서울북부지방법원 2026타경10405. 서울 성북구 보문동5가 스텔라153 지하1층 B01호의 근린시설입니다. 소유자는 박혜원·신미옥으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 현재 등기상 핵심은 2023.08.07 설정된 부천제일새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 720,000,000원입니다. 그보다 앞선 2022.12.09 부천제일새마을금고 근저당권 720,000,000원과 2023.05.11 김남호 근저당권 600,000,000원은 2023.08.07 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후에는 김남호 400,000,000원, 하나은행 69,600,000원, 제천단양축산업협동조합 5,400,000,000원의 근저당권과 국의 지분 압류 2건, 김남호의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 여러 근저당권이 스텔라153의 다른 호실과 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 공동담보 구조를 함께 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10405 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 보문동5가 159-3 스텔라153 지1층 비01호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설(소매점) · 현황보고서상 ‘미니창고다락’ 점포 사용 |
| 소유자 | 박혜원 2분의 1 · 신미옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 774,000,000원 / 774,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김남호 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
핵심 말소기준은 2023.08.07 부천제일새마을금고 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 김남호·하나은행·제천단양축산업협동조합의 근저당권, 국의 압류 2건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 이미 말소된 2022.12.09 및 2023.05.11 근저당권은 현재 인수 판단의 대상이 아닙니다.
임차인·점유 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권혁진 | 미상 | 2024.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 권혁진의 전입일 2024.06.10은 말소기준일 2023.08.07보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확정되지 않아 우선변제 관계는 추가 확인이 필요하지만, 현재 권리분석에서는 매수인 인수액이 0원으로 반영돼 있습니다.
② 가격 비교 — 실거래 기준선 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 774,000,000원으로 감정가와 동일한 신건입니다. 스텔라153은 16호, 사용승인 기준 2022.11.02이고 시세 비교 대상 면적은 138.85㎡이지만, 이 면적과 직접 일치하는 실거래 기준선이 잡혀 있지 않습니다. 따라서 전체 단지 정보만으로 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
실거래 비교값이 없는 상황에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다. 본건은 아직 0회 유찰이고 감정가의 100%가 최저가이므로, 가격 메리트는 실제 근린시설 거래·수익성·현장 상태를 확인하기 전까지 판정 보류가 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 774,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,140,000원 |
| 2. 근저당 · 부천제일새마을금고 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김남호 | 400,000,000원 | 43,860,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 69,600,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 제천단양축산업협동조합 | 5,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,589,600,000원 중 현재 회차 예상 배당은 763,860,000원, 미배당은 5,825,740,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 774,000,000원 | 5,825,740,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 619,200,000원 | 5,978,992,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 495,360,000원 | 6,101,593,600원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 보문동1가 소재 지하철 6호선·우이신설선 보문역 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·업무시설·다세대주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 보문역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 근린생활시설(소매점)이며, 현황보고서에는 ‘미니창고다락’ 상호의 점포로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 구조·설비. 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층·지상11층 건물이며, 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소방·기계식 주차시설이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 25미터, 남서측으로 폭 약 7미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·준주거지역이며 공시지가는 8,352,000원/㎡, 토지면적은 333.9㎡입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정요항표는 일부 대상의 구분벽체·측량 가능성을 별도로 언급합니다.
- 환금성. 스텔라153은 16호, 2022.11.02 준공이며 본건은 지하 근린시설입니다. 직접 일치하는 실거래 기준선이 없어 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 권혁진의 전입은 2024.06.10으로 대항력은 없지만, 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 관계는 현장과 매각서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 구분경계. 감정요항표상 일부 대상이 중간 벽체 없이 일괄 이용 중이고 향후 측량·구분벽체 시공 가능성이 언급돼 있으므로 실제 B01호의 경계와 현황을 확인해야 합니다.
- 공동담보. 부천제일새마을금고·김남호·하나은행·제천단양축산업협동조합 근저당권에 다른 호실이 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 774,000,000원은 감정가 100%이고 직접 일치하는 실거래 기준선이 없습니다. 권리 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 현황은 따로 본다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.07 부천제일새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당·압류·경매개시결정이 소멸하고, 실제 점유자 권혁진도 2024.06.10 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 그것만으로 입찰 매력이 확정되지는 않습니다. 최저가 774,000,000원은 아직 감정가 100%이고 동일 면적 실거래 기준선이 없어 가격 할인 여부를 판단하기 어렵습니다. 여기에 지하 근린시설이라는 용도, 현황보고서상 점포 사용, 감정평가서상 구분벽체·측량 가능성, 공동담보 구조까지 함께 확인해야 합니다. 권리는 긍정적이지만 가격·현황 검증 전까지는 보수적으로 보는 사건입니다.
