광주지방법원 2026타경8. 무안군 삼향읍 남악리 1721의 3층 301호입니다. 사건상 용도 표기는 다세대이고, 감정 이용상태는 옥내주차장입니다. 등기상 소유자는 주식회사남악시장개발이며, 2011.11.18 매매를 원인으로 2011.11.30 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 377,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가 역시 모두 377,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 기준점은 2014.07.11 설정된 무안새마을금고 근저당입니다. 채권최고액 234,000,000원이고, 같은 남악리 1721 제2층 제201호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 이창우 근저당 150,000,000원, 무안군 압류, 남악새마을금고 가압류 228,544,590원, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 문제는 등기 순위보다 점유와 매각 제외 건물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경8 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1721 3층301호 |
| 도로명 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 남악5로52번길 13-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 옥내주차장 |
| 소유자 | 주식회사남악시장개발 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 166,322,860원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2011.1.12 |
| 토지 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 경매의 말소기준은 2014.07.11 을구 1번 무안새마을금고 근저당입니다. 2022.07.13 설정된 이창우 근저당, 2025.11.27 무안군 압류, 2025.12.08 남악새마을금고 가압류, 2026.01.12 임의경매개시결정, 2026.05.27 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종중 | 기호(2) 주차장 지상 제시외건물(ㄱ) | 사무실 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 점유자는 김종중 1명입니다. 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이므로 대항력을 있다고 단정할 수 없으며, 반대로 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 임차관계는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,078,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 무안새마을금고 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 이창우 | 150,000,000원 | 136,922,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 남악새마을금고 | 228,544,590원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 612,544,590원 중 예상배당은 370,922,000원이며, 미배당은 241,622,590원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가 하락과 배당 부족
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 377,000,000원 | 370,922,000원 | 241,622,590원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 301,600,000원 | 296,577,600원 | 315,966,990원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 241,280,000원 | 237,102,080원 | 375,442,510원 | 0원 |
회차가 내려가면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 확인된 채권 배당구조에 관한 계산입니다. 보증금과 전입신고일이 확인되지 않은 김종중의 점유관계, 그리고 제시외건물 법정지상권 문제까지 0원으로 확정했다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남 무안군 삼향읍 남악리 남악중학교 동측 인근이며, 주위는 상업용 등으로 이루어져 있습니다.
- 이용상태. 2층과 3층은 층별 각 1개호의 옥내주차장으로 조사되었습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 동측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2011.1.12입니다.
- 토지. 사다리형 평지, 집합상가 및 옥내주차장 부지이며 토지면적은 2,179.1㎡입니다.
- 계획. 제1종일반주거지역이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역·주차장 등에 포함되고 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 502,400원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 제외 범위 확인. 제시외건물(ㄱ)이 매각에서 제외됩니다. 현장 위치와 사용범위를 매각물건명세서·현황조사 원본 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 제시외건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 성립 가능성과 사용관계가 낙찰 후 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 김종중 임차관계 확인. 보증금과 전입신고일이 미상입니다. 대항력은 확정할 수 없으므로 임대차계약·사업자등록·점유개시 시점 등을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 다세대이나 감정 이용상태는 옥내주차장입니다. 실제 활용 가능성과 환금성을 일반 주거용 다세대와 동일하게 보아서는 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 무안새마을금고와 이창우 근저당 모두 제2층 제201호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 관계를 원등기에서 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수위험 분리. 시나리오상 인수액 0원과 점유·법정지상권 위험은 별개의 문제이므로 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 현황이 더 중요한 물건
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 뒤 권리들이 정리되는 비교적 단순한 구조입니다. 현재 회차 377,000,000원 기준 배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 입찰판단의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 매각 제외 제시외건물이 존재하고, 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 바로 그 부분을 김종중이 사무실로 점유하면서 보증금과 전입신고일도 확인되지 않았습니다.
또한 사건상 용도는 다세대지만 감정 이용상태는 옥내주차장이고, 비교 실거래 자료도 없어 현재 377,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 근거가 없습니다. 결론은 등기상 후순위 권리 소멸은 명확하지만, 점유·제시외건물·법정지상권을 확인하기 전에는 안전형으로 볼 수 없는 사건입니다.
