창원지방법원 2026타경10013. 경상남도 거제시 고현동 영진오피스텔 5층 511호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2014년 설정된 거창농업협동조합 근저당권(채권최고액 510,000,000원)입니다. 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리만 보면 단순한 편입니다. 그러나 주거용 아파트와 달리 근린시설은 실제 이용 상태와 임대관계가 수익성과 명도 난도를 좌우합니다. 감정가 7,400만원이 적정한지는 현장 점유 및 임대 현황 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리인 거창농업협동조합 근저당권 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 승계하는 권리는 확인되지 않으며 배당 부족분은 채권자가 부담하는 구조입니다.

② 점유·임대 관계 확인

③ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액 대비 배당 부족이 발생하며, 예상 미배당액은 437,732,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 거제시 고현동 소재 계룡중학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 상업용 건부지 이용 상태입니다.
• 시설. 오피스텔 건물 내 5층 511호로 위생·급배수·승강기 등 설비가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 확인. 현황조사와 명세서상 점유자 확인 및 실제 사용 여부를 조사하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
• 수익성 검토. 근린시설은 주거용보다 임대 안정성과 공실 위험 검토가 중요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 운영 리스크를 봐야 한다”

이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석 난도는 낮습니다. 다만 근린시설이라는 특성상 실제 임대관계와 현장 사용 상태가 가격 판단의 핵심입니다. 신건 7,400만원에서 접근하기보다 점유·임대·세금 리스크를 확인한 뒤 입찰 전략을 세우는 것이 안전합니다.