매력지수 B등급 · 인수 위험은 없으나 기타 용도·임차 점유 및 미배당 채권 검토가 필요한 물건
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원이지만 산업시설 용도와 임차인의 실제 점유 확인 필요성이 있어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 본건은 공부상 산업시설(공장) 용도의 집합건물로, 실제 이용 상태와 임차 점유 관계를 확인한 뒤 접근해야 합니다.
감정가 / 최저가
288,000,000원
최저 230,400,000원
유찰 회차
1회
감정가 80%
매수인 인수
0원
소멸 권리 구조
핵심지표
B 62점
권리 안전·용도 확인
서울남부지방법원 2025타경394. 서울 금천구 가산동 지밸리더리브스마트타워 제8층 제828호 기타 용도의 집합건물입니다. 핵심 권리는 2021년 설정된 국민은행 근저당권으로, 이후 임의경매가 진행되었습니다. 해당 근저당은 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
서울남부지방법원 2025타경394
소재지
서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제8층 제828호
용도 / 이용상태
기타 · 공부상 산업시설(공장)
소유자
문홍대
감정가 / 최저가
288,000,000원 / 230,400,000원
신청채권자 / 청구액
주식회사 국민은행 / 419,717,724원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 매수인 인수 권리 없음
✅ 권리 분석 2021.10.21 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 낙찰자가 별도로 인수하는 권리는 없습니다.
② 임차 관계 확인
점유자
사용
보증금
대항력
판단
김관중(톨플러스 섬유)
사무실
12,000,000원
없음
전입신고가 말소기준권리 이후로 대항력 없음
현황조사상 임차 점유가 확인되지만, 전입신고가 말소기준권리 이후로 대항력은 인정되지 않습니다. 따라서 보증금은 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,025,600원
국민은행 근저당권
492,000,000원
226,374,400원
소유자 교부
-
0원
근저당 채권최고액 492,000,000원 대비 매각대금이 부족해 국민은행 채권 일부는 미배당됩니다. 그러나 이는 낙찰자 부담으로 넘어가는 인수금액이 아닙니다.
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
⚠️ 용도 확인 필요 본건은 아파트가 아닌 산업시설(공장) 용도의 집합건물입니다. 감정평가상 가산디지털단지 인근 지식산업센터 및 근린생활시설 지역으로, 실제 사용 가능 업종과 관리규약 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
권리. 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수금액은 0원입니다.
임차. 김관중 점유자의 보증금 12,000,000원은 대항력 없음으로 확인됩니다.
용도. 공부상 산업시설(공장)으로 아파트와 다른 수요층을 고려해야 합니다.
가격. 1회 유찰 후 최저가 230,400,000원이며 추가 유찰 시 가격 변화 가능성을 검토해야 합니다.
확인. 관리비, 실제 점유 상태, 관리규약 및 사용 가능 업종을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 용도와 가격이 승부처”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석 난도는 낮습니다. 다만 지식산업센터형 산업시설이라는 특성상 주거용 부동산과 다른 환금성과 수요 구조를 봐야 합니다. 인수 위험은 없지만 실제 이용 가능성, 임대수요, 관리규약 검토 후 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제8층 제827호
2025-03-06 10:05
현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 출입문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 지하2층의 관리사무실을 방문하여 직원(성명불상의 40대 여성)에게 문의한 바, 김관중(톨플러스 섬유)이 등록되어 있다고 진술하였음. 덧붙인 상가건물임대차 현황서 등에는 소유자 아닌 김관중이 등재되어 있으므로, 그를 일응 임차인으로 기재함.
서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제8층 제828호
현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 출입문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 지하2층의 관리사무실을 방문하여 직원(성명불상의 40대 여성)에게 문의한 바, 김관중(톨플러스 섬유)이 등록되어 있다고 진술하였음. 덧붙인 상가건물임대차 현황서 등에는 소유자 아닌 김관중이 등재되어 있으므로, 그를 일응 임차인으로 기재함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
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