서울서부지방법원 2025타경52380. 서울특별시 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 제4층 제413호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 지상 12층·지하 4층 건물에 속하며, 건물의 용도와 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 기재되어 있습니다. 일반 아파트와 동일한 주거용 자산으로 가정해서는 안 되는 물건입니다.

소유자는 이경희이며, 2017.11.14 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기에 기재된 거래가액은 550,000,000원입니다. 이후 2024.02.26 영동농업협동조합 명의의 채권최고액 540,000,000원 근저당권이 설정되었고, 2024.05.30 채권최고액 108,000,000원의 추가 근저당권이 설정되었습니다.

두 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 현재 배당모형에는 실제 청구액과 채권최고액의 차이, 임차인의 보증금, 배당 순위 등에 관한 확인사항이 남아 있습니다. 따라서 권리 소멸 여부와 실제 배당 확정 여부를 구분해서 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차관계는 별도 확인

권리분석의 출발점은 2024.02.26 접수된 을구 5번 근저당권입니다. 당시 근저당권자는 영동농업협동조합이고 채권최고액은 540,000,000원입니다.

이보다 앞서 설정된 함열신용협동조합 근저당권과 회천농업협동조합 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 과거 신탁등기 역시 말소 이력이 확인됩니다. 따라서 과거 말소된 권리를 현재의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.

말소기준 이후 설정된 을구 6번 영동농업협동조합 근저당권 108,000,000원과 2025.12.18 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 을구 5번 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 413호의 보증금 미상

점유 및 임차 관련 조사에는 임용택과 안동면이 확인됩니다. 다만 임용택은 510호, 안동면은 413호로 기재되어 있습니다.

본건은 413호이므로 임용택의 510호 점유관계를 본건의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 본건에 직접 대응하는 조사상 임차인은 안동면 1명입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 1,002,000,000원이며, 현재 최저매각가는 801,600,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 80% 수준으로 내려왔습니다.

그러나 가격 판단에서 중요한 비교대상은 감정가가 아니라 현재 거래 가능한 유사 부동산의 실거래가격입니다.

본건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 801,600,000원이 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 801,600,000원 가정)

현재 배당모형은 집행비용을 차감한 뒤 두 근저당권의 채권최고액을 기준으로 배당하고 소유자 잔여금을 계산한 구조입니다.

채권최고액 기준의 가정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 채권잔액과 배당 순위에 따라 배당액 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당 구분

유찰에 따른 최저매각가 하락은 매수인의 가격 부담을 낮추지만, 채권자에게 돌아갈 예상 배당액도 줄어듭니다.

중요한 점은 채권자 미배당액이 발생한다는 이유만으로 그 금액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아니라는 사실입니다. 각 회차의 매수인 인수 예상액은 현재 모형상 0원입니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 3호선 녹번역이 위치하고, 감정평가상 제반 교통상황은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 용도. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건물입니다. 감정평가상 실제 이용상태도 노인복지시설로 확인됩니다. 일반 아파트로 전제한 시세 비교나 활용계획은 적절하지 않습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평지붕, 지상 12층·지하 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 시스템창호와 PVC 창호 등이 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화설비, 난방 및 시스템에어컨설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 6~4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지 이용. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등의 지정사항이 있습니다. 공시지가는 3,080,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 감정요항표에는 토지거래허가구역 지정사항이 포함되어 있습니다. 기재된 지정기간과 대상 용도가 서로 다르므로, 입찰 시점에 본건 노인복지시설에 적용되는 규제 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 분류되어 있지 않습니다.
• 환금성. 노인복지시설이라는 특수 용도와 이용조건이 매수 수요 및 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 일반 주거용 집합건물과 동일한 환금성을 가정하지 말고, 유사 시설의 실거래와 실제 거래 가능성을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 413호 임차인 보증금. 안동면의 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자 및 배당요구 내용을 원본에서 확인하세요.
• 호실별 점유 구분. 510호 임용택과 413호 안동면의 점유관계를 혼동하지 않도록 매각물건명세서와 현황조사를 대조하세요.
• 인수액 검증. 현재 예상 인수액은 0원이지만 말소기준권리, 임차관계 및 매각조건을 다시 확인한 뒤 최종 판단하세요.
• 실제 채권액. 신청채권자 청구액 1,015,357,859원과 두 근저당권 채권최고액 합계 648,000,000원의 관계를 확인하세요.
• 공동담보. 을구 5번 근저당권의 공동담보 추가 내역과 채권 변제 현황을 확인하세요.
• 배당표. 추정 집행비용과 근저당권 배당액 외에 당해세·임차인 최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
• 실거래가. 동일하거나 유사한 노인복지시설의 최근 거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인하세요. 감정가 80%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
• 시설 이용 가능성. 노인복지시설의 실제 이용조건, 시설 관련 인허가 및 용도 변경 가능 여부를 확인하세요.
• 토지이용 규제. 토지거래허가구역 지정의 현재 효력과 본건 용도에 대한 적용 여부를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차인의 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하고, 명도 관련 비용을 별도로 검토하세요.
• 관리비. 관리주체를 통해 체납 여부와 공용부분 관리비 등 매수인에게 부담될 수 있는 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “감정가 80%보다 중요한 것은 실제 시세와 이용 가능성”

이 물건은 말소기준 이후의 근저당권이 매각으로 소멸하고, 현재 배당모형에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 점에서 등기상 권리구조를 파악할 수 있는 사건입니다.

하지만 413호 임차인 안동면의 보증금과 확정일자가 미상이며, 예상배당에 반영되지 않은 항목이 있습니다. 신청채권자 청구액과 배당모형의 채권액도 구분해 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 1회 유찰로 최저매각가가 801,600,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래가격이 확인되지 않아 이것이 저렴한 가격인지 판단할 수 없습니다.

더욱이 본건은 일반 아파트가 아니라 노인복지시설로 이용되는 집합건물입니다. 특수 용도에 따른 이용 가능성과 재매각 수요를 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 접근하는 것은 위험합니다.

결론적으로 현재의 예상 인수액 0원은 권리분석상 참고할 수 있지만, 임차보증금·실제 배당·시설 용도·실거래 시세의 확인이 선행되어야 합니다. 추가 유찰 여부보다 먼저 확인해야 할 것은 이 물건을 실제로 어떤 용도로 이용할 수 있고, 유사한 물건이 얼마에 거래되는지입니다.