서울북부지방법원 2026타경10386. 제기동 메트로폴스위트 1708호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정 관련 기재에는 공부상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 소유자는 장동완이며, 등기상 2021.08.13 소유권을 이전받았고 거래가액은 337,250,000원으로 기재돼 있습니다.
등기 자체는 복잡하지 않습니다. 2021.06.14 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 현재 확인되는 경매 관련 핵심 등기는 2026.02.26 주식회사 알토란의 강제경매개시결정입니다. 이 개시결정이 말소기준으로 계산돼 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이지훈의 전입일이 이 말소기준보다 앞선다는 점 때문에 권리분석 난도가 크게 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10386 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 제기동 1158-50 메트로폴스위트 제17층 제1708호 |
| 도로명 | 서울특별시 동대문구 왕산로 91 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔(방2·거실·주방·욕실·현관 등) |
| 소유자 | 장동완 · 등기상 거래가액 337,250,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 알토란 / 634,849,482원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준은 2026.02.26 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2021.06.14 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.08.13 장동완 명의 소유권이전이 확인됩니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 이지훈은 1708호에 2025.08.04 전입한 것으로 조사돼 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지훈 | 1708호 | 2025.08.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
② 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 325,000,000원입니다. 등기상 과거 거래가액은 337,250,000원이지만, 이를 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 현재 비교 가능한 최신 실거래 수치가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 325,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 이 사건이 선순위 가능 임차인 구조라는 점입니다. 보증금이 확인돼 실제 대항력과 미배당 승계가 발생한다면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가만으로 끝나지 않습니다. 따라서 현재 325,000,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 알토란 | 634,849,482원 | 319,650,000원 |
| 미배당 | - | 315,199,482원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 이 값은 보증금이 확인되지 않은 이지훈의 임차보증금 승계 가능성을 해소해 주지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당 시 변동 요소입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정 관련 기재 기준)
- 입지. 제기동 지하철역(1호선) 북서측 인근으로, 주위에는 오피스텔·아파트·연립·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 제기동역이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 방2·거실·주방·욕실·현관 등을 갖춘 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 업무용이며 공시지가는 8,767,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·일반상업지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 철도에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차보증금 확인. 이지훈의 보증금 액수를 확인하기 전에는 매수인 승계금과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 빠르더라도 보증금·확정일자 등이 미상인 현재 상태에서는 ‘대항력 有’로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 후 미회수 보증금의 승계 범위를 현재 수치로 확정할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 표시되고 감정 관련 기재는 공부상 업무시설(오피스텔)·현황 주거용 오피스텔입니다. 실제 이용과 공부상 용도를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 비교 가능한 실거래 수치가 없어 감정가 325,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 인수금액은 미상”
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 신탁은 이미 말소됐고, 2026.02.26 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 그러나 실제 판단을 좌우하는 것은 등기가 아니라 2025.08.04 전입한 이지훈입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 상태라 대항력과 매수인 승계 범위를 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 현재 결론은 명확합니다. 최저가 325,000,000원이 싸냐 비싸냐를 논하기 전에 임차보증금부터 확인해야 합니다. 배당 계산상 인수액 0원이라는 숫자만 믿고 접근하면 안 됩니다. 선순위 가능 임차인의 미배당 보증금이 확인될 경우 실질취득비용은 낙찰가에 그 승계액이 더해질 수 있습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이 사건의 우선순위입니다.
