대구지방법원 2025타경285. 경상북도 김천시 덕곡동 1139-4를 포함한 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 대지 + 토지이고, 감정 이용상태에는 기호(2) 건물이 근린생활시설, 기호(4-1)·기호(4-2) 건물이 주택(공실)로 기재되어 있습니다. 등기상 현재 소유자는 김민석이며, 2020.01.02 상속을 원인으로 2020.03.05 소유권을 이전받았습니다.
권리 구조의 중심은 2020.06.26 설정된 새김천새마을금고의 채권최고액 389,760,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤에 붙은 경북 신용보증재단 가압류 34,186,239원과 새김천새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.02.03에는 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경285 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 덕곡동 1139-4 |
| 용도 / 매각형태 | 대지 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설 · 주택(공실) |
| 소유자 | 김민석 · 2020.01.02 상속 · 2020.03.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 729,098,800원 / 250,080,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 358,493,595원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 토지 현황 | 대 · 상업용 · 304.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 대로1류(폭 35m~40m) 접함 |
| 공시지가 | 1,174,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016.03.04 농협은행주식회사 근저당 312,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 2016.04.11 우리새마을금고 근저당 435,500,000원도 2020.06.26 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 새김천새마을금고 근저당 389,760,000원입니다. 이후 경북 신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 최저가는 감정가의 34.3%
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가가 250,080,000원까지 내려왔습니다. 감정가 729,098,800원 대비 현재 회차 비율은 34.3%입니다. 다만 실거래 시세와의 직접 비교 없이 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 단정하기보다는, 일괄매각 대상의 실제 이용상태와 토지·건물 현황을 입찰가 판단에 함께 반영해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 250,080,000원 | 245,778,880원 | 178,167,359원 |
| 4회 유찰 시 | 175,056,000원 | 171,805,216원 | 252,141,023원 |
| 5회 유찰 시 | 122,539,199원 | 120,023,650원 | 303,922,589원 |
③ 예상배당표 (매각가 250,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,301,120원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 새김천새마을금고 | 389,760,000원 | 245,778,880원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 34,186,239원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 250,080,000원 가정 시 집행비용 4,301,120원을 제외한 245,778,880원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 덕곡동 토지. 김천덕곡월드메르디앙아파트 북측 인근이며, 도심 외곽 간선도로변 상가지대로 중소규모 상업시설·근린생활시설과 후면 아파트단지·단독주택·농경지·야산 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 덕곡동 토지는 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 도심 외곽의 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 기호(2) 건물은 근린생활시설, 기호(4-1)·기호(4-2) 건물은 주택이며 모두 공실로 기재돼 있습니다.
- 건물. 기호(2)는 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 사용승인일은 2016.02.05이며, 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 기호(1) 토지는 일반상업지역이고 대로1류(폭 35m~40m)에 접하며 가축사육제한구역에 속합니다.
- 현황 차이. 기호(6)·기호(7) 토지는 공부상 지목이 각각 대·전이나 실제 현황은 도로로 조사됐습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 각 토지·건물의 현황을 분리해서 보지 말고 전체 매각대상 기준으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.06.26 새김천새마을금고 근저당 389,760,000원이 말소기준입니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.02.03 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌으므로 현재 권리관계 원본을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 덕곡동 토지뿐 아니라 감정서에 표시된 건물·토지 기호별 매각범위를 정확히 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 기호(6)·기호(7)의 실제 현황이 도로로 조사된 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 건물 확인. 주택으로 평가된 기호(4-1)·기호(4-2)는 공실로 조사됐으므로 현재 점유상태를 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 채권자 미배당 178,167,359원은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 일괄매각 범위와 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 임차인도 없어 매수인 인수 0원이라는 점은 분명합니다. 현재 최저가는 3회 유찰을 거쳐 250,080,000원으로 내려왔지만, 실거래 시세 대신 감정가 대비 낙폭만으로 저가 여부를 단정할 수는 없습니다.
오히려 입찰 판단에서 더 중요한 것은 일괄매각 범위와 물적 현황입니다. 감정 이용상태에 근린생활시설과 공실 주택이 함께 나타나고, 일부 토지는 공부상 지목과 실제 현황이 다르게 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 없지만 현황조사 난도는 낮지 않은 유형으로, 현장과 원본 서류를 충분히 대조한 뒤 가격을 정하는 접근이 맞습니다.
