의정부지방법원 2025타경1036. 파주시 월롱면 덕은리 926-1의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 당시 기호(2)와 기호(5)는 주택으로 이용 중이고, 기호(3)은 일반음식점 구조이나 공실입니다. 목록1 지상의 정원수도 토지에 포함해 평가됐고 제시외 건물도 포함된 일괄매각입니다.
권리의 기준점은 2019.05.17 설정된 춘천가톨릭신용협동조합 근저당권 672,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 2026.02.12에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 등기부만 보면 후순위 권리 인수 문제는 크지 않지만, 이 사건은 등기보다 점유관계가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1036 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 926-1 · 경기도 파주시 월롱면 엘지로386번길 103 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 기호(2),(5) 주택 · 기호(3) 일반음식점 구조, 감정 당시 공실 |
| 소유자 | 박노숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 913,332,760원 / 913,332,760원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2019.05.17 근저당권 · 춘천가톨릭신용협동조합 · 채권최고액 672,000,000원 |
| 청구금액 | 553,648,474원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 먼저다
현재 확인되는 실제 점유자는 2명입니다. 윤상원은 2025.02.03 전입해 2019.05.17 말소기준권리보다 늦으므로 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 반면 박노홍은 2005.09.22 전입해 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 판단 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤상원 | 2025.02.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 전입일 기준 없음 |
| 박노홍 | 2005.09.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미배당 보증금 인수 가능 |
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 913,332,760원이고 유찰은 아직 없습니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 금액이 지역 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 전입자의 미상 보증금이 실제로 승계된다면, 낙찰가보다 실질취득비용이 높아질 수 있으므로 최저가만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 913,332,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,533,328원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 춘천가톨릭신용협동조합 | 672,000,000원 | 672,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 229,799,432원 |
현재 배당계산에서는 매수인 인수액 0원으로 산정됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 박노홍의 보증금이 미상이므로 이 표는 선순위 점유자의 실제 보증금 승계 여부를 확정하는 자료가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 점유 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 913,332,760원 | 672,000,000원 | 0원 | 229,799,432원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 730,666,208원 | 672,000,000원 | 0원 | 48,959,546원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 584,532,966원 | 576,287,636원 | 95,712,364원 | 0원 |
유찰되면 법원 최저가는 내려가지만, 박노홍의 보증금이 얼마인지 모른다는 핵심 문제는 그대로입니다. 선순위 점유자가 실제 대항력을 갖고 배당으로 전액 회수하지 못하는 보증금이 있다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 단순히 80%·64% 가격만 보고 실질취득비용이 그만큼 감소한다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 파주LCD산업단지 북측 인근. 다가구용 단독주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 농촌지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2),(5)는 주택으로 이용 중이며, 기호(3)은 일반음식점 구조이나 감정 당시 공실입니다.
- 건물. 기호(2),(5)는 철근콘크리트구조 기타지붕 단층, 2006.09.18 사용승인. 기호(3)은 경량철골조 기타지붕 단층, 2011.11.07 사용승인입니다.
- 설비. 난방, 급배수·위생, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설기타, 제한보호구역(전방지역:25km)입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 목록1 지상 식재 정원수는 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박노홍 보증금 확인. 2005.09.22 선순위 전입입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 대항력과 미배당 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 윤상원 점유관계 확인. 2025.02.03 전입으로 말소기준권리보다 늦지만 보증금은 미상입니다. 실제 임대차 내용과 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임차보증금이 확인될 경우 낙찰가에 승계액을 더해 판단해야 합니다. 현재 배당표의 인수액 0원만으로 입찰가를 정하면 위험합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 목록1 지상 정원수가 포함됩니다. 현장 상태와 매각대상 경계를 확인해야 합니다.
- 공실 건물 확인. 기호(3)은 일반음식점 구조이나 감정 당시 공실입니다. 현재 이용상태가 달라졌는지 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역과 군사시설 관련 제한보호구역 등 규제가 실제 활용계획에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 선순위 점유는 별개다”
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리가 매각으로 소멸하는 점만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 2005.09.22 전입한 박노홍 때문에 결론은 달라집니다. 보증금이 얼마인지, 확정일자와 배당요구가 있는지 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 최종 인수액도, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 게다가 물건은 주택과 일반음식점 구조 건물, 토지가 함께 묶인 일괄매각으로 이용 형태도 단순하지 않습니다. 등기 권리는 정리형, 점유·가격은 확인형. 신건 최저가 913,332,760원이 싸다는 근거도 현재 자료에는 없으므로, 이 사건의 우선순위는 응찰가 계산보다 선순위 점유자의 임대차 실체 확인입니다.
