⚠️ 2005-09-22 선순위 전입 🏷️ 639,333,000원 📉 미배당 41,460,330원 🧭 1회 유찰
의정부지방법원 2025타경1036. 파주시 월롱면 덕은리 926-1의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(2)와 기호(5)는 주택으로 이용 중이고, 기호(3)은 일반음식점 구조이지만 현황은 공실입니다. 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함되고, 지상에 식재된 정원수는 토지에 포함해 평가됐습니다.
등기상 핵심은 2019-05-17 춘천가톨릭신용협동조합의 근저당권 672,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 순위만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 박노홍의 전입일은 2005-09-22로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 낙찰자가 인수할 금액을 지금 숫자로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1036 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 926-1 · 경기도 파주시 월롱면 엘지로386번길 103 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2)·기호(5) 주택 이용 · 기호(3) 일반음식점 구조, 현황 공실 |
| 소유자 | 박노숙 |
| 감정가 / 최저가 | 913,332,760원 / 639,333,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 553,648,474원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 정원수 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2019-05-17 근저당권입니다. 이후 2025-03-06 임의경매개시결정과 2025-09-29 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권자는 상호변경을 거쳐 2026-02-12 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 권리 이전은 기존 근저당의 순위를 새로 만드는 것이 아니라 기존 근저당권의 이전으로 봐야 합니다.
② 임차·점유 분석 — 박노홍이 핵심 변수
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박노홍 | 2005-09-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤상원 | 2025-02-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·배당 구조 — 시세보다 ‘인수 위험 확인’이 먼저
현재 최저매각가는 639,333,000원으로 감정가 913,332,760원에서 1회 유찰된 회차입니다. 실거래 시세와 직접 대조할 수 있는 가격 자료가 확인되지 않으므로, 이번 사건은 감정가 대비 할인폭만 보고 가격 메리트를 단정하기보다 배당 부족액과 선순위 점유자를 함께 보는 것이 중요합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 639,333,000원 | 630,539,670원 | 41,460,330원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 447,533,100원 | 440,657,769원 | 231,342,231원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 313,273,170원 | 308,087,346원 | 363,912,654원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 41,460,330원 → 231,342,231원 → 363,912,654원으로 커집니다. 하지만 이 숫자는 선순위 전입자 박노홍의 보증금 인수 문제와는 별개입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 더 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용이 낮아졌다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 639,333,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,793,330원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 춘천가톨릭신용협동조합 | 672,000,000원 | 630,539,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 근저당권 미배당은 41,460,330원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박노홍의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 현황·입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주LCD산업단지 북측 인근이며, 주위는 다가구용 단독주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 기호(2)와 기호(5)는 주택으로 이용 중이며, 기호(3)은 일반음식점 구조이나 현황은 공실입니다.
- 구조. 기호(2)·기호(5)는 철근콘크리트구조 기타지붕 단층, 기호(3)은 경량철골조 기타지붕 단층입니다.
- 설비. 난방설비·급배수설비·위생설비·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설기타, 제한보호구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대. 임대관례는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박노홍 보증금 확인. 2005-09-22 전입은 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 실질취득비용과 인수액을 확정하지 마세요.
- 매각물건명세서 대조. 박노홍과 윤상원의 점유관계·보증금·배당요구 여부를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고, 지상 정원수는 토지에 포함해 평가됐습니다. 현황과 매각대상 경계를 대조하세요.
- 공실 부분 확인. 기호(3)은 일반음식점 구조이지만 감정 당시 공실이므로 실제 내부 상태와 사용 가능성을 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 위험 분리. 근저당 미배당액과 선순위 전입자 보증금 인수 가능성은 서로 다른 문제입니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 전입 확인이 먼저”
이 사건은 1회 유찰돼 최저가가 639,333,000원까지 내려왔고, 등기상 말소기준권리 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 박노홍은 2005-09-22 전입으로 말소기준 근저당보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당계산상 인수액 0원만 보고 ‘권리가 깨끗하다’고 결론 내릴 수 없습니다. 선순위 전입자의 실제 임대차관계를 확인한 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있는 사건입니다.
