수원지방법원 2025타경56964. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 8층 804호입니다. 공부상 이용상태는 근린생활시설(사무소, 음식점)이고 감정 당시에는 공실상태였습니다. 소유자 김정태는 2021.06.30. 거래가액 368,880,000원으로 소유권을 이전받았고 같은 날 안산농업협동조합 앞으로 채권최고액 900,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
이후 2025.03.11. 국의 압류, 2025.07.22. 안산농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고 이들은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 별도로 매각물건명세서가 대지권의 표시 중 1토지 갑구 1-1 금지사항 등기의 미말소를 명시하므로, 이 사건의 승부처는 채권 미배당액이 아니라 남는 금지사항 등기의 법적 효과입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 8층804호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설(사무소, 음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 중 8층 · 승강기·위생급배수·화재탐지·소화전설비 |
| 소유자 | 김정태 (2021.06.30. 소유권이전 · 거래가액 368,880,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 839,651,414원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권 금지사항은 예외
임차인 조사 내역 없음. 보증금이나 대항력 임차인에 따른 금전 인수는 확인되지 않았으며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 2021.06.30. 안산농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 시나리오 — 신건 287,000,000원에서 시작
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가는 287,000,000원입니다. 시나리오상 1회 유찰 시 229,600,000원, 2회 유찰 시 183,680,000원입니다. 매수인의 금전 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 287,000,000원 | 282,182,000원 | 617,818,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 229,600,000원 | 225,585,600원 | 674,414,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 183,680,000원 | 180,308,480원 | 719,691,520원 | 0원 |
근저당권 채권최고액이 매각대금을 크게 웃돌기 때문에 각 회차에서 상당한 미배당이 발생합니다. 그러나 제공된 배당 시뮬레이션상 그 미배당액이 매수인에게 금전채무로 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 대지권의 미말소 금지사항은 이 금전 인수 계산과 별개의 권리 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 900,000,000원 | 282,182,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 287,000,000원 가정 시 집행비용 4,818,000원을 제외한 282,182,000원이 안산농업협동조합 근저당권에 배당되고 617,818,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 새솔동 소재 수노을중앙공원 동측 인근이며, 주변은 중소규모 근린생활시설과 업무시설이 소재한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설(사무소, 음식점)로 등재돼 있으나 감정 당시 공실상태입니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 노폭 약 15~20미터의 포장도로에 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 토지. 토지면적 1,186.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)·중로2류 접합, 가축사육제한구역·특수지역·성장관리권역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 위생급배수설비·화재탐지설비·승강기설비·소화전설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미말소 등기 원문 확인. 매각물건명세서가 명시한 “대지권의 표시 중 1토지(갑구 1-1 금지사항 등기)”의 정확한 내용과 매수인에 대한 효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 금전 인수와 권리 인수를 구분. 배당표상 인수액은 0원이지만 미말소 금지사항까지 소멸한다는 뜻은 아닙니다.
- 공실 현황 확인. 감정 당시 현황은 공실이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 직전 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설(사무소, 음식점)로 등재돼 있으므로 실제 사용계획과 관련 규제를 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 287,000,000원, 1회 유찰 시 229,600,000원, 2회 유찰 시 183,680,000원으로 변하는 가격 시나리오와 권리 리스크를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 대지권 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 리스크 0”
이 사건의 숫자만 보면 단순해 보입니다. 현재 최저매각가는 287,000,000원이고 임차인은 조사되지 않았으며 배당 시뮬레이션상 매수인의 금전 인수도 0원입니다. 2021.06.30. 안산농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 국의 압류와 임의경매개시결정도 소멸합니다.
하지만 매각물건명세서에 적힌 대지권의 표시 중 1토지 갑구 1-1 금지사항 등기 미말소가 결론을 바꿉니다. 채권자의 617,818,000원 미배당은 매수인 금전 인수로 계산되지 않지만, 미말소 금지사항은 별도로 남습니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 0원, 권리는 추가 확인 필수가 핵심입니다. 신건 가격이 싸다는 근거로 접근하기보다, 우선 해당 미말소 등기의 법적 효과를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
