의정부지방법원 2025타경1036. 파주시 월롱면 덕은리 926-3의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(2)와 기호(5)는 주택으로 이용 중이고, 기호(3)은 일반음식점 구조이나 현재 공실입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함, 그리고 지상에 식재된 정원수도 토지에 포함하여 평가한다고 기재되어 있습니다.
등기상 핵심은 2019.05.17 설정된 춘천가톨릭신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 672,000,000원이고 이것이 말소기준입니다. 해당 근저당권은 이후 상호가 가톨릭춘천신용협동조합으로 변경됐고, 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 경매개시결정은 2025.03.06이며 사건 청구금액은 553,648,474원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1036 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 926-3 · 경기도 파주시 월롱면 엘지로386번길 101 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택 이용 건물 및 일반음식점 구조 공실 포함 |
| 소유자 | 박경미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 585,625,880원 / 409,938,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 가톨릭춘천신용협동조합 / 553,648,474원 |
| 말소기준 | 2019.05.17 근저당권 · 춘천가톨릭신용협동조합 · 채권최고액 672,000,000원 |
| 현 근저당권자 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2026.02.12 근저당권 이전) |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 핵심
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 과거 월롱농업협동조합 및 중앙신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019.05.17 설정된 근저당권입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부상 권리가 정리된다는 것과 임차인 보증금까지 인수 없이 끝난다는 것은 별개의 문제입니다.
임차인·점유자 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박노홍 | 2005.09.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 윤상원 | 2025.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
윤상원은 2025.02.03 전입으로 말소기준 2019.05.17보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 박노홍은 말소기준보다 훨씬 앞선 2005.09.22 전입입니다. 특히 이 전입일은 건물 소유권보존등기일인 2006.10.24보다도 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 밝혀지지 않은 상태이므로, 박노홍의 실제 임대차관계와 점유관계를 원문 서류에서 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 선결조건입니다.
② 실질취득 — 최저가가 아니라 ‘인수액 확인’이 먼저
현재 최저매각가는 409,938,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 이 숫자만 보고 싸다고 판단할 수는 없습니다. 박노홍에게 유효한 대항력이 인정되고 배당받지 못한 보증금이 남는다면, 그 미배당액은 매수인이 승계할 수 있기 때문입니다.
따라서 이 사건에서 감정가 대비 70%라는 할인율은 보증금 확인 전에는 독립적인 가격 메리트가 아닙니다. 선순위 임차관계가 해소되거나 보증금·배당관계가 확인된 뒤에야 최저가와 실질취득가를 분리해서 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 409,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,499,380원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 춘천가톨릭신용협동조합 | 672,000,000원 | 403,438,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당 시뮬레이션에서는 근저당권 미배당액이 268,561,380원입니다. 다만 박노홍의 보증금·확정일자·배당요구 및 최우선변제 여부가 확인되지 않았으므로, 임차인 배당과 매수인 실제 인수액은 위 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 409,938,000원 | 403,438,620원 | 268,561,380원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 286,956,600원 | 282,139,208원 | 389,860,792원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 200,869,620원 | 197,257,445원 | 474,742,555원 |
유찰이 진행되면 명목상 매각가격은 409,938,000원에서 286,956,600원, 200,869,620원으로 낮아집니다. 그러나 선순위 전입자의 인수 문제가 확인되지 않은 채 가격만 낮아진다면, 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어진다고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되는 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낮아진 낙찰가만큼 미배당 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주LCD산업단지 북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구용 단독주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(2)와 기호(5)는 주택, 기호(3)은 일반음식점 구조이나 현재 공실입니다.
- 건물. 주택 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 단층이며 2006.09.18 사용승인, 일반음식점 구조 건물은 경량철골조 기타지붕 단층이며 2011.11.07 사용승인입니다.
- 설비. 난방·급배수·위생·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 제한보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 지상 정원수도 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박노홍 임대차 원문 확인. 2005.09.22 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 박노홍에게 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가에 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 윤상원 점유 확인. 2025.02.03 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만, 실제 점유·보증금과 명도 상황은 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 정원수가 포함되므로 현장 경계와 실제 이용상태를 매각목록·감정평가서와 대조해야 합니다.
- 공실 일반음식점 구조 확인. 기호(3)은 일반음식점 구조이나 현재 공실이므로 현황과 향후 이용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 군사시설·계획관리 규제 확인. 제한보호구역과 군사기지 및 군사시설 관련 제한이 있으므로 사용·증축·개발 계획이 있다면 해당 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 단독 신뢰 금지. 집행비용·근저당권 기준 시뮬레이션만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 말고 임차인 권리를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 전입 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 명확하고 이후 권리도 정리되는 구조입니다. 그러나 2005.09.22 전입한 박노홍이 존재하고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 409,938,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
박노홍에게 유효한 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 그 금액이 매수인에게 넘어올 수 있고, 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 더 낮아져도 실질취득 부담은 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 반대로 임대차관계가 인정되지 않거나 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되면 그때부터 70% 최저가 자체를 평가할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 전입자의 실제 권리관계입니다.
