의정부지방법원 2025타경63126. 등기부상 소유자는 고수정이고, 말소기준권리는 2018.09.06. 설정된 파주연천축산업협동조합의 근저당권(채권최고액 611,000,000원)입니다. 2024.06.17. 주식회사대우건설의 2,019,019,170원 가압류와 2025.05.15. 강제경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기부상 이미 말소된 과거 근저당들도 별도 인수 대상이 아닙니다.
임차관계도 등기상 인수 위험은 낮습니다. 1층 친구M&C의 한은수는 2024.11.20. 전입, 504호 손진영은 2023.10.10. 전입으로 모두 2018.09.06. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 점유자는 대항력이 없고, 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 손진영은 보증금이 확인되지 않은 상태로 배당요구를 2025.06.09. 했으므로 원문서 대조가 필요합니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 보면 핵심을 놓칩니다. 매각물건명세서 비고에는 “건물만 매각”과 “이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립여부 불분명”이 함께 기재돼 있습니다. 즉 낙찰가 112,540,000원으로 취득하는 대상과 토지 이용권의 법적 안정성을 반드시 분리해서 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63126 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 589-3 1동 · 경기도 고양시 일산서구 송파로151번길 58 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설로 이용중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬경사지붕 지상1층 · 외벽 판넬 마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 고수정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 112,540,000원 / 112,540,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,274,309,142원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각상 핵심 | 건물만 매각 · 대지 법정지상권 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 핵심은 토지 이용관계
2018.09.06. 파주연천축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 접수된 을구 1번 근저당권 689,000,000원은 2020.01.02. 해지로 이미 말소됐고, 2020.04.22. 주식회사스타벅스커피코리아 명의 근저당권들도 2025.03.31. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 배당 대상이 되는 주요 후순위 권리는 주식회사대우건설 가압류와 이에 이어진 강제경매개시결정이며, 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한은수 | 1층 친구M&C | 2024.11.20 | 25,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 손진영 | 504호 | 2023.10.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 한은수의 보증금은 25,000,000원, 월차임은 2,200,000원이고 확정일자는 확인되지 않습니다. 손진영은 보증금과 차임이 확인되지 않았지만 2025.06.09. 배당요구를 했습니다. 두 사람 모두 전입일이 2018.09.06. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,375,560원 |
| 2. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 611,000,000원 | 110,164,440원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대우건설 | 2,019,019,170원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사대우건설 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 2,630,019,170원 중 110,164,440원이 배당되고 2,519,854,730원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰이 권리위험을 없애지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 112,540,000원 | 110,164,440원 | 2,519,854,730원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 90,032,000원 | 88,011,424원 | 2,542,007,746원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 72,025,600원 | 70,329,139원 | 2,559,690,031원 | 0원 |
유찰되어 매각가가 90,032,000원 또는 72,025,600원으로 내려가더라도 배당분석상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 이것이 곧 안전해진다는 의미는 아닙니다. 건물만 매각이라는 구조와 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 쟁점은 매각가가 내려가도 그대로 남습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설로 이용중이며, 일반철골구조 판넬경사지붕 지상1층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 감정요항표에는 본건 3면으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접한다고 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 감정요항표에는 인근 노선버스 정류장과 3호선 정발산역·마두역이 소재한다고 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 860.0㎡, 지목 대, 공시지가 544,700원/㎡로 기재돼 있으며 농림지역·농업보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 문서 대조 필요. 감정요항표의 위치 및 주위환경에는 경기도 고양시 일산동구 장항동 ‘일산MBC’ 남동측 인근이라는 기재가 있어, 등기 소재지인 일산서구 가좌동 589-3과 원본 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 확인. 매각물건명세서상 건물만 매각입니다. 토지가 매각대상에 포함되는 것으로 오인하면 안 됩니다.
- 법정지상권 확인. 이 사건 건물을 위한 대지의 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 토지 소유관계와 건물·토지의 소유 변동 시점을 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 한은수·손진영 모두 대항력은 없지만, 손진영의 보증금이 확인되지 않았고 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 점유·명도 확인. 1층 친구M&C와 504호 점유 상태를 현장에서 확인하고 실제 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가만으로 적정 입찰가를 정하지 말고, 건물 단독 가치와 토지 사용관계를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기 소재지와 감정요항표 일부 위치 기재가 서로 달라 보이므로 등기부·감정평가서·매각물건명세서·현황조사 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “건물만 매각”이 더 중요하다
이 사건은 후순위 가압류가 크고 총 미배당액도 2,519,854,730원에 달하지만, 그것이 곧 낙찰자에게 넘어오는 채무를 의미하지는 않습니다. 배당분석상 매수인 인수액은 0원이고, 두 임차인도 모두 말소기준권리보다 후순위여서 대항력이 없습니다.
그 대신 반드시 앞에 놓아야 할 문장은 따로 있습니다. “건물만 매각, 법정지상권 성립 여부 불분명.” 토지 이용권이 안정적으로 확보되지 않는다면 등기상 인수액이 0원이라는 장점만으로는 투자 안정성을 설명할 수 없습니다. 실거래 자료도 없어 112,540,000원의 가격 수준을 시세와 비교하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 토지 사용관계 확인이 입찰 여부를 좌우하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
