의정부지방법원 2025타경63126. 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 5층101-504호입니다. 사건 표시는 오피스텔이지만 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 현재 소유자는 고수정이고, 2021.06.10. 소유권을 이전받으면서 등기된 거래가액은 270,000,000원입니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 손진영의 대항력입니다. 손진영은 2023.09.14. 임대차계약, 2023.09.18. 확정일자, 2023.10.10. 주민등록 및 점유개시로 등기돼 있습니다. 반면 말소기준으로 제시된 주식회사대우건설 가압류는 2024.06.17.입니다. 따라서 전입·점유가 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63126 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 5층101-504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 고수정 · 2021.06.10. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 223,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,274,309,142원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준으로 제시된 권리는 2024.06.17. 주식회사대우건설의 가압류 2,019,019,170원입니다. 이후 2025.05.15. 이 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 두 권리는 매각으로 소멸합니다.
문제는 그보다 앞선 2023.10.10.에 주민등록과 점유를 시작한 손진영입니다. 2025.10.15.에는 임차보증금 270,000,000원, 건물전부를 범위로 한 주택임차권도 등기됐습니다. 임차권등기 자체는 말소기준보다 뒤지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유가 2023.10.10.으로 더 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손진영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.10.10. 확정일자 2023.09.18. | 270,000,000원 | - | 대항력 有 인수 가능 |
| 한은수 | 1층 친구M&C | 2024.11.20. | 25,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 없음 |
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 270,000,000원
현재 회차 최저가는 감정가 319,000,000원의 70%인 223,300,000원입니다. 다음 시나리오는 156,310,000원, 그 다음은 109,417,000원까지 내려갑니다. 하지만 대항력 있는 손진영의 보증금은 270,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 시나리오 | 임차보증금 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 223,300,000원 | 270,000,000원 | 약 270,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 156,310,000원 | 270,000,000원 | 약 270,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 109,417,000원 | 270,000,000원 | 약 270,000,000원 |
따라서 223,300,000원 → 156,310,000원 → 109,417,000원으로 최저가가 내려가는 것만으로 경제적 취득원가가 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 이 물건에서는 270,000,000원 보증금이 가격 판단의 기준점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,926,200원 |
| 인수 · 손진영 임차보증금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사대우건설 | 2,019,019,170원 | 219,373,800원 |
| 갑구 6번 · 주식회사대우건설 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,926,200원을 제외한 219,373,800원이 주식회사대우건설에 배당되는 계산이며, 해당 채권의 미배당액은 1,799,645,370원입니다. 손진영 보증금은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 고양시 일산동구 장항동 ‘일산MBC’ 남동측 인근으로 방송국, 오피스텔, 상업시설, 관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 3호선 정발산역·마두역이 소재합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이나 감정평가상 현재 이용상태는 제2종근린생활시설입니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,332,000원/㎡입니다.
- 도로. 감정평가상 3면으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 손진영 보증금부터 계산. 최저가보다 먼저 270,000,000원 대항력 임차보증금을 기준으로 실질취득을 보세요.
- 유찰 착시 주의. 223,300,000원에서 156,310,000원 또는 109,417,000원으로 내려가더라도 실질취득을 단순히 그 낙찰가로 보면 안 됩니다.
- 임차권 원문 대조. 2025.10.15. 제5365635호 주택임차권과 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 한은수 점유 확인. 한은수는 2024.11.20. 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유관계와 인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 오피스텔과 감정평가상 제2종근린생활시설 이용상태가 함께 나타나므로 현재 사용현황을 직접 확인하세요.
- 진행상태 확인. 2026.08.24. 기각결정정본 발송, 2026.08.27. 도달 기록이 있으므로 2026.09.29. 매각기일의 실제 진행 여부와 대상 목록을 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “유찰가보다 보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 319,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 223,300,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 손진영의 대항력 있는 임차보증금은 270,000,000원입니다. 전입·점유 2023.10.10.은 말소기준 2024.06.17.보다 빠르고, 매각물건명세서에도 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건은 “얼마나 유찰됐는가”보다 “대항력 보증금이 얼마인가”가 먼저입니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 실질취득은 약 270,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 시세보다 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 권리분석의 핵심은 손진영 보증금 인수위험을 낙찰가와 분리하지 않는 것입니다.
