수원지방법원 2025타경52874. 본건은 분당정자동푸르지오시티 2층 208호로, 공부상 근린시설이고 감정평가에서는 업무시설(사무소)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 이남호이며 2014.10.23. 거래가액 538,089,300원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리의 말소기준은 2020.04.22. 설정된 우리은행 근저당권 728,400,000원입니다. 이후의 이지에셋대부 근저당, 한명아 근저당, 경매개시결정, 이동농업협동조합 가압류와 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·임대차입니다. 208호에는 주식회사 동인이 2014.11.07., 안양수목청정개발 주식회사가 2020.01.17. 전입한 것으로 조사됐고, 두 임차인 모두 말소기준일인 2020.04.22.보다 빠릅니다. 확인된 보증금은 각각 40,000,000원, 10,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52874 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 정자동 162-1 분당정자동푸르지오시티 2층 208호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(사무소)로 이용중 |
| 소유자 | 이남호 (2014.10.23. 거래가액 538,089,300원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,275,000,000원 / 1,275,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 173,268,495원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 말소기준권리 | 2020.04.22. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 728,400,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 208호 임차인
말소기준인 우리은행 근저당 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 208호 임차인 2명의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 주식회사 동인의 보증금 40,000,000원, 안양수목청정개발 주식회사의 보증금 10,000,000원은 우선변제 배당액이 없는 것으로 산정돼 있어 매수인 인수 가능성을 반영해야 합니다.
② 임차인 분석 — 208호 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 동인 | 208호 | 2014.11.07 | 40,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 가능 |
| 안양수목청정개발 주식회사 | 208호 | 2020.01.17 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 가능 |
따라서 현재 최저가 1,275,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 208호 임차보증금 50,000,000원의 승계 가능성을 반영한 실질 부담은 1,325,000,000원입니다. 본건에는 이를 직접 비교할 최신 실거래 가격 자료가 없어 감정가 또는 최저가만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,150,000원 |
| 인수 · (주)동인홀딩스 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 동인 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안양수목청정개발 주식회사 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 728,400,000원 | 728,400,000원 |
| 3. 이지에셋대부 근저당 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 4. 한명아 근저당 | 37,000,000원 | 37,000,000원 |
| 5. 이동농업협동조합 가압류 | 1,990,000,000원 | 269,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 총 채권액 2,980,400,000원 중 1,259,850,000원이 배당되고 1,720,550,000원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당표의 인수 합계 55,000,000원에는 209호의 (주)동인홀딩스 보증금 5,000,000원도 포함돼 있으나, 본건 208호의 임차인 분석은 50,000,000원 기준입니다.
④ 세금·후순위 권리 — 소멸과 배당은 다른 문제
2025.11.03. 이동농업협동조합 가압류 1,990,000,000원이 있고, 2026년에는 성남시·국 명의의 압류가 네 차례 등기돼 있습니다. 등기상 이 권리들은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당순위가 달라질 수 있습니다. 현재 배당 계산에서도 후순위 채권에는 큰 미배당이 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 가정 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,275,000,000원 | 1,259,850,000원 | 1,720,550,000원 | 55,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,020,000,000원 | 1,007,400,000원 | 1,973,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 816,000,000원 | 805,440,000원 | 2,174,960,000원 | 55,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건 208호와 인접 209호는 업무시설(사무소)로 이용 중이며, (주)동인 사무실로 조사됐습니다.
- 입지. 성남시 분당구 정자동 분당경찰서 남서측 인근으로, 아파트·오피스텔·상업·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 북측 정자로, 서측 분당수서간고속화도로, 동측 인근 성남대로가 통과하고 버스정류장과 정자역이 인근에 있어 대중교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2013.03.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하4층·지상30층 건물의 2층입니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(분당), 사다리형 평지의 업무시설 건부지이며 공시지가는 10,760,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 폭 약 30m 정자로, 서측 폭 약 35m 분당수서간고속화도로에 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 208호 임대차 원본 확인. 주식회사 동인 40,000,000원, 안양수목청정개발 주식회사 10,000,000원의 실제 존속 여부와 반환 범위를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 209호와 구분. 현황자료에는 208호와 209호 점유자가 함께 나타납니다. 본건은 208호이므로 점유부분별 계약과 실제 점유 경계를 반드시 구분해야 합니다.
- 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 1,275,000,000원에 208호 인수검토액 50,000,000원을 더하면 1,325,000,000원입니다. 최저가만으로 가격을 평가하면 안 됩니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 후순위 배당액이 달라집니다.
- 시세 검증 필수. 직접 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가·최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
- 업무시설 환금성. 아파트가 아니라 근린시설·업무시설(사무소) 이용 물건입니다. 실제 임대수요와 매매수요를 주거용 부동산과 동일하게 가정하면 안 됩니다.
맺으며 — “신건 12.75억”이 실제 부담의 전부가 아니다
이 물건은 후순위 등기권리 자체보다 말소기준 전에 들어온 208호 임차인이 핵심입니다. 우리은행 근저당 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 주식회사 동인과 안양수목청정개발 주식회사의 전입은 그보다 빠르고 확인된 보증금만 50,000,000원입니다. 현재 최저가에 이를 더한 실질 부담은 1,325,000,000원입니다.
여기에 국세·지방세 압류 4건의 배당순위 확인이 필요하고, 후순위 채권의 미배당 규모도 큽니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 신건 감정가 1,275,000,000원이 싸다고 볼 근거가 없습니다. 아파트가 아닌 업무시설(사무소) 이용 물건이라는 점까지 감안하면, 권리와 임대차를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
