서울남부지방법원 2025타경394. 서울 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 8층 827호입니다. 공부상 용도는 산업시설(공장)이며, 현재 사무실로 사용하는 임차인이 조사됐습니다. 소유자 문홍대의 소유권이전과 국민은행 근저당권설정이 2021.10.21. 접수됐고, 국민은행이 청구액 419,717,724원으로 임의경매를 신청했습니다.
이 사건은 감정가 대비 할인율보다 매각으로 사라지지 않는 권리와 물건의 실제 이용 형태가 중요합니다. 국민은행 근저당권의 채권최고액은 492,000,000원이고, 현재 최저가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 상당한 미배당액이 발생합니다. 다만 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조로 제시된 것은 아닙니다. 별도로, 매각물건명세서는 토지의 구분지상권이 존속한다는 사실을 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경394 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제8층 제827호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타 · 공부상 산업시설(공장), 현황 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 15층 · 제8층 제827호 |
| 사용승인일 | 2021.09.09. |
| 소유자 | 문홍대 (2021.10.21. 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 256,000,000원 |
| 최저매각가 | 163,840,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 419,717,724원 |
| 근저당 채권최고액 | 492,000,000원 (828호 공동담보) |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
| 실제 임차인 | 김관중(톨플러스 섬유) · 827호 · 사무실 |
| 존속 권리 | 1토지 을구 18번 구분지상권 인수 |
| 특이사항 | 827호와 828호 사이 벽체 제거, 구분 없이 일괄 이용 · 발코니 확장 이용 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 별개로 구분지상권은 존속
말소기준권리는 2021.10.21. 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 492,000,000원이며, 828호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당권과 후순위 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
갑구 3번 압류는 2024.05.27. 말소됐으며, 갑구 6번 압류도 2025.05.27. 말소됐습니다. 반면 갑구 5번과 8번 압류는 현재 등기상 남아 있으나 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 압류등기의 말소 여부와 별도로 실제 조세채권의 배당 우선순위 및 납부 상태는 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유·명도는 확인
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김관중(톨플러스 섬유) 827호 · 사무실 |
2024.05.27. | 12,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미확인 | 보증금 인수 없음 |
실제 임차인 1명. 현황조사·매각물건명세서 기준이며, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
이 사건에서 임차인의 보증금을 낙찰대금에 더해 실질취득액을 산정하는 대항력 인수형 구조는 확인되지 않습니다. 그러나 보증금 인수 여부와 실제 점유자의 명도 문제는 구분해야 하며, 산업시설을 사무실로 사용하는 현황도 함께 점검해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 64%, 시세 대비 할인은 미확인
감정가는 256,000,000원이고, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 163,840,000원입니다. 감정가의 64% 수준으로 내려왔지만, 이를 곧바로 실거래 시세 대비 저렴한 가격이라고 판단할 수는 없습니다.
827호와 동일하거나 유사한 산업시설의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않았기 때문입니다. 여기에 구분지상권 존속과 인접 호실과의 통합 이용 상태까지 고려하면, 일반적인 독립 호실의 거래가격을 그대로 적용하기도 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 163,840,000원 | 64% | 현재 최저가 · 시세 미확인 |
| 3회 유찰 시 | 131,072,000원 | 51.2% | 가정 시나리오 · 시세 미확인 |
| 4회 유찰 시 | 104,857,600원 | 40.96% | 가정 시나리오 · 시세 미확인 |
④ 예상배당표 (매각가 163,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,093,760원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 492,000,000원 | 160,746,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 채권잔액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 331,253,760원이고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 이는 실제 확정채무 잔액이나 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다.
⑤ 회차별 배당 및 인수 시나리오
| 구분 | 현재 · 2회 유찰 | 3회 유찰 시 | 4회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 163,840,000원 | 131,072,000원 | 104,857,600원 |
| 채권자 배당 | 160,746,240원 | 128,436,992원 | 102,589,594원 |
| 채권 미배당액 | 331,253,760원 | 363,563,008원 | 389,410,406원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 금전 인수 추정 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 구분지상권 | 인수 | 인수 | 인수 |
세 시나리오 모두 국민은행의 신청채권액 419,717,724원이 전액 충족되지 않는 것으로 추정됩니다. 유찰로 매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 이 미배당액이 곧 매수인 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다.
