수원지방법원 2024타경5164. 수원시 영통구 원천동 406-7의 연립·다세대 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물로, 2층부터 4층까지 여러 주택으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
권리의 기준점은 2017.03.17. 설정된 하나은행 근저당권, 채권최고액 1,080,000,000원입니다. 이후 서찬곤 가압류 95,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 1,500,000,000원, 정화영 가압류 240,000,000원과 다수의 주택임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 접수돼 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기의 접수일만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 서찬곤은 점유개시일이 2015.12.01.로 말소기준보다 앞서고 주민등록일자가 없어, 실제 대항력 성립 여부는 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5164 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 406-7 · 경기도 수원시 영통구 매영로238번길 9 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 이용상태 | 2층 주택, 3층 주택, 4층 주택으로 다수 가구 이용 |
| 소유자 | 홍상미 · 2017.03.17. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,595,866,880원 / 2,595,866,880원 (신건) |
| 청구액 | 1,627,994,830원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
② 임차인·점유관계 — 숫자보다 ‘선순위 가능성’ 확인이 핵심
현황조사·매각물건명세서와 등기부에는 다수의 점유자 및 임차권자가 확인됩니다. 등기된 주택임차권 13건의 보증금 합계는 1,595,000,000원입니다. 이 중 서찬곤을 제외한 등기 임차권자들은 확인되는 전입일이 2017.03.17.보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
| 성명 | 호실 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서찬곤 | 201호 | 95,000,000원 | 점유 2015.12.01 · 주민등록 없음 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김한다 | 205호 | 150,000,000원 | 2020.09.01 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이슬이 | 203호 | 110,000,000원 | 2019.09.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오수영 | 303호 | 105,000,000원 | 2020.08.27 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정성빈 | 403호 | 165,000,000원 | 2019.10.01 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최광진 | 305호 | 160,000,000원 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김하늘 | 204호 | 100,000,000원 | 2024.01.26 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황상민 | 402호 | 100,000,000원 | 2023.04.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이준기 | 401호 | 170,000,000원 | 2020.02.03 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이웅기 | 202호 | 110,000,000원 | 2023.09.15 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정찬영 | 301호 | 100,000,000원 | 2024.01.12 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 배지수 | 302호 | 110,000,000원 | 2023.06.30 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김대훈 | 304호 | 120,000,000원 | 2022.01.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이동주 | 205호 | 미상 | 2023.10.04 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 백남규 | 401호 | 미상 | 2022.05.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이예솔 | 401호 | 미상 | 2020.02.04 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정유라 | 203호 | 미상 | 2022.04.20 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황현기 | 302호 | 미상 | 2021.03.09 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강민구 | 202호 | 미상 | 2023.01.26 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정태연 | 미상 | 미상 | 2019.04.05 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이소미 | 201호 | 미상 | 2022.03.02 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정동현 | 402호 | 미상 | 2023.03.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정화영 | 401호 | 미상 | 2023.10.27 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 채운샘 | 401호 | 미상 | 2023.10.27 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 가격 — 신건 2,595,866,880원, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,595,866,880원으로 0회 유찰 신건입니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정하지 않는 것이 맞습니다. 따라서 “감정가 대비 신건이 싸다”는 가격 가점은 주기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,595,866,880원 | 2,567,508,211원 | 347,491,789원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,076,693,504원 | 2,053,526,569원 | 861,473,431원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,661,354,803원 | 1,642,341,255원 | 1,272,658,745원 | 0원 |
회차별 매수인 인수액은 배당 계산상 모두 0원입니다. 다만 서찬곤의 대항력 여부가 확정되지 않은 상태이므로, 실제 입찰 전에는 이 0원 가정이 유지되는지 매각물건명세서·임차권등기 원본과 점유관계를 재확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,595,866,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,358,669원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서찬곤 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,500,000,000원 | 1,392,508,211원 |
| 4. 가압류 · 정화영 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 2,915,000,000원, 채권자 예상배당액은 2,567,508,211원이며 347,491,789원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 주택도시보증공사는 1,500,000,000원 청구액 중 1,392,508,211원을 배당받고, 정화영 가압류에는 배당재원이 남지 않습니다.
⑤ 건물·토지와 환금성 체크
- 건물 이용. 2층부터 4층까지 다수의 주택으로 이용되고 있으며, 승강기·도시가스 난방·소화전·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 입지. 영흥숲푸르지오파크비엔아파트 남서측 및 매현초등학교 남서측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·관공서·학교·업무용빌딩·공장·창고·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 지하철역과의 거리·운행상태를 고려한 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 334.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로 한면 접면이며 공시지가는 1,786,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 토지 정보에는 일반공업지역이 기재돼 있고, 감정 요항에는 일련번호별로 일반공업지역과 준주거지역이 함께 나타납니다. 일괄매각 대상별 토지이용계획을 구분해 확인해야 합니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·도시지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서찬곤 대항력 원본 확인. 점유개시 2015.12.01.과 주민등록 없음의 의미를 주민등록·점유·계약 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 13건 대조. 각 호실의 임대차계약, 전입, 확정일자, 배당요구와 현재 점유자를 호실별로 맞춰 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 이동주·백남규·이예솔·정유라·황현기·강민구·정태연·이소미·정동현·정화영·채운샘의 실제 계약관계와 보증금을 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 서찬곤·정화영은 다른 권리관계에도 동일 이름이 등장하므로 채권 원인과 임대차 실체를 함께 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물의 정확한 매각범위, 현황, 경계 및 공부상 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.08.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 의무와 말소·승계 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가 2,595,866,880원의 시장 대비 메리트를 판단할 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 주변 다세대·다가구 및 토지가치를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “임차인 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2017.03.17. 하나은행 근저당권이고, 그 이후 등기된 가압류와 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 다수 가구가 실제 주택으로 이용되고 있고, 임차권등기만 13건이며 별도 점유자도 다수 확인됩니다.
특히 서찬곤은 다른 임차권자들과 달리 점유개시일이 말소기준보다 앞선 2015.12.01.입니다. 주민등록일자가 없어 대항력은 확정할 수 없으므로, 이 한 건을 풀지 않고 ‘인수 0원’을 확정 결론으로 받아들이는 것은 위험합니다. 동시에 실거래 비교값이 없어 2,595,866,880원의 신건 가격을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 등기 순위는 비교적 명료하지만 임차관계와 가격 검증 난도가 높은 사건으로, 권리원본·점유관계·일괄매각 범위를 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다.
