수원지방법원 2025타경1298. 수원시 영통구 신동 테크트리영통지식산업센터 5층 519호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 소유자는 전충환이며 2022.03.24 소유권이전 등기 당시 거래가액은 383,178,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 384,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
국민은행은 2025.06.11 임의경매를 신청했고 사건의 청구액은 463,919,136원입니다. 이후 2026.01.02 수원시 압류가 등기됐습니다. 등기 순서상 경매개시결정과 압류 모두 말소기준인 2022.03.24 근저당권보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1298 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신동 478-6 테크트리영통지식산업센터 5층 519호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 신원로 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제5층 제519호 |
| 소유자 | 전충환 · 2022.03.24 소유권이전 등기 · 거래가액 383,178,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 250,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 463,919,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.24 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원이며 채무자는 전충환입니다. 이후 2025.06.11 국민은행의 임의경매개시결정과 2026.01.02 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인에게 승계되는 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
② 가격 구조 — 70% 최저가지만 ‘시세 대비 할인’은 별개
감정가는 358,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 250,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수 추정액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 250,600,000원으로 계산됩니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실과 시세보다 30% 저렴하다는 판단은 서로 다릅니다. 250,600,000원을 가격 메리트로 평가하려면 같은 지식산업센터 또는 인근 유사 공장·지원시설의 실제 거래가격과 비교가 선행돼야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 250,600,000원 | 246,291,600원 | 137,708,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 175,420,000원 | 172,164,120원 | 211,835,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 122,793,999원 | 120,274,883원 | 263,725,117원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 250,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,308,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 384,000,000원 | 246,291,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 250,600,000원 가정 시 집행비용 4,308,400원을 제외한 246,291,600원이 국민은행 근저당에 배당되고, 담보채권 최고액 기준 137,708,400원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성디지털시티 수원사업장 남서측 인근이며, 주위에 삼성전자 수원사업장·공장·지식산업센터·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 매탄권선역(수인분당선)이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 5층 519호는 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 폐문부재로 내부확인을 하지 못해 건축물현황도 등을 기초로 내부구조가 표시됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 외벽은 복합판넬 및 커튼월 마감, 창호는 시스템창호 등입니다. 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·엘리베이터 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 13,071.0㎡, 공장용지·공업용, 부정형 평지이며 남측으로 소로1류(폭 10~12m)에 접합니다. 공시지가는 2,061,000원/㎡입니다.
- 지역·규제. 도시지역·일반공업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 현재 최저가 250,600,000원이 감정가의 70%라는 점만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 감정평가 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 확인 없이 건축물현황도 등을 기초로 구조가 표시됐으므로 실제 내부 상태와 이용현황 재확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용계획과 건축물 관련 공부의 용도를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 추정 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2022.03.24 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하며 현재 회차의 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 감정가 358,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 250,600,000원까지 내려왔습니다.
그러나 70%라는 숫자 자체가 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 이 사건에서는 실거래 비교보다 먼저 실제 점유·임대관계, 내부 상태, 공장(지식산업센터) 이용현황을 확인해야 합니다. 권리 쪽은 단순하지만 현장 확인이 남아 있고, 가격은 비교 거래 없이 감정가 할인율만으로 결론내리지 않는 것이 핵심입니다.
