수원지방법원 2025타경52874. 경기도 성남시 분당구 정자동, 정자역 인근의 분당정자동푸르지오시티 2층 업무시설입니다. 표기된 물건 소재지는 209호이며, 감정평가상 사무실로 이용되고 있습니다. 최저매각가는 감정가 대비 49% 수준입니다. 수치만 보면 할인 폭이 크지만, 이번 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 임차인과 매각 대상의 일치 여부입니다.
말소기준권리는 2020년 4월 22일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 뒤에 설정된 근저당권과 가압류, 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 먼저 점유관계를 형성한 것으로 조사된 임차인들이 있고, 209호와 208호의 임차관계가 함께 조사되어 있다는 점이 권리분석의 난도를 높입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52874 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 정자동 162-1 분당정자동푸르지오시티 2층 209호 도로명: 경기도 성남시 분당구 정자로 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무실)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 30층 건물 · 2013.03.22 사용승인 |
| 소유자 | 이남호 · 2014.10.23 소유권이전 · 등기상 거래가액 228,790,800원 |
| 감정가 | 574,000,000원 |
| 최저매각가 | 281,260,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 이지에셋대부 · 청구액 173,268,495원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.22 우리은행 근저당권 · 채권최고액 728,400,000원 |
| 공동담보 | 분당정자동푸르지오시티 2층 208호 기재 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 확인된 위반사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 지워져도 임차보증금은 별개
등기상 현재 권리분석의 출발점은 우리은행의 2020.04.22 근저당권입니다. 채권최고액은 728,400,000원이며 208호와 공동담보입니다. 이후 설정된 이지에셋대부 근저당권과 한명아 근저당권, 이동농업협동조합 가압류 및 국세 관련 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
이지에셋대부의 근저당권은 2025.09.05 두레에셋대부로 이전되었고, 해당 근저당권부채권에는 하정훈의 채권질권과 김방순의 근질권도 설정되어 있습니다. 이들은 근저당권부채권에 관한 후속 권리관계이므로 각 채권액을 독립적인 매수인 인수채무로 중복 합산해서는 안 됩니다. 등기상 권리 이전 및 질권의 처리 여부는 매각절차에서 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 209호와 208호를 반드시 분리
조사된 실제 임차인 명의는 4명으로, 209호에 2명, 208호에 2명입니다. 선순위 임차보증금의 합계는 55,000,000원이지만, 이는 두 호실의 보증금을 합친 금액입니다. 동일한 물건의 인수채무라고 단정하지 않고 호실별로 살펴야 합니다.
| 임차인 / 호실 | 전입·등록일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)동인홀딩스 209호 |
2017.03.03 | 5,000,000원 월세 미확인 |
有 · 선순위 | 확인 필요 | 5,000,000원 추정 |
| 이재연 209호 · 주거 |
2024.11.21 | 보증금 미상 월 250,000원 |
자료상 없음 | 확인 필요 | 보증금 확인 |
| 주식회사 동인 208호 |
2014.11.07 | 40,000,000원 월 3,300,000원 |
有 · 선순위 | 확인 필요 | 208호 범위 확인 |
| 안양수목청정개발 주식회사 208호 |
2020.01.17 | 10,000,000원 월 500,000원 |
有 · 선순위 | 확인 필요 | 208호 범위 확인 |
이재연은 2024.11.21 전입한 209호 주거 임차인으로, 조사상 말소기준권리 이후의 점유자이며 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금이 얼마인지는 확정되지 않았습니다. 월세 250,000원이라는 사실만으로 보증금이 없다고 판단할 수 없고, 기존 법인 점유와 실제 주거 점유의 관계도 확인이 필요합니다.
또한 두 법인 임차인의 대항력 판단은 기재된 전입·등록일의 선후관계뿐 아니라 실제 인도, 사업자등록 등 적용되는 법률상 요건의 충족 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 208호에서 복수 법인 임차관계가 병존하고, 감정평가에는 208호와 209호 모두 (주)동인 사무실로 이용 중이라고 기재되어 있어 계약서, 사업자등록, 실제 점유자 및 임대차관계를 대조할 필요가 있습니다.
③ 실질취득액 — 인수범위에 따라 달라진다
낙찰가에 인수보증금을 더한 금액이 실질적인 취득부담의 출발점입니다. 현재 회차의 최저가를 기준으로 비교하면 다음과 같습니다.
| 인수범위 가정 | 낙찰가 | 인수보증금 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 209호 선순위 임차인만 반영 | 281,260,000원 | 5,000,000원 | 286,260,000원 |
| 208·209호 선순위 임차인 합산 | 281,260,000원 | 55,000,000원 | 336,260,000원 |
두 금액은 인수대상 범위에 따른 조건부 계산입니다. 208호 포함 여부, 209호 이재연의 미상 보증금, 임대차의 실제 대항요건, 세금·관리비·취득부대비용 등은 별도로 확인해야 합니다. 특히 두 호실의 매각범위를 확정하지 않고 한쪽 계산값을 확정 취득액으로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (281,260,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,737,640원 |
| 1. 우리은행 근저당권 | 728,400,000원 | 276,522,360원 |
| 2. 이지에셋대부 근저당권 (두레에셋대부로 이전) |
225,000,000원 | 0원 |
| 3. 한명아 근저당권 | 37,000,000원 | 0원 |
| 4. 이동농업협동조합 가압류 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여배당 | — | 0원 |
| 합계 | 2,980,400,000원 | 281,260,000원 |
매각대금에서 집행비용 4,737,640원을 공제하면 우리은행 근저당권에 배당되는 금액은 276,522,360원입니다. 후순위 근저당권과 가압류권자에게 돌아갈 배당금은 없는 것으로 추정됩니다. 신청채권자의 청구액은 173,268,495원이지만, 이 배당 가정에서는 신청채권자 측에 별도 배당이 발생하지 않습니다.
