임차인 대항력은 없고 인수액은 0원이지만 매각물건명세서상 말소되지 않는 구분지상권 인수권리와 신건 가격을 함께 검토해야 해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 대항력 문제는 없고 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 매각물건명세서상 토지 구분지상권설정등기가 인수권리로 표시되어 있어 권리 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
166,000,000원
신건(0회 유찰)
임차 보증금
10,000,000원
대항력 없음
매수인 인수
0원
권리상 인수액 없음
핵심지표
B등급
58점
수원지방법원 2026타경50313. 경기도 하남시 망월동 미사강변에스케이브이1센터 9층 지산918-1호 물건입니다. 감정 이용상태 기준으로 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2020년 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 국 압류·하남시 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에는 토지 구분지상권설정등기가 말소되지 않는 인수권리로 표시되어 있어 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2026타경50313
소재지
경기도 하남시 망월동 834-2 미사강변에스케이브이1센터 9층 지산918-1호
물건종류 / 이용
집합건물(기타) · 공장(지식산업센터) 이용
소유자
박진일
감정가 / 최저가
166,000,000원 / 166,000,000원 (신건)
신청채권
450,252,449원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 기본 권리는 소멸 구조
임차인은 확인되지만 전입일자가 말소기준권리 이후이고 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 임차보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원의 주식회사 에이치와이개발 점유가 확인됩니다.
② 임차 및 인수 검토
점유자
보증금
전입일
판정
주식회사 에이치와이개발
10,000,000원
2022.03.14
대항력 없음 · 인수 없음
✅ 임차 위험 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,124,000원
근저당권 · 주식회사우리은행
175,200,000원
162,876,000원
소유자 교부
-
0원
근저당권 채권최고액 기준으로 일부 미배당(12,324,000원)이 발생하는 구조입니다. 매수인이 이를 승계하는 것은 아닙니다.
매각대금 배분
회차별 예상 매각가
⚠️ 확인 필요 권리 매각물건명세서에는 토지(하남시 망월동 834-2)에 말소되지 않는 을구 1번 구분지상권설정등기(2019.12.27. 접수 제73160호)가 있음을 명시하고 있습니다. 입찰 전 해당 권리의 범위와 영향 확인이 필요합니다.
이용. 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건으로 주거용 부동산과 다른 수요층을 고려해야 합니다.
환금성. 수도권 하남 미사지구 내 지식산업센터 물건으로 업종·임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
인수권리 확인. 토지 구분지상권설정등기 인수 여부를 원본 서류 기준 확인하세요.
용도 확인. 주거용이 아닌 지식산업센터 공장 용도입니다. 실사용·임대수요를 별도 검토해야 합니다.
임차 확인. 임차인은 대항력 없음으로 조사되어 인수 부담은 없습니다.
가격 전략. 신건 감정가와 동일한 최저가이므로 유찰 회차별 가격 변화를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 특성 확인이 핵심”
이 물건은 근저당 이후 권리가 대부분 매각으로 소멸하고 임차인 대항력도 없어 기본적인 권리분석 난도는 낮습니다. 다만 지식산업센터라는 용도 특성과 매각물건명세서상 인수권리 표시가 있어 단순 주거 경매처럼 접근하면 안 됩니다. 인수액은 0원이지만, 구분지상권과 사업용 부동산 수요 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.
