서울북부지방법원 2026타경10405. 성북구 보문동5가 스텔라153 1층 102호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 근린생활시설(소매점)입니다. 등기상 소유자는 박혜원·신미옥이 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 현재 효력이 남아 있는 말소기준권리는 2023.08.07 설정된 부천제일새마을금고 근저당 채권최고액 720,000,000원입니다. 그 뒤의 김남호·하나은행·제천단양축산업협동조합 근저당, 2026.03.05 임의경매개시결정, 2026.07.13·2026.07.14 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체보다 더 중요한 부분은 현황과 물리적 구획입니다. 감정평가서와 매각물건명세서 비고에 따르면 102호와 101호는 현재 중간 벽체 없이 일괄로 이용되고 있습니다. 차후 건축물현황도에 근거한 측량 및 구분벽체 시공이 필요할 수 있음이 명시되어 있어, 입찰 전 실제 경계·출입구·설비·벽체 복구 범위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10405 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 보문동5가 159-3 스텔라153 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 박혜원 2분의 1 · 신미옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 486,000,000원 / 486,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하1층/지상11층 |
| 주요 설비 | 위생·급배수설비 · 승강기설비 · 에스컬레이터 · 소방설비 · 기계식 주차시설 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 2022.12.09 부천제일새마을금고 근저당과 2023.05.11 김남호 근저당은 2023.08.07 각각 해지되어 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.08.07 부천제일새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 김남호·하나은행· 제천단양축산업협동조합 근저당과 이번 임의경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권혁진 | 미상 | 2024.06.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 권혁진 1명입니다. 전입신고일은 2024.06.10으로 말소기준권리인 2023.08.07 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력이 없기 때문에 배당 부족분을 매수인에게 주장하여 승계시키는 구조는 아닙니다.
③ 현황 리스크 — 101·102호가 벽체 없이 일괄 이용
감정평가서상 102호와 101호는 모두 근린생활시설(소매점)이며, 현재 중간 벽체 없이 일괄로 이용 중입니다. 차후 건축물현황도에 근거하여 측량 및 구분벽체 시공이 필요할 수 있다고 명시되어 있습니다.
매각물건명세서 비고에는 일괄 매각이 기재되어 있습니다. 감정평가서의 이용상태 설명 역시 102호와 101호가 벽체 없이 연결된 현황을 별도로 경고하고 있으므로, 단순히 등기부상 권리만 보고 판단하기보다는 매각대상 전체와 각 호실의 물리적 관계를 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 486,000,000원, 현재 최저매각가 역시 486,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 486,000,000원입니다.
다만 스텔라153의 비교 가능한 실거래 금액은 제시되어 있지 않고, 대상 전용면적 12.95㎡ 역시 거래 면적 매칭이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로 감정가 486,000,000원이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 486,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,260,000원 |
| 1. 근저당 · 부천제일새마을금고 | 720,000,000원 | 478,740,000원 |
| 2. 근저당 · 김남호 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 69,600,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 제천단양축산업협동조합 | 5,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 6,589,600,000원이며, 현재 회차의 채권자 예상배당은 478,740,000원, 미배당은 6,110,860,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선·우이신설선 보문역 남동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·업무시설·다세대주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 보문역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 북동측 약 25미터, 남서측 약 7미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·준주거지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 세 필지 일단의 평탄한 부정형 토지로 근린생활시설 등 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 8,352,000원/㎡입니다.
- 건물. 2022.11.02 사용승인된 스텔라153으로, 기본 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소방·기계식 주차시설이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 기재와 101호·102호의 연결 현황을 매각공고 원문과 현장에서 함께 대조하세요.
- 구분벽체 확인. 건축물현황도 기준의 경계, 벽체 시공 위치, 출입구 및 설비 배치를 확인하세요.
- 점유범위 확인. 권혁진의 점유부분은 미상입니다. 101·102호의 일괄 이용 현황과 실제 점유 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 486,000,000원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 별도 상권·임대·매매 사례를 검증하세요.
- 배당과 세금. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 서류와 세금 관련 원본을 확인하세요.
- 등기 최신성. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.21입니다. 매각기일 전 추가 권리변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸, 승부처는 ‘벽체·현황·가격 검증’
이 물건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2023.08.07 부천제일새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 권혁진 역시 2024.06.10 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 입찰하기에는 현황 리스크가 큽니다. 감정평가서가 직접 101호와 102호의 중간 벽체 부재와 향후 측량·구분벽체 시공 가능성을 지적하고 있습니다. 동시에 현재 최저가 486,000,000원을 검증할 비교 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 물리적 구획과 실제 점유, 그리고 가격 검증이 먼저인 근린시설로 보는 것이 타당합니다.
