서울서부지방법원 2025타경52380. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 5층 510호입니다. 공부상 용도는 기타이고 감정평가상 현재 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2024년 2월 26일 설정된 영동농업협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당입니다. 이후 영동농업협동조합의 명칭은 강남농업협동조합으로 변경됐으며, 해당 조합이 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 이후 설정된 국민건강보험공단 압류와 임용택의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 임용택과 안동면 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 따라서 실제 임차인은 2명이고, 보증금 중복 합산 문제 없이 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52380 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층 510호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지상 12층·지하 4층 중 5층 510호 |
| 소유자 | 이경희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,002,000,000원 / 1,002,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 강남농업협동조합(변경 전 영동농업협동조합) / 1,015,357,859원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 임의경매 매각을 통해 이경희에게 소유권이 이전됐고, 2024년 2월 26일 영동농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 임용택 임차권은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁·가등기·근저당·압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 / 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임용택 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2024.05.31 점유개시 2024.06.01 확정일자 2024.05.27 | 350,000,000원 | 2026.01.02 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 안동면 413호 | 전입 2025.07.11 | 미상 | 2026.01.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임용택의 전입일과 점유개시일은 모두 2024년 2월 26일 말소기준보다 늦습니다. 보증금 350,000,000원의 임차권등기는 2026년 4월 2일 접수됐으므로 매각으로 소멸하며, 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다. 안동면 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 1,002,000,000원
현재 감정가와 최저매각가격은 모두 1,002,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,002,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,002,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,420,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 영동농업협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 449,580,000원 |
예상배당표는 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임용택과 안동면이 배당요구를 했으므로 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서 및 배당요구 서류를 통해 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 기타 물건이며 현재 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 일반 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 평가하면 안 됩니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 3호선 녹번역이 소재해 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 지상 12층·지하 4층 건물로 위생·급배수·승강기·소화·난방·시스템에어컨 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 6~4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,080,000원/㎡, 토지면적은 2,555㎡입니다.
- 규제. 도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 510호 소재지와 413호 점유조사가 함께 나타나는 이유를 매각목록과 원본 조사서에서 확인하세요.
- 임차권 배당 확인. 임용택의 보증금 350,000,000원과 안동면의 배당요구가 실제 배당표에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 용도 확인. 노인복지시설의 이용·취득·전용·처분 조건과 해당 호실의 건축물대장상 세부 용도를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 신건 최저가 1,002,000,000원의 가격 경쟁력을 단정하지 말고 동일 용도 거래·수익·환금성을 별도로 조사하세요.
- 점유·명도. 인수 보증금은 0원이지만 실제 점유자가 존재하므로 인도명령과 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 청구액 1,015,357,859원과 근저당 채권최고액 540,000,000원의 관계 및 실제 채권액을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 용도가 승부처
등기 순위만 보면 결론은 명확합니다. 2024년 2월 26일 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류와 임차권은 매각으로 소멸합니다. 두 임차인 모두 말소기준 이후 전입했으므로 매수인이 승계할 보증금도 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 일반 아파트가 아니라 복지시설(노인복지시설)이고, 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 더구나 510호와 413호 관련 조사 내용이 함께 나타나 매각범위와 점유관계 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원, 가격 메리트 판단은 보류입니다. 신건 1,002,000,000원에 응찰하기 전 용도·매각범위·임차인 배당·동일 용도 시세를 확인하는 것이 핵심입니다.
