대전지방법원 2025타경519. 충남 계룡시 금암동 계룡한양아이클래스 2층 210호입니다. 감정평가상 이용상태는 주상복합공동주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 단지는 209세대이며 2015.12.30. 준공됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사디에스테크입니다. 2016.06.15. 소유권이전과 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 55,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 확인되는 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2016년 하나은행 근저당과 2018년 압류는 이미 말소된 상태입니다.
권리관계 자체보다 주의할 부분은 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 86,000,000원인데, 최근 12개월 거래는 75,000,000원과 73,000,000원으로 평균 74,000,000원입니다. 신건 최저가는 이 최근 평균보다 16.2% 높고, 최신 거래보다도 13,000,000원 높습니다. 과거 85,000,000원 거래를 포함한 전체 평균 77,666,666원보다도 현재 최저가가 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 금암동 163-3 계룡한양아이클래스 2층 210호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주상복합공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 비교 전용면적 | 39.05㎡ |
| 소유자 | 주식회사디에스테크 · 2016.06.15. 소유권이전 · 거래가액 93,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 102,263,520원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2016년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2016.06.15. 우리은행 근저당권 55,200,000원입니다. 전입이 확인된 김영재는 2021.11.10., 김문호는 2022.10.24., 고석환은 2024.08.28. 전입해 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 세 사람 모두 대항력 없음으로 분석되며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영재 | 2021.11.10. | 1,700 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 김문호 | 2022.10.24. | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 고석환 | 2024.08.28. | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 7,300만~7,500만원
계룡한양아이클래스 비교 거래는 3건입니다. 이 가운데 가격 판단에는 오래된 2021년 거래보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다. 2026.01. 거래는 75,000,000원, 2026.07. 최신 거래는 73,000,000원으로 최근 12개월 평균은 74,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 37.91㎡ | 4 | 73,000,000원 |
| 2026.01 | 37.91㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2021.07 | 39.05㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 74,000,000원 |
신건 최저가 86,000,000원은 최근 12개월 평균 74,000,000원의 116.2%입니다. 최신 거래 73,000,000원과 비교해도 높습니다. 특히 최근 거래 평균이 과거 거래 대비 -12.9%로 내려온 흐름이므로, 2021년 85,000,000원 거래까지 포함한 전체 평균 77,666,666원을 근거로 현재 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,948,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 55,200,000원 | 55,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,852,000원 |
86,000,000원 매각 가정에서는 우리은행 근저당 채권최고액 55,200,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 28,852,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 1회 유찰부터 가격 간격이 줄어든다
| 회차 | 최저가 | 우리은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 86,000,000원 | 55,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 68,800,000원 | 55,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 55,040,000원 | 53,649,280원 | 1,550,720원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 68,800,000원으로 내려가 최근 12개월 평균 74,000,000원보다 낮아집니다. 현재 신건 86,000,000원과 달리 가격 검토가 가능한 구간입니다. 2회 유찰 시에는 55,040,000원이며 우리은행 배당 부족액 1,550,720원이 발생하지만, 이 부족액이 매수인 인수로 전환되는 구조는 아니어서 시나리오상 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡시청 남동측 인근으로 관공서·아파트·상업용건물과 각종 근린생활시설이 소재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 공동주택이며 승강기·소방설비·난방설비·도시가스·주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 주상복합공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·방화지구·지구단위계획구역이며 대로2류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 848,300원/㎡, 토지면적 2,154.8㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장. 최근 거래는 2026.01. 75,000,000원에서 2026.07. 73,000,000원으로 확인되며 최근 거래 추세는 과거 대비 -12.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 현재 최저가 86,000,000원은 최근 12개월 평균 74,000,000원의 116.2%이므로 신건 가격 자체에는 메리트가 없습니다.
- 최신 거래 우선. 최신 거래 73,000,000원과 최근 평균 74,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하고, 과거 85,000,000원 거래에 과도한 비중을 두지 않는 것이 중요합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 평균이 과거보다 12.9% 낮아진 흐름이므로 추가 가격 조정 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 점유자 확인. 김영재·김문호·고석환 모두 말소기준권리 후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 점유·인도 상태는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 김문호·고석환의 보증금은 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하는 것이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.02.06. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 관련 등기 내용과 현재 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 양호, 가격은 보류”
이 물건의 말소기준권리는 2016.06.15. 우리은행 근저당권이고, 확인된 세 점유자는 모두 2021년 이후 전입해 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원이라 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 신건 최저가 86,000,000원은 최근 12개월 평균 74,000,000원의 116.2%, 최신 거래 73,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 가격 흐름은 과거 대비 -12.9%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 권리는 통과할 수 있지만 신건 가격은 보류, 유찰 후 최근 실거래와 다시 비교하는 물건입니다.
