의정부지방법원 2026타경70807. 본건은 한강듀클래스의정부고산 비동 3층 306호로, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.08.26. 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 656,400,000원)입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 중 홍서진의 전입일은 2021.03.19.로 말소기준보다 앞섭니다. 자료상 대항력이 인정되고 우선변제권은 없는 구조여서 보증금 15,000,000원이 매수인에게 승계되는 것으로 계산돼 있습니다.
반면 임차인 한유근은 2023.06.07. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 실제 임차인은 총 2명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 사건의 핵심은 등기권리 자체보다 선순위 전입 임차인 보증금 15,000,000원을 최저가에 더해 판단해야 한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70807 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-3 한강듀클래스의정부고산 비동 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) 이용중 |
| 소유자 | 신호철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 563,661,375원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.26. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 656,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
갑구의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.08.26. 신호철 명의로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 2026.04.20. 등기된 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 등기부 소멸 여부와 별개로 임차인의 대항력은 전입시점을 따로 보아야 하며, 홍서진은 말소기준보다 앞선 2021.03.19. 전입입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍서진 | 목적물 전부 | 2021.03.19 | 15,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 15,000,000원 인수 |
| 한유근 | 목적물 전부 | 2023.06.07 | 10,000,000원 | 750,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
홍서진은 배당요구를 2026.07.01. 했지만, 자료상 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 분류돼 있습니다. 배당으로 보증금이 소멸되는 구조가 아니라 보증금 15,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 한유근은 2026.06.09. 배당요구를 했으나 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 인수 · 홍서진 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 656,400,000원 | 202,809,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당권 채권최고액 656,400,000원 중 202,809,000원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 453,591,000원입니다. 홍서진 보증금 15,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 206,500,000원 | 202,809,000원 | 453,591,000원 | 15,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 514,673,700원 | 15,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 557,431,590원 | 15,000,000원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
이 사건에는 동일 건물 또는 유사 물건의 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 295,000,000원, 현재 최저가 206,500,000원, 실질취득 221,500,000원만으로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 인수금이 존재하므로 가격 비교를 할 때 기준은 206,500,000원이 아니라 221,500,000원의 실질취득비용이어야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 의정부시 고산지구 소재 고산초등학교 북동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 상태입니다.
- 건물. 2022.07.28. 사용승인된 프리케스트(철근)콘크리트구조 지붕 10층 건물 내 3층이며, 승강기·위생·주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역이며, 대로3류와 접합니다. 공시지가는 1,946,000원/㎡입니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용 확인. 현재 회차 기준 최저가 206,500,000원 + 매수인 인수 15,000,000원 = 221,500,000원으로 계산해야 합니다.
- 홍서진 보증금 인수. 대항력 임차인의 보증금 반환과 명도 조건을 입찰 전에 구체적으로 확인해야 합니다.
- 한유근 배당관계. 대항력은 없지만 배당요구가 접수돼 있으므로 배당요구·확정일자 등 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 공장 이용상태. 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 실제 사용현황과 목적에 맞는 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 조사. 가격 메리트는 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득비용을 기준으로 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “206,500,000원이 끝이 아니다”
이 사건에서 말소기준 자체는 복잡하지 않습니다. 2022.08.26. 국민은행 근저당이 기준이고, 그 이후의 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 임차인 분석에서 결론이 달라집니다. 홍서진은 2021.03.19. 전입한 대항력 임차인으로 보증금 15,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 221,500,000원입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 숫자만으로 가격 메리트를 단정하기보다는, 이 실질취득비용을 기준으로 별도의 시세 검증을 거치는 것이 핵심입니다.
