서울북부지방법원 2026타경10386. 대상은 서울 성북구 동소문동6가 213 잼스톤빌리지 6층 602호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정 이용상태에는 공부상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 중 6층이며, 현황은 방2·거실·주방·욕실·현관 등으로 조사됐습니다.
권리 구조의 기준점은 2023.11.10. 설정된 주식회사신한은행 근저당 120,000,000원입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당 209,000,000원은 2020.02.05. 이미 말소됐고, 2026.02.26. 주식회사 알토란의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10386 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동소문동6가 213 잼스톤빌리지 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정상 공부 용도 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 면적 / 구조 | 대상면적 58.91㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 중 6층 |
| 소유자 | 장동완 · 2015.04.20. 소유권이전 · 거래가액 294,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 450,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 알토란 / 634,849,482원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.10. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 등기상 핵심 담보권은 신한은행 근저당 1건이고, 압류는 없습니다. 2015.04.20. 우리은행 근저당 209,000,000원은 2020.02.05. 해지로 말소됐습니다. 이후 2023.11.10. 신한은행 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 2026.02.26. 강제경매개시결정은 그 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 대항력 없음, 보증금·우선변제는 확인 필요
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지훈 | 1708호 | 2025.08.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이지훈의 전입일 2025.08.04.는 말소기준일 2023.11.10.보다 늦습니다. 따라서 이 전입을 기준으로는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 93.0%
잼스톤빌리지는 2015.03.04. 사용승인, 총 8세대 규모이고 대상면적은 58.91㎡입니다. 비교된 실거래는 59.6㎡로 면적이 매칭됐습니다. 확인된 거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 2026.06.의 484,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.6㎡ | 6 | 484,000,000원 |
| 2024.11 | 59.6㎡ | 7 | 357,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 420,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 484,000,000원 |
전체 평균 420,500,000원만 보면 최저가 450,000,000원이 107.0%로 더 높습니다. 그러나 이 평균에는 2024.11. 거래 357,000,000원이 섞여 있습니다. 최근 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 두 기준 모두 484,000,000원이고, 실질취득 450,000,000원은 그 93.0%입니다.
또한 최근 거래는 이전 거래보다 35.6% 높은 흐름입니다. 따라서 과거 거래가 포함된 전체 평균을 근거로 “비싸다”고 단정하기보다는, 현재 확인 가능한 최신 거래 대비 약 7.0% 낮은 가격으로 보는 편이 데이터에 더 맞습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이어서 강한 저평가로 단정하기에는 표본이 얇습니다.
④ 예상배당표 (매각가 450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주식회사 알토란 | 634,849,482원 | 323,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 754,849,482원 중 예상 배당은 443,100,000원이며 미배당액은 311,749,482원입니다. 신청채권자 알토란도 전액 만족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 채권자의 미회수 문제이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 450,000,000원 | 443,100,000원 | 311,749,482원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 360,000,000원 | 354,160,000원 | 400,689,482원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 471,681,482원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황은 주거용 오피스텔로 탐문됐으며 방2·거실·주방·욕실·현관 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 감정요항표에는 오피스텔·아파트·연립·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고, 감정요항표에는 인근 버스정류장과 지하철 1호선 제기동역이 소재해 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 10미터 포장도로와 동측 약 4미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,956,000원/㎡, 토지면적 436.3㎡, 완경사·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정요항표의 공부와의 차이 항목은 “없음”으로 기재돼 있습니다.
- 환금성 판단. 총 8세대이고 확인 실거래는 2건뿐이므로, 최근 거래가격은 확인되지만 거래 표본이 적어 환금성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가와 동일한 450,000,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 484,000,000원과 비교하세요.
- 전체 평균에 끌려가지 않기. 전체 평균 420,500,000원에는 2024.11.의 357,000,000원 거래가 포함됩니다. 최신 가격 484,000,000원과 최근 추세 +35.6%를 우선해서 봐야 합니다.
- 거래 표본 확인. 최근 12개월 거래는 1건이고 전체 확인 거래도 2건입니다. 93.0%라는 숫자만으로 큰 할인이라고 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유 정보 대조. 이지훈의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 점유 부분 “1708호”가 대상 602호와 일치하는지 확인하세요.
- 보증금·우선변제 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당표는 매각물건명세서 기준으로 다시 점검해야 합니다.
- 소재지·감정요항표 대조. 사건 주소와 감정요항표의 위치 설명이 서로 다르게 기재돼 있으므로 대상물건의 감정평가서 원문과 현황조사 원문을 대조하세요.
- 관리비·세금. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 미납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 거래보다 낮다. 다만 원문 대조가 핵심”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.11.10. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 점유자의 전입은 2025.08.04.로 후순위이기 때문에 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라, 실질취득은 최저가 그대로 450,000,000원입니다.
가격도 최근 거래 기준으로는 나쁘지 않습니다. 2026.06. 거래 484,000,000원이 최근 12개월 평균과 최신 거래를 동시에 이루고 있고, 실질취득은 그 93.0%입니다. 과거 357,000,000원 거래가 섞인 전체 평균 420,500,000원보다 높다는 이유만으로 현재 가격을 비싸다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 다만 최근 표본이 1건뿐인 소규모 8세대 건물이라는 한계가 있습니다.
결국 이 물건은 권리 인수 리스크보다 서류 일치 여부 확인이 더 중요한 사건입니다. 점유 부분 “1708호”와 대상 602호의 불일치, 사건 소재지와 감정요항표 위치 설명의 차이를 원문에서 해소한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 권리 구조와 최근 가격만 보면 긍정적이지만, 이 두 확인사항 때문에 무조건적인 상향 평가는 어렵습니다.
