전주지방법원 2025타경32098. 전주시 덕진구 우아동3가 ‘우아효성’ 5층 506호, 전용 30.49㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2012.12.28. 전주파티마신용협동조합 근저당권 19,500,000원입니다. 그 뒤 설정된 전북은행 근저당권과 여러 가압류·압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권도 없습니다.

권리 쪽보다 가격 쪽이 더 중요합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 37,000,000원입니다. 전체 실거래 평균은 36,666,666원이지만, 하락장에서는 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 34,000,000원이고 최저가는 그 평균의 108.8%입니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.5% 낮은 흐름입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원

확인된 임차인 없음. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 자료상 보증금이나 확정일자가 확인된 임차인은 없으며, 매각물건명세서에도 매수인이 인수하는 권리 해당 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당 가정에서 매수인 승계액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 34,000,000원, 추세는 -10.5%

우아효성 동일 면적 30.49㎡의 확인 실거래는 9건입니다. 전체 평균은 36,666,666원이지만, 최근 12개월 평균은 34,000,000원으로 낮아져 있습니다. 최신 거래는 2026.04. 40,000,000원이지만, 개별 최신 한 건보다 최근 거래 묶음의 평균과 추세를 함께 보는 것이 안전합니다.

현재 최저가 37,000,000원은 전체 평균 36,666,666원과도 거의 같은 수준이며, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균 34,000,000원보다는 높습니다. 제공된 비교지표 역시 최저가가 최근 12개월 평균의 108.8%임을 보여줍니다. 여기에 최근 거래군이 이전 거래군보다 -10.5% 하락한 흐름까지 겹칩니다.

③ 예상배당표 (매각가 37,000,000원 가정)

매각가 37,000,000원 가정에서 채권자 배당액은 35,934,000원, 미배당액은 264,927,162원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 가정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 북일초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·단독주택·공원 등이 형성된 주거지역이며, 주거지로서 제반 입지조건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 옹벽조 슬래브지붕 9층 건물로 1999.03.06. 사용승인됐으며, 현상과 관리상태는 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전이 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 주진입로인 남측으로 폭 약 10m 포장도로에 접하고, 소로2류·소로3류와 접하며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 389,400원/㎡입니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 우아효성은 99세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 9건입니다. 최근 평균이 과거 거래군보다 낮아진 만큼 매도 시 가격 눈높이를 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 기준은 최근 평균 우선. 전체 평균 36,666,666원보다 최근 12개월 평균 34,000,000원과 -10.5% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 현 회차 가격 착시 주의. 인수액 0원이라 실질취득가도 37,000,000원입니다. 최근 평균 대비 108.8%이므로 “경매니까 싸다”는 전제는 맞지 않습니다.
• 점유관계 현장 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
• 말소기준 재확인. 2012.12.28. 전주파티마신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 264,927,162원이 발생해도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액 자체를 낙찰자가 부담하는 것으로 혼동하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보수적으로”

이 물건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2012.12.28. 전주파티마신용협동조합 근저당권이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없고 명시된 인수권리도 없어 매수인 인수는 0원입니다.

문제는 신건 가격입니다. 실질취득가 37,000,000원은 최근 12개월 평균 34,000,000원의 108.8%입니다. 전체 평균 36,666,666원이나 최신 거래 40,000,000원만 보면 크게 비싸 보이지 않을 수 있지만, 최근 거래군은 이전보다 10.5% 하락했습니다. 따라서 현 회차를 “시세보다 싼 경매”로 보는 것은 적절하지 않습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 최근 하락 시세에 맞는 응찰가를 정하는 데 있습니다.