수원지방법원 2025타경1298. 영통구 신동 테크트리영통지식산업센터 기숙사동 10층 1027호입니다. 등기상 소유자는 전충환이며, 2022.03.30 소유권이전과 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025.06.11 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 시 국민은행 채권이 전액 충족되지는 않지만, 해당 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 158,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 110,600,000원으로 내려왔습니다. 제공된 회차 시나리오상 2회 유찰 시 77,420,000원, 3회 유찰 시 54,194,000원입니다. 하지만 실거래 비교자료는 없어 이 숫자만으로 시세 대비 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1298 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신동 478-6 테크트리영통지식산업센터 기숙사동 10층 1027호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터-지원시설, 기숙사) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제10층 제1027호 |
| 소유자 | 전충환 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 463,919,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당을 기준으로 후순위 소멸
말소기준권리는 2022.03.30 주식회사국민은행 근저당권이며 채권최고액은 156,000,000원입니다. 2025.06.11 등기된 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 최초 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 110,600,000원으로 감정가 158,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 결과입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세 자료가 없어 감정가 대비 30% 하락만을 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 110,600,000원 | 108,251,600원 | 47,748,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 77,420,000원 | 75,626,440원 | 80,373,560원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 103,181,492원 |
유찰이 거듭될수록 매각가는 낮아지는 반면 국민은행 근저당의 미배당액은 47,748,400원 → 80,373,560원 → 103,181,492원으로 늘어납니다. 다만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 156,000,000원 | 108,251,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 110,600,000원 가정 시 집행비용 2,348,400원을 제외한 108,251,600원이 국민은행 근저당에 배당되며, 채권최고액 기준 47,748,400원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 삼성디지털시티 수원사업장 남서측 인근으로, 삼성전자 수원사업장·공장·지식산업센터·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있고 북서측 근거리에 매탄권선역(수인분당선)이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터-지원시설, 기숙사)으로 평가됐습니다. 폐문부재 등으로 내부확인은 하지 못했습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·화재탐지설비·스프링클러·엘리베이터설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반공업지역의 부정형 평지이며 공업용건부지로 이용 중입니다. 남측으로 소로1류(폭 10~12M)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 2,061,000원/㎡이며 토지면적은 13,071㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 110,600,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 최근 거래가격을 별도로 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이며 내부도 확인되지 않았습니다. 실제 점유자·사용관계 확인이 중요합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터-지원시설, 기숙사)으로 평가된 물건입니다. 실제 이용과 관련 규정을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 폐문부재 등으로 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 내부구조와 상태를 재확인해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 배당요구 및 세금 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.08.22 발급 등기사항과 매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 점유 확인’이 핵심
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2022.03.30 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 110,600,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
다만 이 물건은 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없고, 감정평가 당시 임대관계 미상·내부 미확인이었습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 인수위험보다는 실제 시세, 점유관계, 내부상태, 기숙사 용도의 실제 이용조건을 확인한 뒤 현재 110,600,000원이 적정한지 판단하는 것입니다.
