대전지방법원 2025타경519. 계룡시 금암동 ‘계룡한양아이클래스’ 3층 322호입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 주상복합공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현재 소유자는 주식회사디에스테크이며 2016년 거래가액 86,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 50,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 하나은행의 12,000,000원 근저당은 2019년 이미 말소됐습니다. 조사된 김영재·김문호·고석환의 전입일도 모두 2016.06.15보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 금암동 163-3 계룡한양아이클래스 3층322호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주상복합공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 실거래 비교 면적 | 34.68㎡ |
| 소유자 | 주식회사디에스테크 (2016.06.15 소유권이전 · 거래가액 86,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 102,263,520원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리
말소기준은 2016.06.15 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 50,400,000원입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권은 2019.03.19 해지를 원인으로 이미 말소됐고, 2025.12.11 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.02.06에는 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영재 | 2021.11.10 | 1,700원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김문호 | 2022.10.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고석환 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득 76,000,000원은 최근 시세 이상
계룡한양아이클래스는 209세대, 2015.12.30 준공 단지입니다. 비교 면적 34.68㎡ 기준 최근 12개월 실거래 8건의 평균은 74,000,000원, 최신 거래는 2026.07 73,000,000원입니다. 신건 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 76,000,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 102.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 37.91㎡ | 4 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 34.68㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 33.19㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 34.68㎡ | 7 | 74,000,000원 |
| 2026.01 | 37.91㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 34.68㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 34.68㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2025.09 | 34.68㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 34.68㎡ | 8건 | 74,000,000원 |
전체 12건 평균은 74,583,333원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 74,000,000원이고 최신 거래는 73,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -2.3%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 신건 76,000,000원을 싸다고 평가하기 어렵고, 최근 시세보다 높은 가격에서 출발하는 신건으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 50,400,000원 | 50,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,832,000원 |
현재 회차 76,000,000원 가정에서는 우리은행 근저당 채권최고액 50,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 23,832,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 76,000,000원 | 50,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 60,800,000원 | 50,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 48,640,000원 | 47,364,480원 | 3,035,520원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 우리은행 채권최고액 기준 3,035,520원의 미배당이 생기지만, 이는 곧바로 매수인 인수로 전환되는 금액이 아닙니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡시청 남동측 인근. 관공서·아파트·상업용건물과 각종 근린생활시설이 소재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상7층 공동주택이며 승강기·소방설비·난방설비·도시가스·주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 주상복합공동주택, 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·방화지구·지구단위계획구역이며 대로2류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래는 이어지고 있으나 최근 구간 거래 추세가 -2.3%이고 신건 가격이 최근12개월 평균보다 높아 가격 민감도가 큰 구간입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 실질취득 76,000,000원은 최근12개월 평균의 102.7%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래 비교가 -2.3%이므로 전체 12건 평균 74,583,333원보다 최근12개월 평균 74,000,000원과 최신 거래 73,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 임차인 확인. 김영재·김문호·고석환 모두 대항력은 없지만, 김문호·고석환의 보증금과 세 임차인의 우선변제 관련 사항은 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.02.06 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 관련 등기 내용과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 무난, 가격은 신건 프리미엄
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2016년 우리은행 근저당이고, 조사된 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 실질취득 76,000,000원은 최근12개월 평균 74,000,000원의 102.7%이고, 최신 거래 73,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세 역시 -2.3%입니다. 따라서 이 사건은 권리는 정리되지만 신건 가격에는 할인 메리트가 없는 유형으로 보는 것이 적절합니다. 권리 안전성보다 응찰 가격을 어디까지 낮출 수 있는지가 핵심입니다.
