배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.09.302회 · 최저 165,314,000원
C매력지수52
부동산임의경매
2025타경508990 · 인천지방법원 · 근린상가
391㎡
최저매각가
신건 · 1차
236,163,200원
2억 3,616만
감정가 236,163,200원
감정가의 100%유찰 없음
다음 매각기일
08-24
인천지방법원 10:00
입찰 보증금
2,361만원
최저가의 10% · 23,616,320원
감정가 대비
≈ 0%시세 수준
감정가
2.36억원
최근 결과
0회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것대항력 임차인 인수 3천만원이 존재하는 근린상가+토지 물건. 신건 가격보다 실질취득 비용과 임차인 리스크 확인이 핵심입니다.
가격최저가 236,163,200원이며 대항력 임차인 인수 30,000,000원을 고려한 접근 필요
대항력 있는 임차인 보증금 3천만원 인수 부담과 임대관계 불명확성이 있어 권리 안전형보다 낮게 평가. 신건 가격보다 실질취득 검토가 필요.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근린상가와 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 권리관계에서 가장 중요한 부분은 대항력 있는 임차인 김성호의 보증금 30,000,000원 인수 가능성입니다. 최저가만 보고 판단하기보다 낙찰 후 실질취득 비용과 임차인 관계를 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
236,163,200원
신건(0회 유찰)
임차인 인수
30,000,000원
김성호 보증금
입찰보증금
23,616,320원
최저가 10%
핵심지표
C등급
인수 리스크 반영
인천지방법원 2025타경508990. 강화군 선원면 지산리 595-4 소재 근린상가 및 토지 물건입니다. 기호(3) 건물은 음식점으로 이용 중이며, 제시외 건물 및 부합물이 포함되어 일괄매각됩니다. 가장 주의할 점은 등기보다 점유자 관계입니다.
임차인 김성호는 2023.12.05 전입으로 조사되었고 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 판단됩니다. 보증금 30,000,000원은 우선변제권 확인이 되지 않아 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경508990
소재지
인천광역시 강화군 선원면 지산리 595-4
용도 / 이용상태
근린상가 + 토지 · 음식점 등 근린생활시설
소유자
농업회사법인주식회사왈순아지매
토지
391㎡ · 계획관리지역
감정가 / 최저가
236,163,200원 / 236,163,200원
청구금액
290,067,160원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심
후순위 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김성호는 말소기준권리보다 빠른 전입으로 대항력이 있어 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석
임차인
전입일
보증금
판정
이인자
2022.06.22
미상
대항력 有 · 보증금 미상
김성호
2023.12.05
30,000,000원
대항력 有 · 매수인 인수 가능성
최점례
2024.02.05
미상
대항력 없음
조남현
2024.06.03
미상
대항력 없음
⚠️ 핵심 위험 김성호 임차인은 대항력이 있으며 우선변제권이 확인되지 않았습니다. 낙찰가가 내려가도 대항력 인수액은 별도로 발생할 수 있어 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,163,200원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,106,285원
임차인 김성호 보증금(인수)
30,000,000원
0원
가압류 · 신용보증기금
49,000,000원
49,000,000원
가압류 · 인천신용보증재단
68,280,000원
68,280,000원
소유자 교부
-
114,776,915원
매각대금 배분
회차별 취득 시나리오
유찰 후 가격은 낮아지지만 임차인 인수 가능성은 별도 검토 필요
✅ 소멸 권리 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리 부담은 제거됩니다.
⚠️ 입찰 판단 신건 가격은 236,163,200원입니다. 다만 대항력 임차인 인수 30,000,000원을 고려하면 낙찰가 외 추가 부담 가능성이 있으므로 현장 점유관계 확인이 우선입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 강화군 선원면 지산리 일대 농가주택 및 로변 상업시설 혼재 지역입니다.
이용상태. 음식점 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역 등 토지이용 제한사항 확인이 필요합니다.
환금성. 상가·토지 결합 물건으로 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 김성호 보증금 30,000,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
현장 확인. 실제 영업자와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
제시외 건물. 일괄매각 포함 여부를 감정평가서와 대조해야 합니다.
토지 규제. 문화재·농지·군사 관련 제한사항 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 점유가 변수”
이 물건은 후순위 권리는 소멸하지만 대항력 임차인 존재가 핵심 변수입니다. 낙찰자는 단순히 최저가만 볼 것이 아니라 낙찰가 + 인수 가능 보증금이라는 실질취득 기준으로 판단해야 합니다. 근린상가와 토지가 결합된 만큼 현장 점유와 운영 가능성을 함께 검토하는 접근이 필요합니다.
사건 개요
소재지
인천광역시 강화군 선원면 지산리 595-4
법원·사건
인천지방법원
·2025타경508990
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-24 10:00
·219호 법정
물건
일반건물
철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 / 근린생활시설 / 일반음식점 114.28㎡ / 소매점 15.58㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
