창원지방법원 2025타경21774. 경상남도 통영시 광도면 우동리 354-1 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 새통영농업협동조합의 근저당권이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김병규·장윤권의 전입 시점이 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력 관련 검토가 필요한 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 검토

말소기준권리는 2025.10.28 설정된 새통영농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 해당 근저당 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 하지만 임차인 전입일이 2016.12.05, 2021.08.02로 확인되어 대항력 가능성이 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 인수 여부와 금액은 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 대항력 가능자

③ 예상배당표 (매각가 87,429,180원 가정)

임차인 최우선변제 및 실제 보증금은 반영되지 않은 예상 배당입니다. 임차인 권리 확인 결과에 따라 실제 잔여금과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 통영시 광도면 우동리 전두마을 내 위치하며 일반주택·농경지·임야 등이 혼재된 농촌지역입니다.
• 교통. 차량 출입 가능하며 관내 일반적 교통사정은 보통 수준입니다.
• 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호 2는 단독주택으로 이용 중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 조사. 김병규·장윤권의 보증금 및 확정일자 확인 필수.
• 인수금 계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금 여부에 따라 실질취득금액이 달라집니다.
• 권리 확인. 매각물건명세서 보완 내용 확인 후 입찰해야 합니다.
• 현장 확인. 실제 점유관계와 주택 이용상태를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만 임차인이 변수”

이 사건은 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 2명의 대항력 가능성이 핵심 변수입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 신건 가격만 보고 안전한 물건으로 판단하기 어렵습니다. 입찰 전 임차인 보증금 확인이 가장 중요한 체크포인트입니다.