반대로 구분지상권은 배당액이나 유찰 횟수와 관계없이 매각물건명세서상 매수인이 인수하는 권리입니다. 가격이 추가로 내려가더라도 해당 권리가 자동으로 소멸하지는 않습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1호선 독산역 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 지식산업센터 및 근린생활시설이 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있고 독산역이 근거리에 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 15층 건물로 2021.09.09. 사용승인을 받았습니다. 기본적인 위생·급배수·냉방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접하며, 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형입니다.
- 토지이용. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다. 산업시설 취득·입주 및 실제 사용에 관한 요건을 확인해야 합니다.
- 공부상 용도. 산업시설(공장)입니다. 임차인 조사상 사무실로 이용 중이므로 실제 용도와 관련 규제의 적합성을 확인해야 합니다.
- 호실 경계. 827호와 828호 사이 벽체를 제거하고 구분 없이 일괄 이용 중입니다. 감정평가서에는 이른바 ‘튼상가’로 기재돼 있습니다.
- 발코니. 발코니를 확장해 이용하는 상태로 조사됐습니다. 확장 부분의 적법성 및 원상복구 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트가 아닌 산업시설로, 매수자의 사용 목적과 입주 요건이 거래에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 환금성을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 2021.08.19. 설정된 1토지 을구 18번 구분지상권의 목적, 공간적 범위, 존속기간, 권리행사 내용 및 건물 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 매각대상 확인. 매각목록에서 827호와 828호의 매각 범위를 확인하고, 통합 사용 상태와 실제 취득 범위를 대조하세요.
- 벽체·발코니 점검. 제거된 벽체와 확장된 발코니의 적법성, 소방·피난 관련 상태, 분리 사용 및 원상복구 가능성을 확인하세요.
- 산업시설 입주 요건. 국가산업단지 및 산업시설구역 내 취득·입주·사용에 필요한 요건을 관계기관에 확인하세요.
- 임차인 점유·명도. 김관중(톨플러스 섬유)의 현 점유 상태, 임대차 갱신 여부, 보증금 반환 주체 및 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 공동담보와 배당. 828호의 공동담보 상태, 실제 채권잔액 및 각 호실의 매각 진행 상황을 확인하세요. 채권최고액과 실제 채무액을 혼동하지 마세요.
- 실거래 원본. 유사 산업시설의 최근 12개월 거래, 최신 거래와 가격 추세를 확인하고, 구분지상권 및 통합 이용에 따른 차이를 반영해 가격을 판단하세요.
- 관리비·조세. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 배당에 영향을 주는 조세채권을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 매각목록을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “감정가 64% ≠ 권리 부담 없는 저가 매수”
이 사건의 현재 최저가는 163,840,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 국민은행 근저당과 후순위 압류는 소멸하고, 임차인 보증금의 매수인 승계도 반영되지 않았습니다. 그러나 여기서 권리분석을 끝내면 중요한 사실을 놓칩니다.
매각물건명세서가 구분지상권 인수를 명시하고 있기 때문입니다. 여기에 828호와의 벽체 제거 및 통합 이용, 산업시설 용도에 따른 제한, 실거래 시세 미확인까지 겹칩니다. 두 차례 유찰됐다는 사실만으로 이러한 위험이 가격에 충분히 반영됐다고 볼 근거는 없습니다.
따라서 금전채무 인수 추정 0원과 구분지상권 인수를 명확히 구분하고, 실제 매각 범위와 독립 이용 가능성, 산업시설 취득 요건을 확인하는 것이 우선입니다. 비교 가능한 최신 실거래가격까지 확보해야 현재 최저가의 경제성을 판단할 수 있습니다. 이 물건은 단순한 할인율보다 존속 권리와 이용 가능성의 검증이 핵심입니다.
