수원지방법원 2025타경52874. 분당구 정자동에 위치한 분당정자동푸르지오시티 2층 208호의 임의경매입니다. 물건의 용도는 근린시설로 표시돼 있으며, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 정자역 인근 업무·상업지역이라는 입지적 특성이 있지만, 이 물건을 일반 주거용 아파트처럼 평가해서는 안 됩니다.

소유자는 이남호이며, 2014년 10월 23일 등기된 소유권이전의 거래가액은 538,089,300원입니다. 이후 여러 차례 근저당권과 경매개시결정이 발생했고, 현재 진행 중인 경매는 2025년 8월 26일 개시된 사건입니다. 말소기준권리는 2020년 4월 22일 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 728,400,000원입니다.

말소기준 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류는 원칙적으로 매각을 통해 정리되는 구조입니다. 그러나 그보다 앞서 시작된 208호의 임대차관계 2건이 별도로 존재합니다. 따라서 이 사건에서 가장 중요한 질문은 근저당 채무의 규모가 아니라 낙찰자가 실제 어떤 임대차보증금 반환채무를 인수하게 되는가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별개

핵심 기준일은 2020.04.22입니다. 우리은행 근저당권이 말소기준권리로 제시돼 있으며, 이후 설정된 이지에셋대부 근저당권(225,000,000원), 한명아 근저당권(37,000,000원), 이동농업협동조합 가압류(1,990,000,000원), 경매개시결정 및 국세·지방세 관련 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 채권 자체의 미배당과 매수인이 인수하는 권리는 구분해야 합니다. 금융기관과 일반채권자가 배당받지 못하는 금액을 매수인이 그대로 갚아야 한다는 뜻은 아닙니다. 반면 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임대차의 미반환 보증금은 매수인에게 별도의 부담이 될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 208호 관련 2명

임차관계에서 가장 중요한 것은 호실과 말소기준일의 선후관계입니다. 확인된 임차인 4명 중 208호로 표시된 임차인은 2명이며, 나머지 2명은 209호로 표시돼 있습니다. 보증기관에 의한 대위변제·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다.

대항력 표시는 조사상 기준일과 말소기준일을 바탕으로 한 분류입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 우선변제권을 확정적으로 부정하거나 인정할 수 없습니다. 상가·업무시설 임대차의 실제 대항력은 점유, 사업자등록 및 관련 법률의 적용 여부까지 확인해야 합니다.

③ 실질취득액 — 낙찰가만으로 계산하면 안 된다

최저매각가 624,750,000원은 입찰가격의 출발점입니다. 여기에 실제 매수인이 떠안는 임차보증금 반환채무를 더해야 취득의 경제적 부담을 비교할 수 있습니다.

따라서 679,750,000원은 확정 취득비용이 아니라 배당 시뮬레이션의 조건부 계산값입니다. 208호에 직접 해당하는 보증금만 더하면 674,750,000원이지만, 이 역시 최저매각가 전액이 해당 호실에 귀속된다는 가정하의 계산입니다. 실제 매각물건 범위를 확정하기 전에는 어느 금액도 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 624,750,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 채권최고액 등을 기준으로 한 추정입니다. 임차인 우선변제·최우선변제와 당해세는 반영되지 않았으며, 공동담보 부동산의 배당과 실제 채권 잔액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 임차인 배당 0원은 우선변제권 부존재의 확정 판정이 아닙니다.

현재 회차의 예상 채권자 배당총액은 616,102,500원이고, 채권총액 2,980,400,000원 대비 미배당 추정액은 2,364,297,500원입니다. 우리은행보다 후순위인 채권자들의 배당 여력이 매우 제한되는 구조입니다. 경매신청인의 청구금액은 173,268,495원이지만, 회차별 시뮬레이션에서 신청채권자에 대한 배당은 0원으로 나타납니다. 이 미배당액을 매수인이 직접 인수하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액을 함께 계산

시나리오상 인수보증금 55,000,000원을 일정하게 가정하면 현재 회차의 실질취득액은 679,750,000원, 추가 유찰 시 각각 492,325,000원과 361,127,500원으로 계산됩니다. 그러나 이는 임대차관계와 매각 범위가 동일하게 유지된다는 전제입니다.

