211,288,000원
대구지방법원 2025타경323. 김천 혁신도시의 영무메트로 1층 110호입니다. 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)이고 현재는 공실로 조사됐습니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2015.07.17. 설정된 새김천새마을금고의 채권최고액 780,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 법률적 인수보다 현장의 구획 상태를 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 110호가 별도의 내부벽체로 나뉘지 않고 108호·111호와 하나의 튼 상가로 이용되고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경323 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 율곡동 811 영무메트로 1층 110호 도로명: 경상북도 김천시 혁신3로 46 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 공실 |
| 공유자 | 김진구 100분의 36 · 김진복 100분의 12 · 주식회사메트로디앤씨 100분의 52 |
| 감정가 / 최저가 | 616,000,000원 / 211,288,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새김천새마을금고 / 645,324,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 등기부 발행 | 2026.07.25 · 대구지방법원 김천지원 등기계 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후 인수 없음
2015.06.22. 주식회사영무건설 명의로 소유권보존이 이뤄진 뒤 한국자산신탁주식회사에 신탁됐고, 같은 해 07.17. 신탁등기가 말소되며 김진구·김진복·주식회사메트로디앤씨의 공유로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 새김천새마을금고의 채권최고액 780,000,000원 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다.
2025.04.15. 새김천새마을금고가 임의경매를 신청했고, 2026.02.05.에는 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기됐습니다. 이는 기존 근저당의 이전으로, 별도의 보증금이나 채권액을 추가 합산하는 구조가 아닙니다. 예상배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 대비 크게 낮아졌지만 시세 판단은 별개
감정가는 616,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 211,288,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 이후 유찰 시 시나리오는 4회 유찰 147,901,600원, 5회 유찰 103,531,120원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,758,032원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 새김천새마을금고 | 780,000,000원 | 207,529,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 211,288,000원 가정 시 근저당권의 미배당은 572,470,032원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 211,288,000원 | 207,529,968원 | 572,470,032원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 147,901,600원 | 145,030,978원 | 634,969,022원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 103,531,120원 | 101,281,684원 | 678,718,316원 | 0원 |
④ 가장 중요한 현장 이슈 — 110호의 내부 경계
감정평가서와 매각물건명세서에서 반복해서 확인되는 핵심은 110호가 108호·111호와 내부벽체 구분 없이 튼 상가로 이용 중이라는 점입니다. 현재는 공실이지만, 등기상 110호라는 구분건물과 실제 현장의 내부 구획 상태가 일대일로 눈에 보이게 분리돼 있지 않습니다.
감정요항표상 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 없습니다. 따라서 이 문제를 곧바로 등기·건축상 하자라고 단정할 수는 없습니다. 다만 물리적 구획이 열려 있다는 사실 자체가 독립 사용과 인도 범위 확인에서 중요한 점검사항입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX 김천구미역 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 영무메트로 1층 110호는 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다.
- 도로. 본건 동측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·도시지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공시지가. 2,316,000원/㎡로 조사돼 있습니다.
- 설비. 공동위생설비·화재탐지 및 경보설비·소화전설비·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 110호 경계 확인. 108호·111호와 내부벽체가 없는 상태이므로 현장에서 110호 전유부분의 실제 위치와 범위를 가장 먼저 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 상가의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 당시 현재 공실로 조사됐지만 입찰 시점의 실제 점유 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 2015년 말소기준 근저당이 2026.02.05. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기된 상태이므로 최신 등기부를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상가 한 칸의 경계’를 보라
이 사건은 낙찰자가 떠안을 등기상 권리나 명시 법정지상권이 없고, 예상배당상 인수액도 0원입니다. 권리분석만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 실거래 근거는 없습니다.
특히 영무메트로 110호는 108호·111호와 내부벽체 없이 하나의 튼 상가로 이용돼 왔습니다. 이 물건의 승부처는 근저당 미배당이 아니라 110호라는 법적 전유부분을 실제 현장에서 정확히 특정하고 독립적으로 인도·사용할 수 있는지 확인하는 것입니다. 권리는 단순, 현장 구획은 반드시 확인. 이 한 문장이 핵심입니다.
