수원지방법원 2025타경56248. 화성시 새솔동의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 주거용 건물로 이용 중이며, 건물은 일반목구조 기타지붕 2층 건과 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건으로 조사됐습니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
등기상 말소기준은 2020.08.31 중소기업은행 근저당권 480,000,000원입니다. 이후 중소기업은행의 900,000,000원 근저당, 엄영선의 600,000,000원 근저당, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 최경훈 가압류와 허남이 소유권이전청구권가등기, 플로체주식회사 근저당은 이미 말소됐습니다.
다만 여기서 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 별도로 목록4 갑구1-1번 금지사항등기를 매수인이 인수할 권리로 명시하고 있기 때문입니다. 예상배당표의 “매수인 인수 0원”은 금액 계산이고, 이 금지사항등기는 금액으로 환산되지 않은 별도 권리 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56248 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티이디2블럭10-2 1동 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음4길 28-11 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 주거용 건물 |
| 소유자 | 주식회사코원하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,176,140,080원 / 1,176,140,080원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 1,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 포함 |
| 소재지 확인사항 | 공부상 새솔동 송산그린시티이디2블럭 10-2 · 현황 새솔동 68-11 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 그러나 별도 인수권리 확인 필요
말소기준권리는 2020.08.31 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 중소기업은행의 2021.02.04 근저당권 900,000,000원, 2021.07.09 엄영선 근저당권 600,000,000원, 2025.05.29 임의경매개시결정, 2026.02.26 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 중소기업은행 근저당들은 토지·건물에 공동담보가 설정돼 있습니다.
② 임차·점유 — 전입자 2명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜영 | 2025.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황영일 | 2024.07.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람의 전입일은 각각 2025.02.17, 2024.07.09로 말소기준권리인 2020.08.31보다 늦습니다. 따라서 말소기준권리에 대항할 수 있는 임차인으로 보지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 시세 비교 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 1,176,140,080원인 신건입니다. 동일·인근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태이므로 감정가가 시장가격보다 싼지, 비싼지에 대한 가격 가점은 줄 수 없습니다. 특히 최저가가 감정가의 100%인 현재 회차이므로 권리 리스크까지 감수하면서 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,176,140,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,161,401원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 900,000,000원 | 681,978,679원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 엄영선 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 1,980,000,000원, 예상 배당액은 1,161,978,679원으로 현재 회차에서도 818,021,321원의 미배당이 발생합니다. 중소기업은행의 두 번째 근저당부터 일부 미배당이고 엄영선 근저당은 배당이 없습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 또한 예상배당상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 매각물건명세서에 기재된 금지사항등기 인수 문제는 별도입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건 건물은 주거용으로 이용 중입니다. 일반목구조 기타지붕 2층 건과 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 경기화성소방서 새솔119안전센터 남서측 인근이며 단독주택·다가구주택·근린생활시설·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 새솔동 69-3과 68-11은 제1종전용주거지역·지구단위계획구역(송산그린시티)·가축사육제한구역·특수지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ)이 매각에 포함됩니다.
- 지번 확인. 목록1은 공부상 소재지번이 새솔동 송산그린시티이디2블럭 10-2이나 현황은 새솔동 68-11로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수 대상으로 명시한 목록4 갑구1-1번의 정확한 등기 내용·존속기간·매수인 효력을 확인하세요.
- “인수 0원” 오해 금지. 예상배당상 매수인 인수액 0원은 금전 계산입니다. 별도 금지사항등기까지 소멸한다는 뜻이 아닙니다.
- 전입자 확인. 박혜영·황영일은 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 현황과 명세서 원문을 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ)이 실제 현장에서 어떻게 구성되는지 확인하세요.
- 소재지 대조. 공부상 지번과 현황 지번이 다르게 기재된 목록이 있으므로 등기·토지대장·감정평가 위치를 현장에서 대조하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 및 엄영선 근저당에 공동담보가 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 공동담보 물건과 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,176,140,080원이 감정가와 동일합니다. 실거래 비교 없이 가격 메리트를 전제로 응찰하지 마세요.
맺으며 — “0원 인수”보다 먼저 볼 한 줄
표면만 보면 말소기준 이후 근저당·압류가 소멸하고, 전입자 2명도 모두 후순위여서 예상배당상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 하지만 이 사건에는 그보다 앞서 확인해야 할 문장이 있습니다. 바로 “목록4. 갑구1-1번 금지사항등기 인수”입니다.
따라서 이 물건을 “권리 깨끗한 신건”으로 평가하기는 어렵습니다. 감정가와 최저가도 1,176,140,080원으로 동일하고, 시장가격과 비교할 실거래 기준도 확인되지 않아 현재 회차에서 가격상 우위를 인정할 근거도 없습니다. 후순위 임차인은 문제의 중심이 아니고, 금지사항등기의 구체적 효력이 이 사건의 핵심 리스크입니다. 그 원문을 확인해 인수 효과를 해소하기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.
