수원지방법원 2025타경56248. 화성시 새솔동의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주거용으로 이용 중이며, 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있는 지역입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 938,039,200원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부상 핵심은 2020.08.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 중소기업은행의 900,000,000원 근저당과 엄영선의 600,000,000원 근저당, 경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 이 사건은 등기부 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서가 별도로 목록3 갑구1-1번 금지사항등기의 인수를 명시하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티이디2.12-3 1동 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음4길 28-12 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주거용 건물 |
| 소유자 | 주식회사코원하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 938,039,200원 / 938,039,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 그러나 인수권리 별도 확인
한편 과거 최경훈의 가압류 107,182,559원은 2020.11.10. 말소됐고, 허남이의 130,000,000원 근저당은 2020.12.31. 말소, 플로체주식회사의 260,000,000원 근저당도 2021.07.09. 말소되어 현재의 인수 판단에서 별도 부담으로 잡지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 2020.08.31. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정하지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황영일 | 2024.07.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜영 | 2025.02.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 938,039,200원, 시세 가점은 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 938,039,200원입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 감정가나 최저가만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가하지 않습니다. 가격 매력도는 별도의 최근 거래 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 938,039,200원 | 926,258,808원 | 1,053,741,192원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 750,431,360원 | 740,527,046원 | 1,239,472,954원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 600,345,088원 | 591,941,637원 | 1,388,058,363원 |
신청채권자의 청구액은 1,380,000,000원이고, 배당 계산에 잡힌 채권 총액은 1,980,000,000원입니다. 현재 최저가 전액이 매각대금으로 들어와도 채권 전액을 충족하지 못하며 소유자에게 남는 금액도 없습니다. 유찰될수록 채권자 측 미배당액은 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 938,039,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,780,392원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 900,000,000원 | 446,258,808원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 엄영선 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 11,780,392원을 제외한 뒤 중소기업은행 을구 1번 근저당에 480,000,000원, 을구 4번 근저당에 446,258,808원이 배당되는 계산입니다. 엄영선 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 단독주택 + 토지이며, 감정평가에서는 건물을 주거용으로 이용 중인 것으로 조사했습니다.
- 주위환경. 경기화성소방서 새솔119안전센터 남서측 인근으로 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(가)는 일반목구조 기타지붕 2층, 기호(나)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층이며 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 새솔동 69-3과 68-11은 제1종전용주거지역·송산그린시티 지구단위계획구역이며 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 원문 확인. 목록3 갑구1-1번의 정확한 등기 목적, 제한 내용, 존속기간 및 말소 가능 조건을 확인해야 합니다. 이 확인이 최우선입니다.
- 주소·현황 대조. 목록2의 공부상 소재지번은 ‘새솔동 송산그린시티이디2.12-3 1동’이나 현황은 ‘새솔동 69-3’으로 기재되어 있으므로 매각대상 토지·건물의 대응관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 황영일·박혜영은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 배당 및 명도 협의에 필요한 금액을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 목록별 지번과 건물, 공동담보 관계가 실제 매각목록과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가 938,039,200원이 시세보다 저렴하다는 근거는 현재 비교자료에서 확인할 수 없습니다. 최근 거래와 인근 유사 단독주택·토지 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당표와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 안전하다고 결론내리면 안 된다
이 사건의 등기 순위 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2020.08.31. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명의 전입은 모두 그보다 뒤라 대항력 인수 문제도 없습니다. 후순위 주요 담보권과 압류 역시 매각으로 소멸합니다.
그러나 결론은 “권리 깨끗”이 아닙니다. 매각물건명세서가 목록3 갑구1-1번 금지사항등기를 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다. 그 부담은 현재 금액으로 산정되어 있지 않아 실질취득비용을 확정할 수도 없습니다. 게다가 신건 최저가 938,039,200원의 가격 메리트를 뒷받침할 실거래 비교도 없습니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리는 정리되지만, 명세서상 인수권리의 실체 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 가장 보수적이고 데이터에 맞는 결론입니다.
