의정부지방법원 2025타경63126. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 현재 소유자는 고수정이며 2021.06.04. 매매를 원인으로 2021.06.10. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 270,000,000원입니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2024.06.17. 주식회사대우건설의 가압류로, 등기상 청구금액은 2,019,019,170원입니다.
권리분석의 핵심은 근저당이나 가압류 자체가 아닙니다. 손진영은 2023.10.10. 주민등록과 점유를 시작해 말소기준일인 2024.06.17.보다 앞서고, 등기부에는 임대차계약일자 2023.09.14., 확정일자 2023.09.18., 보증금 270,000,000원이 확인됩니다. 2025.10.15.에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 배당 계산상 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인에게 넘어가므로, 최저매각가와 별도로 270,000,000원을 부담하는 인수형 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 5층101-504호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 백마로 195 |
| 사건상 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 고수정 · 2021.06.10. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.06.17. 가압류 · 주식회사대우건설 · 청구금액 2,019,019,170원 |
| 경매 청구액 | 2,274,309,142원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
현재 등기상 경매로 소멸하는 핵심 권리는 2024.06.17. 대우건설 가압류와 2025.05.15. 강제경매개시결정입니다. 과거 우리은행·신한은행·현대해상화재보험의 근저당은 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 반면 손진영의 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2023.10.10.이고, 임차권등기는 2025.10.15. 이뤄졌습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 임대차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 구조이므로 이 임차보증금은 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 보증금 | 월차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 손진영 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.10.10. 임차권등기 2025.10.15. | 270,000,000원 | - | 대항력 有 우선변제 없음 보증기관 승계 없음 매수인 인수 |
| 한은수 1층 친구M&C | 2024.11.20. | 25,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
손진영은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되는 임차인이며, 배당 계산에서는 우선변제 없이 보증금 270,000,000원 전액이 매수인 인수로 처리됩니다. 한은수는 2024.11.20. 전입으로 말소기준일 이후여서 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다.
③ 가격 구조 — 시세가 아니라 ‘실질취득’부터 계산한다
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 319,000,000원입니다. 그러나 손진영 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되므로 현재 회차 기준 실제 부담은 589,000,000원입니다.
동일 물건군의 최근 실거래 비교값은 제시된 자료만으로 확인할 수 없으므로, 589,000,000원이 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 감정가나 최저가만을 근거로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 319,000,000원이 아니라 인수금액을 포함한 실질취득 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,266,000원 |
| 인수 · 임차인 손진영 보증금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사대우건설 | 2,019,019,170원 | 313,734,000원 |
| 3. 갑구 6번 · 주식회사대우건설 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가압류 채권의 미배당액은 현재 회차 기준 1,705,285,170원입니다. 손진영의 270,000,000원은 배당표에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 장항동 ‘일산MBC’ 남동측 인근으로, 방송국·오피스텔·상업시설·관공서 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 3호선 정발산역·마두역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정평가에서는 제2종근린생활시설로 이용중이라고 확인됐습니다. 아파트나 순수 주거용 오피스텔로 단순 가정해서는 안 되는 부분입니다.
- 토지·도로. 중심상업지역·지구단위계획구역에 속하고, 토지는 업무용으로 이용되며 본건 3면으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,332,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수금부터 계산. 현재 입찰 판단의 출발점은 319,000,000원이 아니라 손진영 보증금 270,000,000원을 포함한 실질취득 589,000,000원입니다.
- 손진영 임차권 원본 대조. 전입 2023.10.10., 확정일자 2023.09.18., 임차보증금 270,000,000원, 임차권등기 2025.10.15. 및 배당요구 관계를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 한은수 점유범위 확인. 현황조사에는 ‘1층 친구M&C’로 별도 점유가 확인되고 보증금 25,000,000원·월차임 2,200,000원으로 기재돼 있습니다. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유범위와 인도 대상은 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 오피스텔과 감정평가상 제2종근린생활시설 이용상태가 함께 나타납니다. 현장 이용현황과 공부상 용도를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 시세 메리트 단정 금지. 최근 실거래 비교값 없이 감정가 또는 최저가만 보고 싸다고 판단하지 말고, 실질취득 부담을 기준으로 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 관계를 직접 확인한 뒤 인수금액을 최종 확정해야 합니다.
맺으며 — “3.19억짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건의 결정적 포인트는 한 문장으로 정리됩니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금 270,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수된다. 현재 최저매각가 319,000,000원에 이 금액을 합치면 실질취득 부담은 589,000,000원입니다.
또한 실제 임차인은 손진영과 한은수 2명이고, 감정평가상 이용상태도 제2종근린생활시설입니다. 실거래 비교 없이 감정가가 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 소멸권리만 보고 “권리가 깨끗하다”고 접근하기보다, 임차보증금 인수·실제 점유·이용상태를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
