매력지수 B등급 · 권리 대부분 소멸 구조이나 인수 구분지상권과 공장용도 확인이 필요한 지식산업센터형 물건
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 임차인 인수도 없지만 매수인 인수 구분지상권과 산업시설 용도 확인 필요성으로 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 보증금 인수 위험은 없고, 말소기준권리 이후 압류·경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 다만 일반 아파트형 물건이 아니라 산업시설(공장) 용도이며, 매각물건명세서상 구분지상권설정등기 인수가 있어 권리 외 확인사항이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
256,000,000원
최저 204,800,000원
임차인
인수 0원
대항력 없음
근저당 채권최고액
492,000,000원
국민은행
핵심 리스크
구분지상권
매수인 인수
서울남부지방법원 2025타경394. 서울 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 제827호 기타 물건입니다. 등기 구조만 보면 2021년 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리가 되고, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 형태입니다. 다만 이 물건은 주거용이 아니라 공부상 산업시설(공장)이며, 매각물건명세서에 기재된 구분지상권설정등기 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
서울남부지방법원 2025타경394
소재지
서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제8층 제827호
물건종류 / 용도
기타 · 공부상 산업시설(공장)
소유자
문홍대
감정가 / 최저가
256,000,000원 / 204,800,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 국민은행 / 419,717,724원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 대부분 소멸 구조
말소기준권리는 2021.10.21 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이후 갑구의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서상 구분지상권설정등기(2021.08.19. 등기)는 매수인이 인수하는 권리로 표시되어 있어 일반적인 "모든 권리 소멸" 물건과는 차이가 있습니다.
② 임차인 분석
임차인
용도
보증금
대항력
우선변제
승계
김관중(톨플러스 섬유)
사무실
12,000,000원
없음
해당 없음
없음
✅ 임차인 인수 위험 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,667,200원
근저당권 · 국민은행
492,000,000원
201,132,800원
소유자 교부
-
0원
근저당 채권최고액 492,000,000원 대비 매각대금이 부족하여 국민은행 미배당액이 발생하는 구조입니다. 임차인 최우선변제 및 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
매각대금 배분
회차별 매각가 시나리오
1회 유찰 후 204,800,000원 진행. 추가 유찰 시 가격 하락 시나리오.
⚠️ 핵심 확인사항 매수인은 구분지상권설정등기 인수 가능성을 확인해야 합니다. 또한 공부상 산업시설(공장)으로 이용되는 지식산업센터형 물건이므로 주거용 낙찰 기준으로 접근하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 서울 금천구 가산동 소재, 독산역 북서측 근거리이며 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장과 지하철 1호선 독산역 접근이 가능합니다.
이용상태. 공부상 산업시설(공장)이며 제827호 외 1개 호가 상호 벽체 제거 후 일괄 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
환금성. 지식산업센터형 물건으로 일반 주거용과 다른 수요층을 형성하므로 실제 사용 목적과 임대 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
구분지상권 확인. 매각물건명세서상 인수 권리 내용을 반드시 원본 확인하세요.
용도 확인. 산업시설(공장) 물건으로 사용 가능 업종과 관리규약 확인이 필요합니다.
임차관계. 임차인 보증금 12,000,000원은 대항력 없음으로 인수 위험이 없습니다.
점유 상태. 실제 이용자와 계약관계를 현장 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 목적물이 다르다”
이 물건은 말소기준 이후 권리들이 정리되는 구조이고 임차인 인수 부담도 없습니다. 하지만 주거용 경매처럼 접근하기에는 위험 요소가 있습니다. 산업시설 용도, 일괄 이용 상태, 그리고 매수인 인수 대상인 구분지상권 여부가 실제 입찰 판단의 핵심입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 용도와 인수권리 확인이 필요한 물건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제8층 제827호
2025-03-06 10:05
현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 출입문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 지하2층의 관리사무실을 방문하여 직원(성명불상의 40대 여성)에게 문의한 바, 김관중(톨플러스 섬유)이 등록되어 있다고 진술하였음. 덧붙인 상가건물임대차 현황서 등에는 소유자 아닌 김관중이 등재되어 있으므로, 그를 일응 임차인으로 기재함.
서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제8층 제828호
현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 출입문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 지하2층의 관리사무실을 방문하여 직원(성명불상의 40대 여성)에게 문의한 바, 김관중(톨플러스 섬유)이 등록되어 있다고 진술하였음. 덧붙인 상가건물임대차 현황서 등에는 소유자 아닌 김관중이 등재되어 있으므로, 그를 일응 임차인으로 기재함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
