서울서부지방법원 2025타경52380. 등기상 현재 소유자는 이경희이고, 말소기준권리는 2024년 2월 26일 설정된 영동농업협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당입니다. 이후 2025년 9월 30일 영동농업협동조합의 명칭은 강남농업협동조합으로 변경됐고, 2025년 12월 18일 강남농업협동조합이 이 사건 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 임용택의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 가장 중요한 임차인은 510호 전유부분 전부를 대상으로 임차권등기를 마친 임용택입니다. 보증금은 350,000,000원, 확정일자는 2024.05.27, 주민등록일자는 2024.05.31, 점유개시는 2024.06.01입니다. 모두 말소기준일인 2024.02.26보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금 350,000,000원을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구가 확인되므로 실제 배당 순위와 배당액은 최종 배당단계에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52380 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층 510호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) · 복지시설(노인복지시설)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지상12층 / 지하4층 · 본건 5층 510호 |
| 소유자 | 이경희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,002,000,000원 / 801,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 1,015,357,859원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2018년 4월 16일 이경희가 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정됐던 남인천농업협동조합 근저당은 2024년 2월 26일 해지·말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 영동농업협동조합 540,000,000원 근저당이 현 말소기준입니다. 그 뒤 발생한 임차인 전입, 경매개시결정, 압류, 임차권등기는 모두 말소기준보다 후순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 승계는 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임용택 | 별지 목록 기재 건물 전유부분 전부 | 2024.05.31 | 2024.05.27 | 350,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위·확인필요 | 승계 0원 |
| 안동면 | 413호 | 2025.07.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
임용택은 2026.04.02 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구일은 2026.01.02입니다. 안동면 역시 2026.01.02 배당요구가 확인되지만 점유부분은 413호로 기재되어 있습니다. 감정요항표에도 510호와 함께 413호가 별도 기호로 기재되어 있으므로, 두 임차인의 점유 대상과 배당 범위는 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 맞춰 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%, 그러나 시세 할인이라고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 801,600,000원으로 감정가 1,002,000,000원의 80%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 801,600,000원입니다. 그러나 본건은 감정평가상 일반 아파트가 아니라 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 20% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 80%) | 801,600,000원 | 540,000,000원 | 0원 | 251,184,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 641,280,000원 | 540,000,000원 | 0원 | 92,467,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 513,024,000원 | 505,493,760원 | 34,506,240원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 3회 유찰 가격인 513,024,000원에서는 등기상 근저당 채권최고액 540,000,000원 기준으로 34,506,240원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 후순위 채권자 측 문제이며, 대항력 없는 임차보증금이 낙찰자에게 자동 승계되는 근거가 되지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 801,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,416,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 영동농업협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 251,184,000원 |
현재 배당 시나리오는 집행비용 10,416,000원과 근저당 540,000,000원을 배당한 뒤 251,184,000원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 임용택의 확정일자·배당요구가 확인되므로 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 사건 청구금액은 1,015,357,859원이나, 이 시나리오의 채권합계는 등기상 근저당 채권최고액 540,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 510호와 413호 모두 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 동일 건물은 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건물입니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 3호선 녹번역이 소재해 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화, 난방 및 시스템에어컨 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 6~4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,555㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임용택 배당순위 확인. 보증금 350,000,000원, 확정일자 2024.05.27, 배당요구 2026.01.02가 확인됩니다. 대항력 승계는 없지만 실제 배당액은 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 413호 임차관계 확인. 안동면의 점유부분이 413호로 기재돼 있고 감정요항표 역시 413호를 별도 기호로 다룹니다. 매각 대상 범위와 점유관계를 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 일반 공동주택이 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 기재돼 있습니다. 실제 사용 가능 범위와 향후 처분 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 801,600,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 낮다고 판단하지 말고 동일 용도 거래사례를 추가 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 시나리오의 소유자 잔여 251,184,000원은 임차인 배당·당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 대상 호수와 점유관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 가격까지 안전하다고 보면 안 된다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.02.26 영동농업협동조합 540,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 전입한 임용택과 안동면에게 대항력에 따른 보증금 승계는 없습니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 801,600,000원은 감정가의 80%지만, 본건은 감정상 노인복지시설이고 동일 용도의 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 여기에 임용택의 확정일자·배당요구, 413호 임차관계까지 실제 배당 범위를 다시 확인해야 하므로, 이 사건은 권리 승계 위험은 낮지만 가격·용도·배당 검증이 중요한 유형으로 보는 것이 적절합니다.
