만호는 2017.02.09. 거래가액 407,953,550원에 소유권을 취득했고, 같은 날 무주농업협동조합 앞으로 채권최고액 684,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 권리의 핵심 변수는 후순위 채권이 아니라 점유 중인 두 사람의 실제 임대차관계와 명도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30740 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1364 스타타워 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 유흥주점으로 이용중 |
| 소유자 | 맹만호 (2017.02.09. 소유권이전 · 거래가액 407,953,550원) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 무주농업협동조합 / 578,285,168원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015.07.29. 전북은행 근저당은 2017.02.09. 이미 말소됐습니다. 그날 맹만호에게 소유권이 이전되고, 무주농업협동조합 근저당이 새로 설정되면서 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이후 음성군 압류는 2019.11.01. 해제로 말소됐고, 2025년의 임의경매개시결정·케이뱅크 가압류·경기신용보증재단 가압류·국 압류·광주은행 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상진 | 2019.12.04 | 2025.11.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오성환 | 2025.05.16 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2017.02.09.보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 임차인으로서의 대항력이 없고, 배당 후 남는 보증금을 매수인이 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유관계는 입찰 전 원문서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,266,000원 |
| 2. 근저당 · 무주농업협동조합 | 684,000,000원 | 313,734,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 30,375,632원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 9,422,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,266,000원을 제외한 313,734,000원이 무주농업협동조합에 배당되고, 총 채권 미배당액은 440,064,385원입니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 한국가스안전공사 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 5층 건물의 5층 502호이며, 위생·급배수설비와 공용 승강기설비가 있습니다.
- 이용상태. 502호는 유흥주점으로 이용중입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이고, 북동측 및 북서측으로 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,356,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 이상진·오성환의 보증금과 확정일자, 실제 임대차계약 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 2명이 확인되므로 현재 누가 영업·점유 중인지, 낙찰 후 인도 협의가 가능한지 확인하세요.
- 유흥주점 이용 확인. 현재 이용상태가 유흥주점이므로 현장 영업 여부와 내부 시설 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당의 등기 내용에 스타타워 5층 501호 공동담보가 기재돼 있으므로 배당 및 채권관계 원문을 함께 확인하세요.
- 세금·우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당순위 변동 가능성을 점검하세요.
- 가격 독립 검토. 권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개입니다. 현재 회차 319,000,000원, 1회 유찰 255,200,000원, 2회 유찰 204,160,000원 각각에서 상업용 부동산의 수익성과 환금성을 따로 판단하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 상업용 점유 리스크는 남는다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017.02.09. 무주농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 임차인의 전입일도 모두 말소기준일 이후여서 현재 자료상 대항력은 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 단순한 등기 권리가 아닙니다. 실제 임차인 2명이 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 502호는 유흥주점으로 이용 중인 근린시설입니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 점유·명도와 상업용 부동산 특유의 환금성을 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 현장 확인 없이는 보수적 접근. 이 사건의 결론입니다.
