의정부지방법원 2025타경1036. 파주시 월롱면 덕은리 926-3의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 기호 2와 기호 5는 주택으로 이용 중이고, 기호 3은 일반음식점 구조이나 현황은 공실입니다. 제시외 건물이 포함되며 지상 정원수도 토지에 포함하여 평가됐습니다.
등기상 핵심은 2019.05.17 설정된 춘천가톨릭신용협동조합의 채권최고액 672,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 경매로 소멸합니다. 다만 등기상 소멸과 점유자의 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 박노홍의 전입일은 말소기준보다 약 14년 앞서므로, 보증금과 실제 임대차관계가 확인되기 전에는 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1036 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 926-3 · 경기도 파주시 월롱면 엘지로386번길 101 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 정원수 포함 평가 |
| 이용상태 | 기호 2·5 주택 이용 중 · 기호 3 일반음식점 구조, 현황 공실 |
| 건물 | 기호 2·5 철근콘크리트구조 단층, 2006.09.18 사용승인 · 기호 3 경량철골조 단층, 2011.11.07 사용승인 |
| 소유자 | 박경미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 585,625,880원 / 585,625,880원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 가톨릭춘천신용협동조합 / 553,648,474원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 전입이 핵심
과거 월롱농업협동조합과 중앙신용협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2019.05.17 을구 7번 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권도 동일한 을구 7번 권리에 기초하므로 별도의 선순위 인수권리가 되지는 않습니다.
② 점유·임차인 — 실제 조사된 점유자 2명
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박노홍 | 2005.09.22 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤상원 | 2025.02.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 필요 없이 실제 조사된 점유자는 2명입니다. 윤상원은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없지만, 보증금과 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 박노홍은 선순위 전입자이므로 명도와 인수금액 모두의 핵심 확인 대상입니다.
③ 가격·실질취득 — 최저가 585,625,880원으로 끝난다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 585,625,880원입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가만으로 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 최저가 자체보다 박노홍의 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 585,625,880원 | 94,630,379원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 468,500,704원 | 210,584,303원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 374,800,563원 | 303,246,645원 | 0원* |
* 0원은 배당 계산에 반영된 등기상 권리 기준입니다. 박노홍의 보증금·미배당액은 확인되지 않아 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 낙찰가가 내려가도 선순위 임차보증금 인수액이 늘어날 수 있으므로 유찰만으로 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 585,625,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,256,259원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 춘천가톨릭신용협동조합 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 | 672,000,000원 | 577,369,621원 |
| 근저당권 미배당 | - | 94,630,379원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 을구 7번 근저당권에 배당되는 구조이며, 채권최고액 기준 94,630,379원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박노홍의 미상 보증금도 배당표에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주LCD산업단지 북측 인근이며, 다가구용 단독주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 기호 2와 기호 5는 주택, 기호 3은 일반음식점 구조이나 현재 공실입니다.
- 설비. 난방·급배수·위생·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 모든 축종 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 제시외 건물이 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 목록 4 지상에 식재된 정원수가 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박노홍 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 전입 주소 변동과 가족관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자. 배당요구 여부와 확정일자를 확인해 배당액 및 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 전입일 검증. 2005.09.22 전입일이 2006.09.18 사용승인보다 빠른 이유와 전입 대상 건물을 확인해야 합니다.
- 윤상원 점유. 대항력은 없지만 실제 점유 부분과 명도 조건, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·주택·공실 음식점 구조·제시외 건물·정원수의 경계와 현황을 감정도면 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 채권의 현재 권리관계와 경매절차 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 주택과 공실 음식점 구조가 함께 있는 복합 물건이므로 인근 토지·단독주택·근린시설 거래와 임대수익을 각각 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 전입세대 확인자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 0원”을 확정 인수액으로 읽으면 안 된다
이 사건의 등기상 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2019.05.17 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 박노홍의 2005.09.22 전입은 그보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상인 상태에서 배당표의 인수액 0원만 믿으면 실질취득비용을 과소평가할 수 있습니다.
현재 판단은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 박노홍의 임대차관계와 보증금을 확인해 미배당 인수액을 산출한 뒤, 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득비용으로 가격을 검토해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 신건 최저가 585,625,880원의 가격 메리트도, 향후 유찰 가격의 매력도도 단정할 수 없습니다.
