대구지방법원 2025타경322. 김천 율곡동 영무메트로 1층109호 근린시설입니다. 등기 흐름의 기준점은 2015.07.17. 설정된 새김천새마을금고 근저당권 780,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.04.15. 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.02.05. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기됐지만, 권리의 기준일 자체는 2015.07.17. 그대로입니다.
매각물건명세서에 별도로 적힌 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 신고된 임차인도 없어 현재 자료상 매수인이 보증금이나 별도 권리를 떠안는 구조는 확인되지 않습니다. 이 때문에 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 801,000,000원과 동일합니다. 다만 이것은 권리 인수만 반영한 금액이며, 취득 관련 비용이나 관리비 등은 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경322 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 율곡동 811 영무메트로 1층109호 · 경상북도 김천시 혁신3로 46 |
| 물건종류 / 건물 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 평지붕 지상15층 업무시설 및 근린생활시설 |
| 사용승인일 | 2015.06.08. |
| 소유자 | 김진구 100분의 36 · 김진복 100분의 12 · 주식회사메트로디앤씨 100분의 52 |
| 감정가 / 최저가 | 801,000,000원 / 801,000,000원 (신건) |
| 신청 청구액 | 878,091,390원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2015.06.22. 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 2015.07.17. 신탁재산의 귀속을 원인으로 정리됐고, 같은 날 김진구·김진복·주식회사메트로디앤씨의 공유 소유권이전과 새김천새마을금고 근저당권 설정이 이뤄졌습니다. 핵심은 을구 1번 근저당권 780,000,000원이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·이용상태 — 근린시설 현황은 현장 대조가 중요
감정요항상 영무메트로는 KTX ‘김천구미역’ 북측 인근의 근린생활시설·오피스텔 혼재 지역에 위치합니다. 건물에는 도시가스, 승강기, 화재탐지·소방설비, 공동위생설비가 되어 있습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
③ 배당 구조 — 신건에서는 근저당 채권최고액 전액 배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,410,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 새김천새마을금고 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,590,000원 |
매각가 801,000,000원 가정. 집행비용 10,410,000원과 근저당권 채권최고액 780,000,000원을 반영하면 10,590,000원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 다른 문제라는 것입니다. 현재 회차에서는 780,000,000원 채권최고액이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 예상 매각가 640,800,000원에서는 631,992,000원만 배당되어 148,008,000원이 남고, 2회 유찰 시 예상 매각가 512,640,000원에서는 505,113,600원이 배당되어 274,886,400원이 남습니다. 그러나 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 세 회차 모두 0원입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 801,000,000원과 최저매각가 801,000,000원이 주변 시세보다 낮은지, 높은지에 대한 판단은 할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
권리비용까지 포함한 현재 회차의 실질취득은 801,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 640,800,000원, 2회 유찰 시 512,640,000원이지만, 이 역시 시세 자료와 직접 비교되지 않은 숫자이므로 단순히 유찰률만 보고 적정가라고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX ‘김천구미역’ 북측 인근으로, 주위는 역세권 근린생활시설과 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 간선도로·대중교통 등 일반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 토지는 동측 폭 30m 6차로 아스팔트포장도로, 북측 폭 20m 4차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지 공시지가는 2,316,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린시설이므로 실제 영업수요·임대수익·공실 여부에 따라 매수층과 가격 편차가 커질 수 있어 실물 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.07.17. 을구 1번 근저당권을 기준으로 원본 등기사항전부증명서를 다시 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.05. 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권이 이전된 내용을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 109호 현황 확인. 감정요항의 이용상태 설명에 108·111·110호가 기재돼 있으므로 109호의 실제 벽체·출입구·점유·영업 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계가 미상인 만큼 관리사무소·현장 방문 등을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 801,000,000원의 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다. 유사 1층 근린시설의 거래가·임대료·공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 640,800,000원, 2회 유찰 시 512,640,000원이지만, 유찰가격 자체를 시세로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미검증”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2015.07.17. 새김천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 801,000,000원에 낙찰되면 권리 인수를 합친 실질취득도 801,000,000원이지만, 이를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 게다가 대상은 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 감정요항의 호수별 이용상태도 109호와 직접 일치하지 않아 현장 대조가 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 전입니다. 이 물건은 ‘인수 0원’보다 109호의 실제 현황과 8.01억의 상권가치가 맞는지를 확인하는 것이 입찰의 승부처입니다.
