대구지방법원 2025타경323. 김천 혁신도시권 영무메트로 1층 109호로, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유권은 김진구 100분의 36, 김진복 100분의 12, 주식회사메트로디앤씨 100분의 52의 공유 형태이고, 말소기준권리는 2015.07.17 설정된 새김천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이며, 이 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다.
현재 회차 최저매각가는 274,743,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 오히려 3회 유찰 자체가 시장의 가격 수용성과 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경323 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 율곡동 811 영무메트로 1층 109호 · 도로명 경상북도 김천시 혁신3로 46 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 1층 109호 |
| 소유자 | 김진구 100분의 36 · 김진복 100분의 12 · 주식회사메트로디앤씨 100분의 52 |
| 감정가 / 최저가 | 801,000,000원 / 274,743,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새김천새마을금고 / 645,324,200원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.17 새김천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매로 정리
2015.07.17 새김천새마을금고의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.04.15 새김천새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐고, 근저당권은 2025.09.26 확정채권양도를 원인으로 2026.02.05 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다. 이 이전은 기존 근저당권의 순위를 바꾸는 새로운 선순위 권리가 아니라 기존 근저당권의 이전입니다.
② 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 801,000,000원, 현재 최저매각가는 274,743,000원입니다. 3회 유찰 뒤 감정가 34%까지 내려왔지만, 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 낙폭이 아니라 실제 상가 임대료·공실·최근 거래 사례를 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 274,743,000원 | 270,096,598원 | 509,903,402원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 192,320,100원 | 188,827,619원 | 591,172,381원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 134,624,070원 | 131,939,333원 | 648,060,667원 |
유찰이 추가될수록 매각가는 낮아지지만, 근저당권자의 미배당은 오히려 커집니다. 다만 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 현재·4회·5회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,646,402원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 새김천새마을금고 | 780,000,000원 | 270,096,598원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 근저당권 채권최고액 780,000,000원 중 270,096,598원이 배당되고 509,903,402원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 공동담보·권리 구조 체크
말소기준 근저당권의 등기에는 영무메트로 1층 110호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건의 근저당 채권은 109호만을 대상으로 설정된 구조가 아닙니다. 실제 채권 회수와 최종 배당은 공동담보 부동산의 처분·배당 상황과 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX 김천구미역 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용. 1층 109호는 감정평가상 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되며, 대로2류와 중로1류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적 2,712.9㎡, 공시지가는 2,316,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 15층 건물 중 1층이며, 공동위생·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 낙폭만 보지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 매매와 임대료를 반드시 비교하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 영업 여부, 인도 대상과 명도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 1층 110호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보의 경매·배당 진행 상황을 함께 확인하세요.
- 근저당권자 변동. 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 상태이므로 최신 채권관계를 원문 서류로 대조하세요.
- 상가 환금성. 1층 일반음식점 용도의 근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐으므로 재매각·임대수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 법원 기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2015.07.17 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격의 기준점입니다. 현재 최저가가 감정가의 34%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 제시되지 않아 ‘저렴하다’는 결론은 낼 수 없습니다.
더구나 이 물건은 1층 일반음식점 용도의 근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수위험보다 실제 점유·임대수익·공실 가능성·재매각 가격을 검증하는 일이 더 중요합니다. 권리는 통과할 수 있지만 가격은 검증 전까지 보류 — 그것이 이 물건의 핵심입니다.
