서울남부지방법원 2025타경394. 가산동 지밸리더리브스마트타워 제8층 제828호로, 감정평가상 이용상태는 공부상 산업시설(공장)입니다. 현재 소유자는 문홍대이고, 등기부상 말소기준권리는 2021.10.21. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 492,000,000원이며, 이후 2025.02.24. 개시된 임의경매는 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 “말소기준권리 이후 권리가 소멸한다”는 사실만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 2021.08.19. 등기된 1토지 을구 18번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 금액으로 계산되는 인수액은 0원이지만, 존속하는 물권 자체가 있다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경394 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제8층 제828호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 산업시설(공장) |
| 소유자 | 문홍대 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 184,320,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 419,717,724원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 인수
등기부상 2021.10.21. 주식회사국민은행 근저당권은 말소기준권리이며, 2025.02.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권 채권최고액은 492,000,000원으로 현재 최저매각가보다 크고, 현재 회차 배당 가정에서는 국민은행에도 미배당이 발생합니다.
② 점유·임차 관계 — 827호 임차인이 확인됨
| 점유자 | 점유 부분 | 용도 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김관중(톨플러스 섬유) | 827호 | 사무실 | 12,000,000원 | 1,200,000원 | 2024.05.27 | 없음 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
확인된 임차인은 827호를 사무실로 사용하는 김관중(톨플러스 섬유)이며, 보증금 12,000,000원, 월세 1,200,000원, 전입일은 2024.05.27입니다. 말소기준권리인 2021.10.21. 근저당권보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 실거래 비교자료 없이 회차 구조로 본다
감정가는 288,000,000원, 현재 최저매각가는 184,320,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%까지 내려온 상태입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 이 가격이 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 가격이 내려갔다는 사실과 구분지상권 인수 위험은 별개로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 184,320,000원 | 180,939,520원 | 311,060,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 147,456,000원 | 144,591,616원 | 347,408,384원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 117,964,800원 | 115,513,293원 | 376,486,707원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 국민은행의 미배당액은 현재 회차 311,060,480원에서 3회 유찰 시 347,408,384원, 4회 유찰 시 376,486,707원으로 커집니다. 다만 이 미배당 채권이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시나리오상 매수인 금전 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,380,480원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 492,000,000원 | 180,939,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준으로 국민은행 채권은 전액 배당되지 않고 311,060,480원의 미배당이 발생합니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서상 구분지상권설정등기는 별도로 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철1호선 독산역 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 지식산업센터와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 독산역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 산업시설(공장)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상15층 건물의 제8층 제827호 외1개이며 사용승인일은 2021.09.09.입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 현황 차이. 827호와 828호는 벽체를 제거해 구분 없이 일괄 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 매수인에게 인수되는 1토지 을구 18번 구분지상권의 목적·범위·존속내용을 등기부와 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 827호·828호 점유범위 확인. 벽체가 제거돼 일괄 사용 중이므로 실제 점유·인도 범위와 원상복구 필요 여부를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 임차인 확인. 김관중(톨플러스 섬유)의 전입은 2024.05.27로 말소기준권리 이후이지만, 현재 점유 상태와 계약 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도 거래 및 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 산업시설 이용 적합성. 공부상 산업시설(공장)이고 국가산업단지·산업시설구역에 해당하므로 실제 사용 목적이 관련 제한에 맞는지 점검해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수되는 권리’를 본다
이 사건은 감정가 288,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 184,320,000원까지 내려왔습니다. 확인된 임차인의 전입도 말소기준권리 뒤라 임차보증금 금전 인수는 없습니다. 하지만 매각물건명세서가 구분지상권설정등기의 매수인 인수를 명시하고 있고, 827호와 828호가 벽체 제거 상태로 함께 이용 중입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 내려왔나”보다 인수되는 구분지상권의 실제 내용과 일괄 사용 상태가 취득 후 이용에 어떤 영향을 주는지를 확인하는 데 있습니다.
