인천지방법원 2025타경5334. 김포시 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 6층 639호로, 집합건축물대장상 전유부분 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 2022년 5월 13일 설정된 수협은행 근저당권 118,800,000원이 말소기준입니다. 그 뒤의 국 압류, 신탄진신용협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 김포시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 조인경이며 단독소유입니다. 2022년 4월 4일 주식회사하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁이 등기됐으나 이미 말소됐고, 2022년 5월 13일 조인경 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 등기 흐름 자체에는 매수인이 별도로 떠안을 선순위 권리가 나타나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5334 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 6층 639호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 165 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 · 대상 호실 6층 |
| 소유자 | 조인경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 240,133,720원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.05.13. 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 118,800,000원이고 채무자는 조인경입니다. 국 압류와 김포시 압류, 신탄진신용협동조합의 232,710,184원 가압류, 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 등기되어 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)씨엔제이컴퍼니 | 2024.05.28 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
(주)씨엔제이컴퍼니의 전입신고일은 2024년 5월 28일로, 말소기준인 2022년 5월 13일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 배당표에도 임차인 배당은 반영되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 신건 152,000,000원, 시세 비교는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 152,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 100%에서 시작합니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 응찰가를 정할 때는 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 거래, 임대료, 공실과 실제 내부 상태를 확인해야 합니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 2. 가압류 · 신탄진신용협동조합 | 232,710,184원 | 30,272,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 351,510,184원 중 149,072,000원이 배당되고, 202,438,184원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 서남측 인근이며, 공장(지식산업센터)·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 남서측 직선거리 약 400m 지점에 김포골드라인 양촌역이 있고, 인근 도로에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 대체로 무난합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 22m 포장도로에 접하며 차량 진출입이 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층 지상10층 건물로 승강기와 지하주차장 시설이 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문이고 이해관계인이 없어 내부 상태를 확인하지 못했습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 공장(지식산업센터)이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 공장(지식산업센터)과 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 2,173.7㎡입니다.
- 계획·규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역이며, 공공공지에 저촉되고 중로1류에 접합니다.
- 토지거래허가구역. 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지이며, 대상자와 용도가 한정되어 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 공장(지식산업센터)의 동일 건물·인근 최근 거래와 임대료를 확인해 152,000,000원의 적정성을 먼저 판단하세요.
- 내부 상태. 현황조사에서 내부를 확인하지 못했으므로 호실의 실제 구조, 설비, 하자와 이용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 점유. (주)씨엔제이컴퍼니의 점유 부분, 실제 영업 여부, 계약서와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 배당요구·확정일자. 임차인의 대항력은 없지만 우선변제 여부는 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 기록을 대조하세요.
- 세금 압류. 국·김포시 압류의 교부청구액과 당해세 여부를 확인하세요. 배당액은 달라져도 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 용도 확인. 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용 가능 업종과 관리 규정을 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 지정기간과 대상자·대상 용도를 확인해 해당 호실과 입찰자에게 적용되는지 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 변경사항을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 검증이 필요하다
말소기준은 2022년 5월 13일 수협은행 근저당권이고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 전입신고가 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실만으로 신건 최저가 152,000,000원이 유리하다고 볼 수는 없습니다. 공장(지식산업센터) 물건이고 실거래 비교가 이뤄지지 않았으며, 내부 상태와 임차인의 구체적인 점유 부분도 확인되지 않았습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 같은 건물의 거래·임대 사례와 현장 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
