대전지방법원 2025타경12875. 천안시 동남구 신부동 천안랜드마크타워 1층 1013호입니다. 감정평가 이용상태에는 기호(1~6)가 공부상 판매시설(백화점), 기호(7)이 공부상 일반음식점으로 기재되어 있고, 건물은 철근콘크리트구조 지하5층·지상18층, 사용승인일은 2006.01.11입니다. 사건의 현재 소유자는 주식회사아트리파라다이스이며, 2020.02.03 공매를 원인으로 2020.02.18 소유권이전이 등기됐습니다.
권리 순위의 핵심은 2020.07.30 접수된 하나은행 가압류 1,000,000,000원입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있으며 이후 현재 남아 있는 천안시 압류, 대한민국 가압류, 고성군 압류와 본건 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 점유관계가 깔끔하지 않습니다. 조사자료에는 김종석이 기재되어 있으나 점유 부분이 1032호이고, 본건 주소는 1013호입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 이 사람의 대항력은 ‘가능·미상’으로만 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12875 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2 천안랜드마크타워 1층 1013호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 기호(1~6) 공부상 판매시설(백화점), 기호(7) 공부상 일반음식점 |
| 소유자 | 주식회사아트리파라다이스 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 77,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 말소기준 | 2020.07.30 갑구 8번 가압류 · 주식회사 하나은행 · 1,000,000,000원 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 · 공시지가 7,880,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.07.30 하나은행 가압류
2006년의 신탁과 가처분, 2016년 천안시동남구 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 2020.02.18 주식회사아트리파라다이스로 넘어왔고, 그 뒤 2020.07.30 하나은행 가압류가 말소기준이 됩니다. 2024.05.13 천안시 압류, 2025.06.26 대한민국 가압류 408,886,000원, 2025.11.25 고성군 압류, 2025.12.15 본건 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 1013호와 1032호가 다르다
| 성명 | 기재 점유부분 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종석 | 1032호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김종석은 현황조사와 매각물건명세서에 기재되어 있지만, 점유 부분이 1032호입니다. 경매 대상 주소인 1013호와 호수가 일치하지 않습니다. 또한 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않으므로 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 반대로 관계가 없다고 단정해서도 안 됩니다. 실제 1013호 점유 여부와 임대차계약, 사업자·전입, 보증금 자료를 확인하기 전까지는 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 306,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 배당모형상 매수인 인수 0원을 적용하면 실질취득도 306,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 신건이라는 이유나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없는 상태입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 306,000,000원 | 300,916,000원 | 1,184,970,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 244,800,000원 | 240,572,800원 | 1,245,313,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 195,840,000원 | 192,298,240원 | 1,293,587,760원 | 0원* |
* 배당모형 기준. 김종석의 전입신고일·보증금 및 본건 1013호와의 실제 점유관계가 확인되지 않은 상태이므로 임대차에 따른 인수위험은 별도 확인 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 1. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 1,000,000,000원 | 300,916,000원 |
| 2. 갑구 15번 가압류 · 대한민국 | 408,886,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 18번 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 77,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,084,000원을 제외한 300,916,000원이 갑구 8번 하나은행 가압류에 배당되고, 전체 채권 미배당액은 1,184,970,000원으로 계산됩니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 배당 부족액이며 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 구조·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시외버스터미널 남측 인근으로, 주위에 상업시설과 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 천안고속버스터미널과 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상18층, 사용승인일 2006.01.11. 기본 전기설비·승강기·지하주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 현황. 기호(1~6)는 공부상 판매시설(백화점), 기호(7)은 공부상 일반음식점이며 기호(7)은 현황 공실입니다. 인접 호수와의 경계 벽체가 변형 또는 제거되어 이용 중이거나 임의 구획되어 이용돼 온 것으로 파악됐습니다.
- 토지. 6필 일단의 사다리형 토지로 판매시설·업무시설·근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 북측 약 40미터, 동측 약 10미터, 남측 약 4미터 내외 도로를 통해 진입 가능합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 7,880,000원/㎡입니다. 도시지역·시가지경관지구·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1013호와 1032호 점유관계 대조. 김종석이 실제 본건 1013호를 점유하는지, 1032호 기재가 별개 호실인지 현황조사·명세서·현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 자료 확인. 김종석의 전입신고일과 보증금이 미상이므로 임대차계약서·전입·사업자등록 및 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 구분점포 경계 확인. 목록 1,4,5,6과 목록 2,3은 경계표지가 없는 통합점포로 이용 중입니다. 실제 점유 범위와 인도 대상의 특정 가능성을 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 목록 2~6의 대지권 목적 토지에 별도등기가 있으므로 토지 등기와 매각조건을 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2019.03.08 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 현재 최저가는 306,000,000원이지만 비교 실거래 가격이 확인되지 않으므로 ‘감정가보다 싸다’ 또는 ‘시장보다 저렴하다’고 판단할 근거가 없습니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 1,184,970,000원은 채권자 측 부족액입니다. 이를 매수인 인수액으로 혼동해서는 안 되지만, 임대차 인수 여부는 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 후순위 소멸”보다 현장 특정이 더 중요하다
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2020.07.30 하나은행 가압류가 말소기준이고 그 이후의 현존 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 결론을 그대로 확정하기에는 물건 현황에 확인할 지점이 분명합니다.
대상은 천안랜드마크타워 1013호인데 임차인으로 기재된 김종석의 점유 부분은 1032호이고 보증금·전입신고일도 미상입니다. 여기에 구분점포의 경계표지가 없는 통합 이용, 대지권 목적 토지의 별도등기, 기존 공매공고 부기등기까지 겹칩니다. 가격 역시 비교 실거래가 없어 현재 최저가 306,000,000원이 시장보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 순위보다 ‘점유자·호실 특정·통합점포 경계·대지권’ 확인이 입찰 여부를 좌우하는 확인형 물건으로 보는 것이 적절합니다.
