인천지방법원 2025타경5334. 김포시 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 2층 237호입니다. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정 현장조사에서는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 등기상 소유자는 조인경이며, 2022.05.13. 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 117,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 삼성카드 가압류, 은평구 압류, 신탄진신용협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계에서 확인할 핵심은 임차인입니다. 현황조사에 확인된 (주)씨엔제이컴퍼니의 전입일은 2024.05.28.로 말소기준일 2022.05.13.보다 늦습니다. 보증금은 3,000,000원, 월차임은 300,000원이며, 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5334 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 2층 237호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 조인경 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 240,133,720원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.13. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 117,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.04.04. 하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.05.13. 조인경 명의의 소유권이전과 동시에 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 삼성카드의 11,115,378원 가압류, 은평구 압류, 신탄진신용협동조합의 232,710,184원 가압류가 순차적으로 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)씨엔제이컴퍼니 | 2024.05.28 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
임차인의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 대항력이 없는 만큼 낙찰자가 보증금 3,000,000원을 직접 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위나 승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 117,600,000원 | 117,600,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,115,378원 | 11,115,378원 |
| 3. 가압류 · 신탄진신용협동조합 | 232,710,184원 | 14,440,622원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 361,425,562원 중 예상 배당액은 143,156,000원이며, 미배당 부족액은 218,269,562원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 146,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 146,000,000원으로 0회 유찰된 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 116,800,000원, 2회 유찰 시에는 93,440,000원입니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가나 유찰률만으로 “싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거가 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 되지 않았습니다.
- 주위환경. 한가람초등학교 서남측 인근이며, 공장(지식산업센터)·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 남서측 직선거리 약 400m 지점에 김포골드라인 양촌역이 있고, 인근 도로에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 대체로 무난합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 22m 포장도로에 접하고 차량 진출입이 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층 건물이며 승강기와 지하주차장 시설이 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하고, 공공공지 저촉 및 중로1류 접합 사항이 있습니다.
- 공시지가. 2,275,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. (주)씨엔제이컴퍼니의 실제 점유 범위와 영업 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력은 없음. 전입일 2024.05.28.은 말소기준 2022.05.13.보다 늦어 임차보증금 승계 위험은 없습니다.
- 시세 직접 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 같은 건물·동일 용도의 실제 매매 사례와 현재 임대조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 설비·마감·실제 사용상태 확인이 중요합니다.
- 공장 용도 확인. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도이므로 실제 이용계획과 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 배당 부족 주의. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 218,269,562원 발생하지만 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 필요
이 물건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준은 수협은행 근저당이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 감정가와 최저가가 모두 146,000,000원인 신건이지만, 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장보다 낮다는 근거가 없습니다. 또한 용도가 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)인 만큼 실제 임대수익, 동일 건물 거래사례, 내부 상태까지 확인해야 환금성과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 권리상 인수는 없지만, 가격 검증을 마친 뒤 접근할 물건입니다.
