춘천지방법원 2025타경21073. 원주시 반곡동 엔터비즈타워 9층 에이909호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 권리구조의 기준점은 2022.09.26. 설정된 원주원예농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 128,280,000원이며 채무자는 소유자 배은정입니다. 이후 비엔케이캐피탈 주식회사와 유안타저축은행주식회사의 가압류, 원주원예농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 권순석이 보증금 5,000,000원, 월차임 350,000원으로 조사됐고 2025.12.10. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일이 2023.03.08.로 말소기준일 2022.09.26.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 제시된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21073 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1809-11 엔터비즈타워 9층 에이909호 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상15층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 배은정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 원주원예농업협동조합 |
| 청구액 | 229,416,420원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.08.24. 주식회사무궁화신탁으로의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.09.26. 배은정 앞으로 소유권이 이전되고 같은 날 원주원예농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.09.03. 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 13,039,668원, 2025.11.10. 유안타저축은행주식회사 가압류 85,500,000원, 2025.11.28. 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음·매수인 승계 없음
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권순석 | 2023.03.08 | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
권순석은 2025.12.10. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 다만 전입신고가 말소기준권리 이후라는 점은 명확하므로 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건 137,000,000원입니다. 그러나 동일·유사 지식산업센터의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 거래 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없으며, 137,000,000원이 시장가격보다 낮다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 128,280,000원 | 128,280,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 13,039,668원 | 6,002,000원 |
| 3. 가압류 · 유안타저축은행주식회사 | 85,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 청구 합계 226,819,668원 중 134,282,000원이 배당되고 92,537,668원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.0% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 137,000,000원 | 134,282,000원 | 92,537,668원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 119,554,068원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 141,117,908원 | 0원 |
유찰은 채권자의 미회수액을 키우지만 그것이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 입찰가격의 적정성은 지식산업센터 실거래 자료가 없는 상태에서 판단할 수 없으므로, 100%·80%·64%라는 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 원주지방환경청 서측 인근이며, 주위에 공공기관·근린생활시설·상가주택 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 남서측과 남동측으로 각각 광대로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 설비. 화재탐지설비·승강기설비·천장형 에어컨에 의한 냉·난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 공시지가. 984,000원/㎡.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 신건 최저가 137,000,000원이 적정한지 해당 엔터비즈타워 및 인근 지식산업센터 실거래를 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 권순석의 점유 부분과 사용관계도 미상으로 조사됐습니다.
- 임차인 배당 확인. 권순석은 2025.12.10. 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당표 원본에서 실제 배당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도·명도 일정은 별도로 점검해야 합니다.
- 지식산업센터 이용조건. 현재 이용상태가 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용계획에 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건에서 권리분석의 핵심은 명확합니다. 2022.09.26. 원주원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 권순석의 전입신고도 그보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 137,000,000원이지만 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 신건을 ‘저렴하다’고 평가할 수 없고, 공장(지식산업센터)의 실제 거래가격과 임대관계를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 검토 가능, 가격은 추가 확인이 필요한 사건입니다.