실제로 중요한 것은 최종 낙찰가와 반환해야 하는 보증금을 합친 금액이 시장에서 어느 수준인가입니다. 최근 거래가격을 검증하지 못한 상황에서 어느 회차가 적정한 입찰구간인지 확정할 수는 없습니다. 특히 208호와 209호의 매각 범위 문제가 해결되지 않으면 회차별 취득액 비교도 잠정적인 의미만 갖습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성남시 분당구 정자동 분당경찰서 남서측 인근으로, 아파트·오피스텔·상업시설·업무용 빌딩 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
• 대중교통. 북동측 인근에 정자역이 있고 주변에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 사정을 편리한 수준으로 평가하고 있습니다.
• 도로. 북측 정자로, 서측 분당수서간고속화도로, 동측 인근 성남대로를 통해 접근할 수 있습니다. 북측 약 30m 도로와 서측 약 35m 도로에 접합니다.
• 건물. 2013.03.22 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 30층 건물입니다. 승강기, 지하주차장, 공동 급배수·위생설비, 화재탐지 및 소방설비 등이 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 208호와 209호 모두 업무시설(사무소)로 이용 중이며, 감정평가에서는 두 호실 모두 (주)동인 사무실로 이용 중이라고 기재했습니다. 상세 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(분당)에 해당하며, 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구 등 관련 지역 지정이 있습니다. 비행안전제2·제3구역 관련 제한도 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 10,760,000원으로 표시돼 있습니다. 이는 토지에 관한 지표로서 해당 집합건물 호실의 거래시세와 동일하지 않습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와 실제 현황의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 정자역 인근이라는 접근상 장점이 있지만 사무소 이용 근린시설은 아파트와 매수 수요·금융조건·임대수익 구조가 다릅니다. 현재 유찰 이력과 실제 임차관계를 함께 고려하면 보수적인 매각가격 및 회수기간 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위. 사건에 표기된 208호와 감정평가에 함께 등장하는 209호의 관계를 매각물건명세서·물건목록·감정평가서 원본으로 확인해야 합니다. 두 호실이 동일 매각단위인지가 최우선입니다.
• 208호 임차계약. 주식회사 동인 보증금 40,000,000원, 안양수목청정개발 주식회사 보증금 10,000,000원의 계약서, 사업자등록, 현재 점유 및 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다.
• 209호 임차관계 분리. (주)동인홀딩스의 보증금 5,000,000원이 208호 매수인에게 실제 인수되는지 확인해야 합니다. 이재연의 보증금도 별도 호실의 임대차와 구분해 조사해야 합니다.
• 우선변제·배당요구. 임차인별 확정일자와 배당요구 여부, 상가임대차 관련 법령의 적용범위, 소액임차인 해당 여부를 확인해야 합니다. 현재 배당표의 임차인 0원 배당만으로 인수액을 확정하면 안 됩니다.
• 채권 이전 및 공동담보. 우리은행 근저당권과 이지에셋대부에서 두레에셋대부로 이전된 근저당권의 공동담보 관계, 후속 질권·근질권, 실제 채권잔액을 점검해야 합니다.
• 조세채권. 국세·지방세 압류 4건에 대해 법정기일과 당해세 여부, 배당요구 및 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 임대수익. 임차인별 월차임이 기재돼 있으나, 현재 계약이 유효한지와 차임 수취 가능성은 확정되지 않았습니다. 기재된 월차임을 그대로 안정적인 임대수익으로 가정해서는 안 됩니다.
• 실거래 검증. 동일 건물 내 사무소·근린시설의 최근 거래와 실제 임대수익, 공실·관리비 등을 조사하고 최저가가 아니라 인수액을 반영한 실질취득액을 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 법인 점유자의 인도 문제, 점유 이전, 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 향후 운영비를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 실제 취득부담

이 물건의 최저매각가는 624,750,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 하락이지만, 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 낙폭이 아니라 실질취득액과 시장가격, 그리고 인수할 권리의 범위입니다.

208호에는 말소기준권리보다 먼저 시작된 임대차 2건, 보증금 합계 50,000,000원이 표시돼 있습니다. 전체 배당 시뮬레이션에는 209호 임차인의 보증금까지 포함해 55,000,000원이 매수인 인수로 계산됐습니다. 이 경우 실질취득액은 679,750,000원이지만, 208호와 209호의 매각 범위가 확정되기 전에는 잠정 수치입니다.

또한 이 물건은 실제 이용상태가 사무소인 근린·업무시설입니다. 2회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없고, 최근 실거래와 임대수익을 확인하지 않고는 적정 입찰가격을 산정하기 어렵습니다. 후순위 권리의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 선순위 임차인·세금압류·공동담보 관계는 입찰 전 반드시 해소해야 할 검토 과제입니다.

종합 결론은 신중 검토입니다. 지금 필요한 것은 더 낮아진 최저가에 대한 기대가 아니라 매각 범위 확정 → 임차인별 인수액 확정 → 최근 실거래 검증 → 실질취득액 기준 입찰가 산정의 순서입니다. 이 과정을 거치기 전에는 감정가 대비 49%라는 숫자에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.