수원지방법원 2025타경56964. 화성시 새솔동 엘-타워 제1동 제8층 제805호입니다. 공부상 근린생활시설(사무소, 음식점)로 등재되어 있고 감정평가 당시 공실상태입니다. 소유자는 김정태이며, 2021.06.30. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 733,520,000원입니다. 같은 날 안산농업협동조합이 채권최고액 900,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 화성시 압류, 국의 압류, 안산농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에 대지권의 표시 중 1토지(갑구 1-1 금지사항 등기)는 말소되지 않음이라는 인수사항이 명시되어 있어, 금전채무와 별개로 해당 등기의 내용과 법적 효과를 원본에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 8층805호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설(사무소, 음식점) · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 제9층 중 제8층 제805호 |
| 소유자 | 김정태 · 2021.06.30. 소유권이전 · 거래가액 733,520,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 563,000,000원 / 394,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 839,651,414원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 대지권 금지사항은 별도 확인
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권에 따른 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않으며 배당표상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 2021.06.30. 안산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 화성시 압류·국 압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰, 그러나 실거래 비교자료는 없다
감정가는 563,000,000원, 현재 최저매각가는 394,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 현재 회차는 1회 유찰 상태이며, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 275,870,000원(49%), 3회 유찰 시 193,109,000원(34%)입니다.
다만 동일 물건 또는 인근 유사물건의 실거래 평균·최신거래·가격 추세 수치가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 394,100,000원 | 512,217,400원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 275,870,000원 | 628,792,180원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 193,109,000원 | 710,394,526원 |
③ 예상배당표 (매각가 394,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,317,400원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 900,000,000원 | 387,782,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 394,100,000원 가정 시 근저당 채권최고액 900,000,000원 중 387,782,600원이 배당되고 512,217,400원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(사무소, 음식점)로 등재되어 있으나 현황은 공실상태입니다.
- 입지. 경기도 화성시 새솔동 소재 수노을중앙공원 동측 인근이며, 부근은 중소규모 근린생활시설·업무시설 등이 소재한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 15~20미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역(송산그린시티) · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지입니다.
- 공시지가. 2,897,000원/㎡이며 토지면적은 1,186.4㎡입니다.
- 설비. 위생급배수설비·화재탐지설비·승강기설비·소화전설비 등이 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 금지사항 등기 원문 확인. 대지권의 표시 중 1토지 갑구 1-1 금지사항 등기가 말소되지 않는다고 명시되어 있으므로 등기 내용과 효력을 직접 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 공실 현황 확인. 감정평가 당시 현황은 공실상태입니다. 실제 점유·사용 상태는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 안산농업협동조합 근저당권에는 엘-타워 제1동 제8층 제804호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당액은 512,217,400원이지만 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 먼저 볼 것은 ‘남는 등기’
이 사건은 감정가 563,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 394,100,000원까지 내려와 있습니다. 임차인은 없고 배당표상 매수인 금전 인수액도 0원이며, 안산농업협동조합 근저당 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 대지권의 표시 중 1토지 갑구 1-1 금지사항 등기는 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴한지도 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 70%라는 할인율보다 존속 등기의 내용과 실제 시세를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
