수원지방법원 2024타경5164. 수원시 영통구 매탄동 1176-16의 연립·다세대형 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 철근콘크리트 4층 건물의 2~4층이 다수의 주택으로 이용되고 있으며, 매각물건명세서 비고에는 “일괄매각. 제시외 건물 포함”이라고 기재돼 있습니다. 등기부상 소유자는 홍상미, 신청채권자는 하나은행이고 청구액은 1,627,994,830원입니다.
권리의 출발점은 2019.03.29 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고 토지와 공동담보입니다. 이후 경매개시결정, 주택도시보증공사의 1,500,000,000원 가압류, 6건의 주택임차권등기가 이어집니다. 이들 임차권자 역시 주민등록일자가 모두 말소기준일보다 늦어, 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5164 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 1176-16 · 경기도 수원시 영통구 동수원로286번길 33-12 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 2~4층 다수 주택 이용 |
| 소유자 | 홍상미 |
| 감정가 / 최저가 | 1,408,738,800원 / 986,117,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,627,994,830원 |
| 말소기준권리 | 2019.03.29 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤에 임차권등기가 쌓였다
말소기준 근저당 이후의 경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기된 주택임차권 6건 역시 등기 시점은 물론 각 임차인의 주민등록일자가 말소기준 이후이며, 제공된 판정은 모두 대항력 없음입니다. 특히 이종기는 확정일자가 2019.02.01로 근저당보다 빠르지만 주민등록일자가 2019.04.04로 기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 24명, 보증기관 승계 중복은 없다
확인된 임차인은 24명입니다. 보증기관 또는 대위변제 승계자로 표시된 사람은 없어 모두 실제 임차인으로 집계합니다. 전입일은 전원 2019.03.29 말소기준 이후로 정리돼 있어 대항력은 모두 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 개별 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최광진 · 305호 | 미상 | 2023.12.11 | 미상 | 2024.05.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한다 · 205호 | 미상 | 2020.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동주 · 205호 | 미상 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성빈 · 403호 | 미상 | 2019.10.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이슬이 · 203호 | 미상 | 2019.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준기 · 401호 | 미상 | 2020.02.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백남규 · 401호 | 미상 | 2022.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예솔 · 401호 | 미상 | 2020.02.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이웅기 · 202호 | 미상 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오수영 · 303호 | 미상 | 2020.08.27 | 미상 | 2024.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배지수 · 302호 | 미상 | 2023.06.30 | 미상 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황상민 · 402호 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대훈 · 304호 | 미상 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정찬영 · 301호 | 미상 | 2024.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하늘 · 204호 | 미상 | 2024.01.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유라 · 203호 | 미상 | 2022.04.20 | 2022.04.20 | 2024.07.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정태연 · 부분 미상 | 미상 | 2019.04.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 채운샘 · 401호 | 미상 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종기 · 3층 전체 70.351㎡ | 195,000,000원 | 2019.04.04 | 2019.02.01 | 2024.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정동현 · 402호 38.57㎡ | 30,000,000원 | 2023.03.10 | 2023.01.13 | 2025.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민구 · 202호 42.975207㎡ | 100,000,000원 | 2023.01.26 | 2022.12.28 | 2025.02.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황현기 · 302호 약 57.855㎡ | 140,000,000원 | 2021.03.09 | 2020.12.22 | 2024.05.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정화영 · 401호 약 57.86㎡ | 240,000,000원 | 2023.10.27 | 2023.09.18 | 2024.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소미 · 201호 23.97㎡ | 130,000,000원 | 2022.03.02 | 2022.02.10 | 2024.05.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 986,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,261,170원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,500,000,000원 | 73,855,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 총 채권 2,400,000,000원 중 973,855,830원이 배당되고, 미배당은 1,426,144,170원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 986,117,000원 | 973,855,830원 | 1,426,144,170원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 690,281,900원 | 680,979,081원 | 1,719,020,919원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 483,197,329원 | 475,965,356원 | 1,924,034,644원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영흥숲푸르지오파크비엔아파트 남서측 및 매현초등학교 남서측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·관공서·학교·업무용빌딩·공장·창고·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 지하철역과의 거리·운행상태 등을 고려한 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 두 건물 모두 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 2~4층을 다수의 주택으로 이용하고 있습니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 183.9㎡, 지목 대, 준주거지역, 공시지가 2,143,000원/㎡이며 평지·세로장방형·세로한면 도로접면으로 정리돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역·상대보호구역 등이 기재돼 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 건축 상태. 감정평가상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 매각조건에는 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유자 대조. 실제 임차인 24명의 이름·전입일·호실과 현 점유상태를 현황조사 및 최신 전입자료와 맞춰야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 없음과 별개로 배당·인도 과정의 사실관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 6건 재확인. 이종기·정동현·강민구·황현기·정화영·이소미의 임차권등기와 배당요구 관계를 원본 명세서·등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-2번 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물의 일괄매각 범위, 제시외 건물의 위치·현황을 감정평가서 도면과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 유찰률 자체를 시세 할인율로 사용하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 이 사건의 전부는 아니다
이 사건은 말소기준이 명확하고 확인된 임차인 전입이 모두 그 이후라 매수인 인수액 0원이라는 핵심 권리결론은 비교적 선명합니다. 그러나 실제 임차인이 24명이고 주택임차권등기만 6건이며, 동일 호실에 복수 전입자가 보이는 곳도 있습니다. 여기에 민간임대주택등기, 일괄매각, 제시외 건물까지 함께 확인해야 합니다.
가격도 같은 원칙이 필요합니다. 현재 최저가 986,117,000원은 감정가 1,408,738,800원의 70%지만, 이를 곧바로 “시세보다 30% 싸다”고 바꿔 읽을 수는 없습니다. 이 사건은 권리상 인수금은 0원이지만, 다수 임차·점유관계와 가격 검증을 끝내야 비로소 입찰 판단이 가능한 물건입니다.
