대전지방법원 2025타경12875. 천안랜드마크타워 18층 1805호를 대상으로 한 강제경매입니다. 등기부는 집합건물로 발급됐고, 사건표시 용도는 대지입니다. 감정평가의 이용상태에는 기호(1~6)가 공부상 판매시설(백화점), 기호(7)가 공부상 일반음식점이며 현황은 “공실”로 기재돼 있습니다. 또한 본건은 인접 호수와 경계 벽체가 변형 또는 제거돼 이용됐거나 임의 구획돼 이용되어 온 것으로 파악됐습니다. 따라서 호실의 실제 이용범위와 공부상 경계를 현장에서 맞춰보는 과정이 중요합니다.
권리의 기준점은 2020년 하나은행 가압류입니다. 등기부상 과거 신탁·가처분·압류와 이전 강제경매 등은 이미 말소된 내역이 다수이고, 현재 말소기준 뒤에 남은 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 점유관계는 별개의 문제입니다. 현황조사상 임차인으로 기재된 김종석의 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없고, 기재된 점유부분 역시 1032호로 대상 1805호와 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12875 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2 천안랜드마크타워 18층 1805호 |
| 등기부 표시 | 집합건물 · 천안랜드마크타워 · 충청남도 천안시 동남구 만남로 14 |
| 사건표시 용도 | 대지 |
| 감정 이용상태 | 기호(1~6) 공부상 판매시설(백화점) · 기호(7) 공부상 일반음식점, 현황 “공실” |
| 소유자 | 주식회사아트리파라다이스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 77,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 528.8㎡ · 공시지가 7,880,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준점은 2020.07.30 하나은행 가압류
현재 분석의 말소기준은 갑구 8번 주식회사 하나은행 가압류 1,000,000,000원입니다. 2024.05.13 천안시 압류, 2025.06.26 대한민국 가압류, 2025.12.15 하나은행 강제경매개시결정, 2026.04.29 천안시 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인·점유 — ‘인수 0원’만 보고 끝내면 안 된다
보증기관의 대위·승계 신고는 아니며, 현황조사상 임차인으로 기재된 사람은 김종석 1명입니다. 다만 점유부분이 1032호로 적혀 있어 경매 대상인 1805호와 일치하지 않고, 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 “없음”으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종석 | 1032호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
* KPI의 실질취득 202,000,000원 및 매수인 인수 0원은 제공된 배당모형 기준입니다. 임차인의 전입·보증금·확정일자 및 대상 호실과의 관계가 확인되기 전에는 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 202,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 202,000,000원으로 신건입니다. 1회 유찰 시 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 본건과 비교할 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가가 시장가보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 유찰 가격 자체만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 1,000,000,000원 | 198,372,000원 |
| 갑구 17번 가압류 · 대한민국 | 408,886,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 77,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 / 미배당 | 1,485,886,000원 | 1,287,514,000원 미배당 |
현재 회차의 채권자 총 예상배당은 198,372,000원, 미배당은 1,287,514,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 공동출입구와 경계부터 확인
- 출입. 매각물건명세서에는 18층 공동출입구가 폐쇄돼 있다고 기재돼 있습니다. 현장 접근 및 독립 출입 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 경계. 본건은 인접 호수와 경계 벽체가 변형 또는 제거돼 이용됐거나 임의적으로 구획돼 이용돼 온 것으로 파악됐습니다. 공부상 호실과 실제 사용공간의 일치 여부가 핵심입니다.
- 점유. 구체적인 임대차 관계는 미상이며, 현황조사에는 김종석이 1032호 점유자로 기재돼 있습니다. 대상 1805호와의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지권리. 대지권 목적 토지에 별도등기가 있다는 비고가 있으므로 토지등기 원문 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시외버스터미널 남측 인근으로, 주위는 상업시설 및 오피스텔 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 천안고속버스터미널과 시내버스 승강장이 있고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상18층 건물이며 사용승인일은 2006.01.11입니다. 기본 전기설비·승강기·지하주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 6필 일단의 사다리형 토지로 판매시설·업무시설·근린생활시설 등의 건부지로 이용 중이며, 북측 약 40미터·동측 약 10미터·남측 약 4미터 내외 도로를 통해 진입 가능합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 시가지경관지구, 광로3류, 중점경관관리구역 등의 토지이용계획이 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1805호 실제 점유자 확인. 현황조사상 김종석의 점유부분은 1032호입니다. 대상 호실과의 관계를 현황조사서·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 임차조건 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 대항력이나 인수액을 0으로 확정하지 마세요.
- 대지권 별도등기 확인. 대지권 목적 토지에 존재하는 별도등기의 권리 내용과 매각 후 효력을 직접 확인하세요.
- 18층 출입 확인. 공동출입구 폐쇄 상태와 1805호까지의 실제 접근 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 경계·구획 확인. 인접 호수와의 벽체 변경 또는 제거, 임의구획 상태를 공부·현황과 맞춰 확인하세요.
- 공매 관계 확인. 공매공고 부기등기와 2020.01.10 공매에 따른 소유권 이전 이력이 있으므로 관련 진행 관계를 교차 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 신건 202,000,000원이 저렴하다고 단정하지 마세요.
맺으며 — 등기는 단순해졌지만, 현장은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2020.07.30 하나은행 가압류가 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 결론을 “인수 0원짜리 깨끗한 신건”으로 끝내기에는 확인할 것이 많습니다. 현황조사 임차인 김종석은 1032호로 기재돼 대상 1805호와 맞지 않고, 전입·보증금·확정일자도 미상입니다. 대지권 목적 토지에는 별도등기가 있으며, 18층 공동출입구는 폐쇄돼 있고, 호실 경계 벽체 역시 변형·제거 또는 임의구획된 것으로 파악됐습니다. 시세 비교자료도 없어 202,000,000원의 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다.
등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유·토지 별도등기·실제 출입·호실 경계가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 1805호의 실제 권리와 공간이 서류와 일치하는지 확인하는 것입니다.
