춘천지방법원 2025타경21073. 원주시 반곡동 엔터비즈타워 9층 에이919호로, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 배은정이고, 2022.09.26 원주원예농업협동조합이 채권최고액 123,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 13,039,668원, 유안타저축은행주식회사 가압류 85,500,000원과 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤 권리여서 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 권순석이 확인됩니다. 보증금 5,000,000원, 월차임 350,000원, 전입일은 2023.03.08이며 배당요구는 2025.12.10 접수됐습니다. 전입일이 2022.09.26 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21073 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1809-11 엔터비즈타워 9층 에이919호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 원주시 입춘로 45 |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 배은정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 229,416,420원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기 흐름의 핵심은 2022.09.26 원주원예농업협동조합 근저당입니다. 그 이전에는 2022.08.24 공유자 지분에 대한 무궁화신탁의 신탁등기가 있었지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 같은 날 배은정 앞으로 공유자 전원지분이 이전됐고, 이후 설정된 말소기준 근저당 뒤의 두 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권순석 | 미상 | 2023.03.08 | 5,000,000원 | 350,000원 | 2025.12.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 점검 — 신건 136,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 136,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 136,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 가격도 싸다”로 연결하면 안 됩니다. 특히 이용상태가 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이므로 입찰가격을 정할 때는 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래 수준과 임대수요를 별도로 대조하는 과정이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 123,000,000원 | 123,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 13,039,668원 | 10,296,000원 |
| 3. 가압류 · 유안타저축은행주식회사 | 85,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 221,539,668원 중 133,296,000원이 배당되고 88,243,668원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주지방환경청 서측 인근이며 공공기관, 각종 근린생활시설, 상가주택 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 물건이 아닙니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 15층 건물이며 화재탐지설비·승강기·천장형 에어컨에 의한 냉·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 남서측과 남동측으로 각각 광대로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 전체 토지면적 16,252.1㎡, 공시지가 984,000원/㎡이며 인접지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지입니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으며, 현황조사·문건접수에서는 권순석이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.09.26 원주원예농업협동조합 근저당이 기준이며 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조합니다.
- 임차인 점유범위 확인. 권순석의 점유 부분·사용 부분은 미상입니다. 실제 점유공간과 인도 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 확정일자 확인. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 별도로 확인합니다.
- 가격 검증. 신건 136,000,000원에 응찰하기 전 엔터비즈타워 및 인근 지식산업센터 거래·임대 수준을 직접 대조합니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용계획이 해당 용도와 맞는지 확인합니다.
- 배당표 한계. 제공된 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 확인 후
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2022.09.26 원주원예농업협동조합 근저당이고, 이후 두 건의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 권순석도 말소기준 뒤인 2023.03.08 전입해 대항력이 없으며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가는 136,000,000원이고 비교할 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 주거용이 아니라 공장으로 이용되는 지식산업센터인 만큼, 실제 거래와 임대수요를 확인하지 않고 감정가 할인율만으로 접근하는 것은 적절하지 않습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 확인 후. 이 물건의 승부처는 인수 위험보다 적정 입찰가를 얼마나 보수적으로 검증하느냐입니다.
