수원지방법원 2025타경52874. 분당구 정자동 분당정자동푸르지오시티 2층 209호로, 감정 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.04.22. 주식회사우리은행 근저당권, 채권최고액 728,400,000원입니다. 이후 이지에셋대부 근저당, 한명아 근저당, 경매개시결정, 이동농업협동조합 가압류, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준권리보다 먼저 점유를 시작한 임차인입니다. (주)동인홀딩스는 2017.03.03., 주식회사 동인은 2014.11.07., 안양수목청정개발 주식회사는 2020.01.17.부터 점유한 것으로 조사됐고, 모두 우리은행 근저당 2020.04.22.보다 앞섭니다. 배당표상 이들의 보증금 5,000,000원 + 40,000,000원 + 10,000,000원은 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52874 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 정자동 162-1 분당정자동푸르지오시티 2층 209호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소)로 이용 중 |
| 건물 | 2013.03.22. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상30층 · 2층 209호 |
| 소유자 | 이남호 |
| 감정가 / 최저가 | 574,000,000원 / 574,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 이지에셋대부 |
| 청구액 | 173,268,495원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸해도 선순위 임차인은 남는다
말소기준은 2020.04.22. 우리은행 근저당권입니다. 2024.02.22. 설정된 이지에셋대부 근저당권과 2025.10.10. 한명아 근저당권, 2025.08.26. 임의경매개시결정, 2025.11.03. 이동농업협동조합 가압류, 2026.01.30. 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 등기권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 그중 대항력 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)동인홀딩스 | 2층 209호 | 2017.03.03. | 5,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 5,000,000원 인수 |
| 이재연 | 209호 · 주거 | 2024.11.21. | 보증금 미상 / 250,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 동인 | 208호 | 2014.11.07. | 40,000,000원 / 3,300,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 40,000,000원 인수 |
| 안양수목청정개발 주식회사 | 208호 | 2020.01.17. | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 4명으로 봅니다. 이 중 3명은 대항력이 있고, 배당표에서 보증금 합계 55,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 이재연은 2024.11.21. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금 액수가 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 574,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,140,000원 |
| 인수 · (주)동인홀딩스 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 동인 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안양수목청정개발 주식회사 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사우리은행 | 728,400,000원 | 565,860,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 주식회사이지에셋대부 | 225,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 한명아 | 37,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 이동농업협동조합 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 574,000,000원에서 집행비용 8,140,000원을 제외한 565,860,000원이 우리은행에 배당되고, 후순위 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 채권 미배당액은 2,414,540,000원입니다. 대항력 임차보증금 55,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 209호 및 208호 모두 업무시설(사무소)로 이용 중이며, 감정평가상 (주)동인 사무실로 조사됐습니다.
- 입지. 성남시 분당구 정자동 분당경찰서 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·상업·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 북측 정자로, 서측 분당수서간고속화도로, 동측 인근 성남대로가 통과하고 북동측 인근에 정자역이 위치합니다.
- 도로. 북측 폭 약 30m 정자로, 서측 폭 약 35m 분당수서간고속화도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며 토지 공시지가는 10,760,000원/㎡입니다.
- 건물. 2013.03.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하4층/지상30층 건물로, 승강기·지하주차장·급배수·위생·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 확인. 대항력 있는 3명의 보증금 합계 55,000,000원이 실제로 전액 인수되는지 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
- 209호 점유관계 확인. (주)동인홀딩스와 이재연이 함께 조사돼 있으므로 현재 실제 점유주체와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 이재연 보증금 확인. 2024.11.21. 전입으로 대항력은 없지만 보증금 액수가 미상입니다.
- 208호 임차관계 확인. 주식회사 동인과 안양수목청정개발 주식회사의 보증금·월세 및 실제 점유상태를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권과 여러 근저당권 기록에 208호 공동담보가 기재돼 있으므로 배당 및 담보범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5.74억 낙찰”이 아니라 “6.29억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 후순위 등기권리가 아닙니다. 우리은행 근저당 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 점유를 시작한 대항력 임차인 3명이 있습니다. 배당표상 이들의 보증금 55,000,000원은 배당받지 못하고 매수인이 인수합니다. 따라서 신건 최저가 574,000,000원은 실제 자금부담의 끝이 아니라, 인수를 합친 629,000,000원이 실질취득액입니다.
또한 209호에는 대항력 없는 이재연의 점유가 함께 조사돼 있고 보증금이 미상이며, 감정평가상 208호와 209호의 상세 임대관계도 미상입니다. 가격 우열을 단정하기보다 먼저 임차관계와 실제 점유를 확정해야 하는 사건입니다. 말소기준 이후 등기는 정리되지만, 선순위 임차보증금은 남는다. 이 점을 놓치지 않는 것이 이 물건의 권리분석 핵심입니다.
