제주지방법원 2025타경9014. 서귀포시 상예동의 토지와 관리사가 함께 얽힌 경매입니다. 감정평가상 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘과수원’이고, 기호 4 건물은 관리사로 이용 중입니다. 등기상 건물은 서귀포시 상예동 3208-1, 도로명주소 하예로19번길 66-20로 확인됩니다. 소유자는 강승용이며, 경매개시결정 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.
권리의 기준점은 2019.01.25 설정된 중문농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이고, 2025.10.15 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 같은 날이 아닌 2019.05.27에는 채권최고액 96,000,000원의 후순위 근저당도 설정됐고 역시 2025.10.15 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9014 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 상예동 3207-1 |
| 등기 건물 | 제주특별자치도 서귀포시 상예동 3208-1 · 하예로19번길 66-20 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 기호 4 관리사 · 토지 현황 과수원 |
| 소유자 | 강승용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,363,339,700원 / 1,363,339,700원 (신건) |
| 청구액 | 1,037,744,849원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 | 지목 전 · 현황 과수원 · 자연녹지지역 · 공시지가 72,000원/㎡ · 토지면적 1,197㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유자가 핵심
2019.01.25 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 2019.05.27 근저당권과 2025.11.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차·점유 관계는 별도입니다. 우리마을사업협동조합의 전입일 2018.04.19가 말소기준보다 빠릅니다. 이 점유자는 대항력 있는 것으로 조사됐고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
② 임차·점유 분석 — ‘0원 인수’로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치케이소아 | 2024.07.19 | 보증금 미상 · 차임 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민철 | 2021.11.25 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 우리마을사업협동조합 | 2018.04.19 | 보증금 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
반면 주식회사 에이치케이소아의 2024.07.19 전입과 강민철의 2021.11.25 전입은 모두 2019.01.25 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 세 점유자는 모두 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니므로 실제 점유 관련 당사자는 3명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 평가할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,363,339,700원이고 유찰은 없습니다. 회차 시나리오는 1회 유찰 시 1,090,671,760원, 2회 유찰 시 872,537,408원입니다.
다만 이 사건에서 우선 확인해야 할 것은 단순한 최저가 하락이 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가·최저가가 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단할 근거가 확인되지 않습니다. 더구나 선순위 점유자의 보증금이 미상이라, 실제 인수액이 존재하면 실질취득가는 낙찰가보다 높아질 수 있습니다. 따라서 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,363,339,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,033,397원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중문농업협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중문농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 711,306,303원 |
기재된 배당 시뮬레이션은 채권 합계 636,000,000원을 전액 배당하고 미배당 0원, 소유자 잔여 711,306,303원을 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산이며, 선순위 점유자의 보증금 미상 위험은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 농지·분묘·제시외 건물 — 절차 리스크가 크다
- 농지취득자격증명. 목록 2·3·5는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환하지 않습니다.
- 농지위원회 심의. 농지취득자격증명 발급 여부를 농지위원회 심의를 거쳐 판단하는 경우 14일 이내 발급하도록 되어 있어, 입찰 전에 해당 행정관서에 신청할 수 있다고 명시돼 있습니다.
- 분묘. 목록 3 지상에 분묘 수기가 소재하며 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.
- 제시외 건물. 목록 3 지상의 파이프조 비닐지붕 단층 3,900㎡와 판넬구조 강판지붕 단층 4㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 일괄매각. 일괄매각이며 제시외 건물 목록 3-1, 3-2는 포함하여 평가됐습니다.
- 수목·담장. 목록 2·3·5 지상의 수목 및 담장 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 예래초등학교 서측 및 남서측 원거리에 위치하며, 주변은 전·과수원·답 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호 1·2·3·5는 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 이용. 공부상 지목은 전이나 현황은 과수원입니다. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 기호 4는 관리사로 이용 중이며 브럭조 스레트지붕 단층, 사용승인일은 1992.12.1입니다.
- 토지 형태. 완경사·부정형·세로한면(가) 조건으로 확인됩니다.
- 공시지가. 72,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 우리마을사업협동조합의 계약서·보증금·확정일자·점유 범위를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 재확인. 보증금 미상 점유자의 최종 기재 내용과 배당요구 여부를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 농취증 사전 신청 검토. 목록 2·3·5에 필요한 농지취득자격증명의 발급 가능 여부를 해당 행정관서에 확인해야 합니다.
- 분묘 현장확인. 목록 3의 분묘 수기 위치와 점유관계, 분묘기지권 성립 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 파이프조 비닐지붕 단층 3,900㎡와 판넬구조 강판지붕 단층 4㎡는 매각 제외이므로 이용·철거·점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 실거래가 확인되지 않고 선순위 보증금도 미상이므로 최저가만으로 저가 매수 여부를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “배당표 0원 인수”보다 선순위 점유자 확인이 먼저
등기권리만 보면 말소기준은 명확합니다. 2019.01.25 중문농업협동조합 근저당 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 뒤에 있습니다. 2018.04.19 전입한 우리마을사업협동조합이 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 배당표에 표시된 매수인 인수 0원만으로 권리가 깨끗하다고 결론내릴 수 없습니다.
여기에 목록 2·3·5의 농지취득자격증명, 목록 3의 분묘와 분묘기지권 불확실성, 매각에서 제외되는 제시외 건물까지 동시에 확인해야 합니다. 실거래 비교 자료도 확인되지 않아 신건 최저가 1,363,339,700원이 시장 대비 유리한지 평가할 근거가 없습니다. 권리·농지·분묘를 먼저 확정하고, 가격 판단은 그 다음이 이 사건의 순서입니다.
