전주지방법원 2025타경32098. 우아효성아파트 3층 302호, 전용 30.49㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사현건축디자인으로, 2014년 11월 30일 매매를 원인으로 2014년 12월 26일 소유권을 취득했고 거래가액은 51,000,000원입니다. 이번 경매에서 기준이 되는 권리는 2012년 12월 28일 설정된 전주파티마신용협동조합 근저당권 26,000,000원입니다. 이후 전북은행 근저당·가압류, 국세·지방세 압류, 근로복지공단 가압류와 경매개시결정 등은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 자체보다 가격을 더 엄격하게 볼 사건입니다. 최저매각가 40,000,000원은 최근 실거래 전체 평균 36,666,666원보다 높고, 특히 최근 12개월 평균 34,000,000원보다 6,000,000원 높습니다. 최신 거래가 2026년 4월 40,000,000원이라 현재 최저가와 동일하지만, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 -10.5%로 하락 방향입니다. 전체 평균보다 최근 시세를 우선하면 신건 가격에 별도의 할인 메리트는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 2012.12.28. 전주파티마신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 26,000,000원입니다. 그 뒤 2013년 전북은행 근저당권 48,000,000원, 2015년 전북은행 가압류 133,990,407원, 2018·2019년 국세 압류, 2019년 아주캐피탈 가압류 15,300,765원, 근로복지공단 가압류 84,069,990원, 2025년 전주시 압류와 현재의 강제경매개시결정이 이어졌고, 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차 관계 — 확인된 임차인 없음

확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 별도의 임차인 권리 신고나 보증금·전입·확정일자 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 대항력 임차인 보증금의 인수액을 계산할 사정은 없으며, 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균 3,400만원보다 신건이 높다

우아효성 동일 면적 30.49㎡의 실거래는 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 36,666,666원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 34,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 4월 40,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.5% 낮은 흐름입니다.

현재 최저가 40,000,000원은 최근 12개월 평균 34,000,000원의 117.6%입니다. 최신 거래 40,000,000원과는 정확히 같은 금액이지만, 2025년 5월에는 동일 면적 1층이 31,000,000원에 두 차례 거래됐고 최근 시세 추세도 -10.5%입니다. 따라서 신건이 최근 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)

가정 매각가 40,000,000원에서 집행비용 1,120,000원과 채권자 배당 38,880,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 총 채권액 307,361,162원 대비 미배당액은 268,481,162원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

현재 회차는 최근 12개월 평균 34,000,000원보다 6,000,000원 높습니다. 반면 1회 유찰 시 최저매각가는 32,000,000원, 2회 유찰 시 25,600,000원으로 내려갑니다. 인수형 임차권이 없는 현재 자료 구조에서는 유찰에 따라 매수인 인수가 늘어나는 형태가 아니라 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 아파트로 이용 중이며, 우아효성은 총 99세대입니다.
• 입지. 북일초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·단독주택·공원 등이 형성돼 있으며 주거지대로서 제반 입지조건은 무난합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트 옹벽조 슬래브지붕 9층 건물로 1999.03.06. 사용승인됐으며 현상 및 관리상태는 보통인 편입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 10m 포장도로에 접하고 서측으로도 도로에 접하나 고저차로 인해 서측 진입은 곤란합니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류·소로3류 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 공시지가. 389,400원/㎡이며 토지면적은 1,657.4㎡입니다.
• 거래 흐름. 동일 면적 실거래 9건의 범위는 31,000,000원~42,000,000원이며 최근 12개월 평균은 34,000,000원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 36,666,666원보다 최근 12개월 평균 34,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.5% 낮아 현재 40,000,000원을 가격 메리트 구간으로 보기 어렵습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당순서를 다시 대조해야 합니다.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 2012.12.28. 전주파티마신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 등기의 말소 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”

이 사건의 핵심은 어렵지 않습니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되고, 확인된 임차인이나 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 신건 최저가 40,000,000원은 최근 12개월 평균 34,000,000원보다 17.6% 높고, 최근 흐름도 -10.5%입니다. 최신 거래 40,000,000원과 같은 수준이라는 점을 감안해도 현재 회차에 뚜렷한 할인은 없습니다. 권리는 통과지만, 가격은 보류. 이 물건은 유찰 여부에 따라 가격 경쟁력이 크게 달라지는 사건입니다.