수원지방법원 2025타경56964. 화성시 새솔동 엘-타워 제1동 제8층 제805호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설(사무소·음식점), 현황 공실입니다. 현 소유자는 김정태로 2021.06.30 소유권이전 등기가 접수됐으며 거래가액은 733,520,000원입니다. 같은 날 안산농업협동조합의 채권최고액 900,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 화성시 압류와 국 압류, 안산농업협동조합의 임의경매개시결정이 순서대로 들어왔습니다. 이 등기들은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 그러나 별도로 대지권의 표시 중 1토지에 관한 갑구 1-1 금지사항 등기는 말소되지 않는 것으로 매각물건명세서에 명시되어 있어, 단순히 “인수액 0원 = 권리 완전 청정”으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 8층805호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설(사무소, 음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 제9층 중 제8층 |
| 소유자 | 김정태 · 2021.06.30 소유권이전 · 거래가액 733,520,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 563,000,000원 / 563,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 839,651,414원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.30 안산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원과 존속등기는 별개
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2021.06.30 안산농업협동조합 근저당권이며, 이후의 화성시 압류·국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인에게 넘어오는 금전채무도 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 563,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하는 방식은 이 사건에 적용할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 563,000,000원 | 554,970,000원 | 345,030,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 450,400,000원 | 443,496,000원 | 456,504,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 360,320,000원 | 354,475,520원 | 545,524,480원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 금전 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미배당은 채무자 측 채무가 남는 문제이지, 그 숫자 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 앞서 본 말소되지 않는 금지사항 등기는 금전 인수액과 별도로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 563,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,030,000원 |
| 2. 근저당 · 안산농업협동조합 | 900,000,000원 | 554,970,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.4% 추정치이며, 근저당은 채권최고액 기준으로 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다. 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수노을중앙공원 동측 인근이며, 주변은 중소규모 근린생활시설과 업무시설 등이 소재한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설(사무소, 음식점)이나 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 노폭 약 15~20미터 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 2,897,000원/㎡이며 토지면적은 1,186.4㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 존속등기 원문 확인. 대지권의 표시 중 1토지 갑구 1-1 금지사항 등기의 정확한 내용과 효력을 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. “말소되지 않음”으로 기재된 범위가 해당 전유부분의 이용·양도·담보설정 등에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 563,000,000원이 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 별도의 상가·업무시설 거래 및 임대수익 자료를 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 현황 공실로 평가됐으므로 내부 상태와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설(사무소, 음식점)이라는 점을 전제로 실제 영업·임대 목적과 건축물 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 안산농업협동조합의 미배당액이 커도 그것이 곧 매수인의 금전 인수액은 아닙니다. 반대로 금전 인수가 0원이어도 존속등기는 별도 위험입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 권리부담 0”
이 사건은 임차인이 없고, 안산농업협동조합 근저당권 이후의 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 금전으로 승계하는 금액은 0원입니다. 여기까지만 보면 단순한 사건처럼 보입니다.
하지만 매각물건명세서에 대지권의 표시 중 1토지 갑구 1-1 금지사항 등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가 563,000,000원의 가격 메리트를 입증할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 금전 인수는 가볍지만, 존속등기 확인 전에는 권리가 깨끗하다고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 할인폭이 아니라 말소되지 않는 금지사항의 실체입니다.
