의정부지방법원 2026타경70807. 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 비동 3층 301호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2022년 8월 26일 설정된 국민은행 근저당권 656,400,000원입니다. 이 근저당과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 홍서진의 전입일은 2021년 3월 19일로 말소기준보다 앞섭니다. 홍서진은 대항력이 있고 우선변제권은 없어, 보증금 15,000,000원이 배당되지 않은 채 매수인에게 전액 승계됩니다.
다른 임차인 한유근은 2023년 6월 7일 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 두 임차인 모두 목적물 전부를 임차 부분으로 신고했고, 확정일자 확인 여부가 서로 다르므로 실제 점유관계와 각 임대차계약서 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70807 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-3 한강듀클래스의정부고산 제비동 제3층 제301호 · 경기도 의정부시 문충로 74 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 2022.07.28. 사용승인 · 프리케스트 (철근)콘크리트구조 · 지붕 10층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 신호철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 354,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 (양도 전 국민은행) / 563,661,375원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 승계
등기상 말소기준은 2022.08.26. 국민은행 근저당권입니다. 근저당권에는 같은 건물 비동 3층 306호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 경매개시결정 채권자는 국민은행으로부터 양도받은 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사이며, 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 임차 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한유근 목적물 전부 | 2023.06.07 | 10,000,000원 750,000원 | 2026.06.09 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 홍서진 목적물 전부 | 2021.03.19 | 15,000,000원 1,300,000원 | 2026.07.01 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 15,000,000원 인수 |
한유근은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 낙찰자에게 임대차가 승계되지 않습니다. 홍서진은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 보증금 대위·승계 신고를 한 보증기관은 없으므로, 중복 신고를 제외할 필요 없이 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 구조 — 현재 실질취득 369,000,000원
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 354,000,000원인 신건입니다. 여기에 홍서진의 인수 보증금 15,000,000원을 더하면 실질취득은 369,000,000원입니다. 임차보증금은 낙찰대금과 별도로 부담되므로 응찰가 상한을 계산할 때 반드시 더해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 354,000,000원 | 15,000,000원 | 369,000,000원 | 308,156,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 283,200,000원 | 15,000,000원 | 298,200,000원 | 377,964,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 226,560,000원 | 15,000,000원 | 241,560,000원 | 433,811,840원 |
유찰되면 낙찰대금은 낮아지지만 홍서진 보증금 15,000,000원은 그대로 더해집니다. 따라서 가격 비교의 기준은 각 회차 최저가가 아니라 최저가와 인수액을 합친 실질취득이어야 합니다. 확인된 실거래 비교 없이 현재 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,756,000원 |
| 인수. 임차인 홍서진 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 656,400,000원 | 348,244,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권은 채권최고액 656,400,000원 중 348,244,000원이 배당되고 308,156,000원이 미배당되는 구조입니다. 홍서진 보증금 15,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고산초등학교 북동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·농경지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용상태. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 2022.07.28. 사용승인된 10층 건물로, 승강기·위생·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 평지의 사다리형이며 북서측 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역이며, 대로3류(폭 25m~30m)와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 7,564.8㎡, 공시지가는 1,946,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 354,000,000원에 홍서진 보증금 15,000,000원을 더한 369,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 홍서진 보증금. 대항력과 우선변제권 부재, 반환받지 못한 보증금 잔액 및 임대차 종료 조건을 계약서와 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 중복 점유 확인. 한유근과 홍서진 모두 목적물 전부를 임차 부분으로 신고했습니다. 실제 점유자와 사업장 사용 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 한유근 배당관계. 확정일자와 우선변제 여부를 원본 문건에서 확인하고 예상배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 공동담보. 국민은행 근저당에는 같은 건물 비동 3층 306호가 공동담보로 기재돼 있으므로 채권양도와 공동담보 배분 관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 감정평가와 매각물건명세서 모두 공장(지식산업센터) 이용을 기재하고 있습니다. 현장 이용상태와 인수 후 사용계획을 대조하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 등 예상배당에 반영되지 않은 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기 소멸”과 “인수 0원”은 다르다
이 물건의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 홍서진의 임차보증금 15,000,000원은 사라지지 않습니다. 현재 신건 최저가 354,000,000원만 보면 실제 부담을 과소평가하게 되며, 낙찰자의 실질취득은 369,000,000원입니다.
또한 두 임차인이 모두 목적물 전부를 임차 부분으로 신고했고, 해당 호실은 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 따라서 결론은 근저당 소멸은 확인되지만 임차보증금 인수와 점유관계 확인이 필요한 물건입니다. 시세를 직접 검증한 뒤 실질취득을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
