의정부지방법원 2026타경70807. 한강듀클래스의정부고산 비동 3층 306호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 권리분석의 기준점은 2022.08.26. 설정된 국민은행 근저당권이며 채권최고액은 656,400,000원입니다. 이후 2026.04.20. 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사가 임의경매개시결정을 받았고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 임차인 순위입니다. 홍서진은 2021.03.19. 전입해 말소기준권리인 2022.08.26. 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 15,000,000원이고 배당요구는 2026.07.01. 접수했지만, 확정일자는 확인되지 않으며 예상배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 가격 판단의 출발점은 295,000,000원이 아니라 310,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70807 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-3 한강듀클래스의정부고산 비동 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 신호철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 563,661,375원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.26. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 656,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다
등기부상 2022.08.17. 신한자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2022.08.26. 신호철 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 홍서진의 2021.03.19. 전입은 별도 검토 대상입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍서진 | 목적물 전부 | 2021.03.19 | 15,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 有 | 미상 | 15,000,000원 인수 |
| 한유근 | 목적물 전부 | 2023.06.07 | 10,000,000원 | 750,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 한유근은 2023.06.07. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 2026.06.09. 배당요구를 했습니다. 홍서진은 말소기준권리보다 먼저 전입했으며 예상배당 계산상 보증금 15,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 회차는 감정가 100%인 295,000,000원입니다. 다만 이 사건은 대항력 임차인의 인수보증금이 있으므로 입찰가격과 실제 취득부담이 다릅니다. 제공된 회차별 계산에서는 홍서진 보증금 15,000,000원이 각 회차에서 동일하게 매수인 인수로 잡힙니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 295,000,000원 | 15,000,000원 | 310,000,000원 | 366,330,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 236,000,000원 | 15,000,000원 | 251,000,000원 | 424,504,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 188,800,000원 | 15,000,000원 | 203,800,000원 | 471,043,200원 |
중요한 점은 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없다는 것입니다. 이 물건에 대해서는 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 거래가 제시되지 않았으므로, 신건 295,000,000원이나 유찰 후 금액을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 근거가 없습니다. 특히 지식산업센터는 주거용 아파트와 같은 방식으로 가격을 가정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,930,000원 |
| 인수 · 임차인 홍서진 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 656,400,000원 | 290,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,930,000원을 제외한 290,070,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 기준 미배당은 366,330,000원입니다. 홍서진 보증금 15,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고도 같은 이용상태를 명시합니다.
- 입지. 경기도 의정부시 고산지구 고산초등학교 북동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 상태입니다.
- 건물. 2022.07.28. 사용승인된 프리케스트(철근)콘크리트구조 10층 건물 내 3층이며, 승강기·위생·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 4차선 도로와 접하며 토지는 평지·사다리형, 도로접면은 광대로한면입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역에 포함되고, 대로3류와 접합니다. 공시지가는 1,946,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 현재 최저가 295,000,000원에 홍서진 인수보증금 15,000,000원을 더하면 실질취득은 310,000,000원입니다.
- 홍서진 점유·대항력 확인. 2021.03.19. 전입, 보증금 15,000,000원, 월차임 1,300,000원이며 목적물 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다.
- 확정일자·배당관계 원본 대조. 홍서진의 확정일자는 확인되지 않고 예상배당표에서는 우선변제권 없이 전액 인수로 계산됩니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 한유근 임차관계 확인. 2023.06.07. 전입으로 대항력은 없지만 보증금 10,000,000원·월차임 750,000원, 목적물 전부 점유로 조사되어 실제 명도관계를 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 이용·환금성 점검. 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용 가능 업종, 임대수요와 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에 비동 3층 301호가 공동담보로 기재되어 있어 관련 등기와 채권관계를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.95억 낙찰”이 아니라 “3.10억 취득”으로 판단
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2022.08.26. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기 소멸과 매수인 부담은 같은 말이 아닙니다. 홍서진의 전입일은 2021.03.19.로 말소기준보다 빠르고, 예상배당에서는 보증금 15,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.
따라서 신건 최저가 295,000,000원에 응찰한다면 실질취득은 310,000,000원입니다. 1회 유찰 시에는 251,000,000원, 2회 유찰 시에는 203,800,000원으로 내려가지만, 각 회차 모두 15,000,000원의 인수액을 포함해 봐야 합니다. 동일 물건군의 최근 실거래 비교치가 제시되지 않은 만큼 이 금액들이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 핵심은 선순위 임차보증금 인수, 가격 핵심은 최저가가 아닌 실질취득입니다.
