수원지방법원 2025타경56964. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 8층 804호입니다. 감정평가상 공부에는 근린생활시설(사무소·음식점)로 등재되어 있고 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 김정태로, 2021년 6월 30일 거래가액 368,880,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 안산농업협동조합이 채권최고액 900,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 2025년 3월 11일 동화성세무서장 처분의 압류가 들어왔고, 2025년 7월 22일 안산농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 압류와 경매개시결정, 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 일반적인 후순위 권리와 별개로, 매각물건명세서가 대지권의 표시 중 1토지의 갑구 1-1 금지사항 등기는 말소되지 않는다고 명시하고 있어 “금전 인수 0원 = 아무 권리도 남지 않음”으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 8층804호 |
| 등기부 표시 | 경기도 화성시 만세구 새솔동 77-6 엘-타워 제1동 · 도로명주소 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 19-30 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설(사무소, 음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 김정태 (2021.06.30. 소유권이전 · 거래가액 368,880,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 200,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 839,651,414원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 하지만 별도 비말소 권리 존재
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수액이 계산된 구조는 아니지만, 공실 여부와 실제 점유관계는 매각 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저가는 200,900,000원으로 감정가 287,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 물건은 근린생활시설이고 현황 공실이며, 비교 가능한 실거래 가격을 전제로 한 시세 판단 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,612,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 안산농업협동조합 | 900,000,000원 | 197,287,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 근저당권자에게 197,287,400원이 배당되고 702,712,600원이 미배당으로 남습니다. 매수인에게 계산된 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 별도로 명시된 대지권 금지사항 등기는 금전 인수액과 구별해 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 200,900,000원 | 197,287,400원 | 702,712,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 140,630,000원 | 137,861,180원 | 762,138,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 98,441,000원 | 96,269,062원 | 803,730,938원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수노을중앙공원 동측 인근이며, 주변은 중소규모 근린생활시설과 업무시설 등이 소재한 상가지대입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(사무소, 음식점)로 등재되어 있으나 현황은 공실입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 폭 약 15~20미터 내외의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 토지면적은 1,186.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지 특성. 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 비말소 금지사항 원문 확인. 대지권의 표시 중 1토지 갑구 1-1 금지사항 등기의 구체적 내용과 매각 후 효력을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 금전 인수와 권리 승계를 구분. 배당계산상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 이것이 모든 권리가 말소된다는 뜻은 아닙니다.
- 점유 확인. 현황은 공실로 평가되어 있으나 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 유찰률만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 근린생활시설의 실제 거래·임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 안산농업협동조합 근저당권에는 엘-타워 제1동 제8층 제805호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 세금·배당 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 한 줄이 있다
이 사건은 말소기준 자체는 단순합니다. 2021년 안산농업협동조합 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 계산된 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 하지만 매각물건명세서에는 대지권의 표시 중 1토지 갑구 1-1 금지사항 등기가 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 따라서 핵심은 “근저당이 얼마나 미배당되는가”가 아니라 “그 금지사항이 낙찰 후 소유·사용에 어떤 범위로 남는가”입니다.
가격 역시 감정가 287,000,000원에서 한 차례 유찰되어 200,900,000원까지 내려왔지만, 이 할인율만으로 시세 메리트를 인정할 근거는 부족합니다. 공부상 근린생활시설이고 현황 공실인 만큼, 비말소 권리의 원문 확인과 상업용 부동산의 실제 가격 검증을 통과한 뒤에야 입찰가 판단이 가능한 사건입니다.