전체 채권액 2,980,400,000원 중 배당액은 276,522,360원으로, 미배당 채권액은 2,703,877,640원입니다. 그러나 미배당 채권이 크다는 이유만으로 그 금액을 낙찰자가 모두 인수하는 것은 아닙니다. 매수인 인수보증금은 배당되지 않는 선순위 임차권을 별도로 판단한 결과입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 낙찰가, 남는 인수위험
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) 감정가 49% |
281,260,000원 | 276,522,360원 | 2,703,877,640원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34.3% |
196,882,000원 | 193,325,652원 | 2,787,074,348원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
137,817,400원 | 135,087,956원 | 2,845,312,044원 |
다음 회차에서 최저가가 내려가더라도 선순위 임차인의 보증금 인수의무가 자동으로 사라지지는 않습니다. 특히 208호까지 매각대상에 포함된다면 50,000,000원의 추가 보증금이 실질취득액 계산에 영향을 미칩니다.
또한 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 정자동 업무시설의 현재 거래가격과 임대수익 수준, 개별 호실의 상태와 실제 매각범위를 확인한 다음 실질취득액을 기준으로 가격의 적정성을 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 성남시 분당구 정자동 분당경찰서 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 상업·업무용빌딩 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 북측 정자로, 서측 분당수서간고속화도로, 동측 인근 성남대로와 연계됩니다. 주변 버스정류장과 북동측 정자역 접근성이 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2013.03.22 사용승인된 지하 4층·지상 30층 건물입니다. 외벽 석재 마감, 사무실 내부 마감, 승강기·소방설비·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 업무시설(사무소)로 이용 중이며 208호와 209호 모두 (주)동인 사무실로 조사되었습니다. 실제 점유와 임대차계약의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역·분당 지구단위계획구역에 위치하며, 토지는 사다리형 평지입니다. 공시지가 기준 10,760,000원/㎡이고 대로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역 등에 속하며 비행안전구역 관련 제한도 기재되어 있습니다. 업무시설의 사용과 변경 가능성은 별도 검토해야 합니다.
- 환금성. 정자역 인근이라는 입지 장점은 있지만, 업무시설은 주거용 아파트와 달리 임대수요·공실·관리비·수익률에 따라 매수층과 매각가격이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위부터 확인. 209호 단독 매각인지, 208호가 함께 포함된 매각인지 매각부동산목록·감정평가서·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 선순위 법인 임차인 검증. 동인홀딩스·주식회사 동인·안양수목청정개발의 임대차계약, 사업자등록일, 인도일, 실제 점유 및 대항요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
- 209호 이재연 조사. 보증금 액수와 계약상 지위, 주거 점유 경위 및 기존 법인 임차인과의 관계를 확인해야 합니다.
- 인수액 중복계상 방지. 208호 보증금 50,000,000원을 매각범위 확인 없이 209호 단독 낙찰채무에 합산해서는 안 됩니다.
- 공동담보 및 근저당권 이전. 우리은행 공동담보, 두레에셋대부 근저당권 이전과 해당 채권질권·근질권의 관계를 확인해야 합니다.
- 국세 압류 검토. 성동세무서장 압류가 있으므로 교부청구와 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인해야 합니다.
- 실제 취득원가 산정. 낙찰가 외 인수보증금, 취득세, 관리비, 명도비용 및 공실 관련 비용을 구분해 계산해야 합니다.
- 사무실 임대수익 확인. 실제 임대료 수취, 공실, 관리비, 용도 적합성과 주변 업무시설 거래가격을 확인한 후 입찰가 상한을 설정해야 합니다.
- 원본 권리 검수. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 변경된 매각조건을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것은 무엇을 사는가”
이 사건의 겉모습은 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 574,000,000원의 분당 정자동 업무시설이 2회 유찰을 거쳐 281,260,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 낙찰자가 얻는 것은 단순한 할인율이 아니라 특정 부동산의 소유권과 그에 수반되는 권리관계입니다.
209호에는 선순위로 조사된 동인홀딩스 보증금 5,000,000원이 존재하고, 이재연의 보증금은 확인이 필요합니다. 208호에는 별도로 선순위 보증금 50,000,000원이 조사됩니다. 매각대상과 인수관계가 확정되지 않은 상태에서 전체 합산액 55,000,000원을 무조건 209호 인수액으로 보거나, 반대로 인수액이 0원이라고 가정하는 것 모두 위험합니다.
따라서 결론은 권리·매각범위 확인 전 입찰 보류입니다. 호실별 매각범위와 임대차 인수의무가 확정된 후, 그에 맞는 실질취득액을 현재 업무시설 시세와 비교해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 입찰 검토의 출발점이지, 저가 낙찰의 증거가 아닙니다.
