서울서부지방법원 2025타경52380. 녹번동 시니어캐슬 클라시온 4층 413호입니다. 등기상 현재 소유자는 이경희이며 2017년 10월 26일 매매를 원인으로 2017년 11월 14일 거래가액 550,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 2월 26일 설정된 영동농업협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당권입니다. 이어 2024년 5월 30일 같은 조합의 108,000,000원 근저당권이 추가됐고, 2025년 12월 18일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 인수 자체는 비교적 단순하지만 용도는 주의해서 봐야 합니다. 감정평가 이용상태는 복지시설(노인복지시설)이고 건축물도 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건물로 조사됐습니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 방식으로 시세·수요층을 가정할 수 없습니다. 특히 부동산 실거래 비교값이 없어 감정가 1,002,000,000원의 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52380 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층 413호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지상12층 지하4층 · 본건 4층 413호 |
| 소유자 | 이경희 · 2017.11.14 소유권이전 · 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,002,000,000원 / 1,002,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,015,357,859원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2024.02.26 영동농업협동조합 근저당 540,000,000원입니다. 영동농업협동조합은 2025년 2월 10일 명칭을 강남농업협동조합으로 변경했고, 해당 변경은 2025년 9월 30일 등기됐습니다. 이후 2024.05.30 설정된 108,000,000원 근저당과 2025.12.18 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임용택 | 510호 | 2024.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안동면 | 413호 · 주거 | 2025.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사 문건에는 임용택 510호와 안동면 413호가 기재돼 있습니다. 두 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2024.02.26보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 두 사람 모두 2026.01.02 배당요구가 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 규모는 특정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 감정가 1,002,000,000원
이 사건은 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 감정가와 시장 거래가격을 직접 비교할 수 없습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,002,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 1,002,000,000원입니다.
다만 이 숫자를 일반 주거용 아파트 시세처럼 해석하면 안 됩니다. 감정 이용상태가 노인복지시설이고, 토지이용계획상 제2종일반주거지역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 가격 경쟁력은 동일 용도·유사 시설의 실제 거래와 이용 가능성을 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,002,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,420,000원 |
| 2. 근저당 · 영동농업협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 근저당 · 영동농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 341,580,000원 |
현재 회차에서는 두 근저당 채권최고액 합계 648,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 341,580,000원입니다. 1회 유찰 시에도 채권 미배당은 0원이고, 2회 유찰 시에는 15,532,800원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 모든 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 은평구청 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 3호선 녹번역이 소재해 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·소화·난방 및 시스템에어컨 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 6~4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 2,555㎡ · 공시지가 3,080,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 감정상 이용상태가 노인복지시설입니다. 일반 아파트와 같은 수요·거래구조를 전제로 가격을 평가하지 마세요.
- 413호 점유관계. 안동면의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구와 실제 점유를 원본에서 재확인하세요.
- 510호 신고 분리 확인. 임용택의 신고 점유부분은 510호로 기재돼 있습니다. 본건 413호와의 관계를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 신건 1,002,000,000원의 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 동일 용도·유사 시설 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차와 1회 유찰 시 근저당 채권최고액은 전액 배당되지만, 2회 유찰 시 15,532,800원의 미배당이 발생합니다. 다만 매수인 인수로 이어지는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건의 등기 구조만 보면 결론은 명확합니다. 2024.02.26 근저당이 말소기준이고, 이후 108,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 임용택과 안동면도 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건의 이용상태는 노인복지시설입니다. 여기에 두 점유자의 보증금이 미상이고, 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성 검증은 보수적으로 해야 하는 유형입니다. 신건 최저가 1,002,000,000원의 매력은 권리분석만으로 판단할 수 없으며, 동일 용도 거래와 실제 이용·점유 상태 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
