광주지방법원 2026타경8. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1721의 2층 201호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 옥내주차장입니다. 현재 소유자는 주식회사남악시장개발이며, 2011.11.18 매매를 원인으로 거래가액 396,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리관계의 기준점은 2014.07.11 설정된 무안새마을금고 근저당 채권최고액 234,000,000원입니다.
이 근저당 이후 설정된 이창우 근저당, 무안군 압류, 남악새마을금고 가압류, 현재의 임의경매개시결정과 이후 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 김종중의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 “대항력 없음”으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경8 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1721 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 옥내주차장 |
| 소유자 | 주식회사남악시장개발 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 166,322,860원 |
| 말소기준 | 2014.07.11 무안새마을금고 근저당 · 채권최고액 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
말소기준은 2014.07.11 무안새마을금고 근저당입니다. 이후 2022.07.13 이창우 근저당, 2024.10.15 무안군 압류, 2025.12.08 남악새마을금고 가압류, 2026.01.12 임의경매개시결정, 2026.05.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2011년 및 2015년 압류와 2024년 가압류·종전 경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 점유자 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유 부분 | 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종중 | 기호(2) 주차장 지상 제시외건물(ㄱ) | 사무실 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 김종중은 기호(2) 주차장 지상 제시외건물(ㄱ)을 사무실로 사용하는 것으로 조사됐습니다. 그러나 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 대항력 없는 점유자라고 단정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,316,000원 |
| 1. 근저당 · 무안새마을금고 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이창우 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 남악새마을금고 | 228,544,590원 | 3,684,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 612,544,590원 가운데 예상배당액은 387,684,000원, 미배당은 224,860,590원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 점유자의 보증금·대항요건 확인 결과에 따라 실제 배당 및 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 394,000,000원 | 387,684,000원 | 224,860,590원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 315,200,000원 | 309,987,200원 | 302,557,390원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 252,160,000원 | 247,829,760원 | 364,714,830원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남 무안군 삼향읍 남악리 남악중학교 동측 인근이며, 주위는 상업용 등으로 이루어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 2층과 3층은 층별 각 1개호의 옥내주차장으로 이용됩니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2011.1.12입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 집합상가 및 옥내주차장 부지, 지목은 주차장입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 502,400원/㎡입니다.
- 계획·제한. 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역·주차장에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 제시외. 기호 2 내 벽체이용 판넬조 사무실 1식이 있으며 크기는 약 4m x 7.5m로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 대항력 확인. 김종중의 전입신고일·보증금·확정일자를 확인하기 전에는 대항력 여부와 인수액을 확정하지 마세요.
- 점유 범위 확인. 현황조사상 점유 부분은 기호(2) 주차장 지상 제시외건물(ㄱ) 사무실입니다. 실제 인도 대상과 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 신건 가정에서 채권 미배당이 224,860,590원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 말소기준 확인. 2014.07.11 무안새마을금고 근저당 이후의 현재 등기 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본으로 다시 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 옥내주차장입니다. 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성 기준을 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.08.24이며 최저매각가는 394,000,000원입니다.
맺으며 — “등기는 소멸형, 점유는 확인형”
이 사건의 등기부 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2014.07.11 무안새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 김종중의 사무실 점유가 존재하고, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다.
따라서 배당표의 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계에서의 수치로 보되, 이를 곧바로 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상 점유자의 보증금과 점유관계를 확인하는 것이 이 사건의 핵심 권리분석 포인트입니다. 신건 최저가 394,000,000원의 가격 적정성 역시 이러한 점유 리스크를 해소한 뒤 판단하는 편이 안전합니다.
